Как купить залоговую квартиру в Казахстане

Часто можно встретить предложения купить залоговую квартиру или дома, которые находятся в ипотеке. Можно ли купить такую недвижимость, как осуществляются сделки и каковы риски? Ответ нашел корреспондент Bizmedia.kz — новости бизнеса со ссылкой на Krisha.kz.

Найти ответ нам помог банковский омбудсман Ерсерик Сийрбаев.

Как в Казахстане продать или купить залоговую квартиру

Покупку-продажу ипотечного жилья можно разделить условно на два вида:

  1. Добровольная продажа — когда заёмщик не имеет долгов по ипотеке, но решил самостоятельно продать жильё: у него изменились планы, предстоит отъезд на ПМЖ, продажа одной из нескольких залоговых квартир и т. д.
  2. Принудительная продажа — когда по кредиту есть просрочка.

любые операции с залоговым жильём проводятся только при согласии банка (залогодержателя).

Разберём каждый вид подробнее. При добровольной продаже жильё можно купить следующими способами.

Способ 1 — погасить кредит за заёмщика

Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части.
Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под обременения. По сути, это не является куплей-продажей.

Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки.

Совет: во избежание эксцессов до момента погашения рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи жилья. В нём нужно отразить условия передачи имущества и взаиморасчёта в будущем, после погашения кредита покупателем и снятия обременения с залога.

Также нужно получить в ЦОНе справку об отсутствии обременений на залог, чтобы узнать, есть ли обязательства перед другими лицами.

Способ 2 — принять долг заёмщика

Перевод долга допускается только с согласия банка. В этом случае покупатель должен:

Если решение положительное, то:

  1. Покупатель заключает трёхсторонний договор с банком и заёмщиком о переводе долга на себя с последующим заключением договора займа.
  2. Заключается договор купли-продажи жилья с оформлением права собственности на покупателя с последующим заключением договора залога на переоформленное имущество. В процессе перехода права собственности от одного лица к другому право залога сохраняет свою силу.
  3. Суммой займа устанавливается остаток долга по кредиту. Передача оплаченных сумм оговаривается сторонами сделки отдельно.

В принудительной реализации также существует несколько видов продажи:

Каждая процедура строго регламентирована и имеет ряд особенностей.

Продажа ипотеки во внесудебном порядке

Перед торгами банк обязан (согласно закону «Об ипотеке недвижимого имущества»):

Реализация во внесудебном порядке не допускается, когда:

В этих случаях взыскание залога возможно только по решению суда.

Продажа ипотеки в судебном порядке

Проводится по решению суда.

Объявление об аукционе публикуется на Единой электронной торговой площадке не позднее чем за 10 календарных дней до его проведения.

По результатам аукциона после оплаты стоимости приобретённого жилья заключается договор купли-продажи между судебным исполнителем и покупателем имущества на аукционе. Договор является основанием для регистрации покупателем права собственности на имущество в госорганах.

Продажа залога банком

При объявлении торгов несостоявшимися из-за участия в них менее двух покупателей банк вправе обратить залог в свою собственность по его текущей оценочной стоимости.
Оценка устанавливается решением суда или доверенным лицом на основании отчёта об оценке, составленного оценщиком.

В последующем банк может продать данное имущество.

Залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит, рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Рекомендации для этого способа:

Плюсы и минусы покупки ипотечного жилья 

Главный плюс — юридическая чистота объекта.

При приёме недвижимости в залог банк проводит анализ правоустанавливающих документов, определяет их подлинность. При наличии расхождений недвижимость не принимают в залог до полного устранения замечаний.

Также залоговое жильё, как правило, продают дешевле, продавцы охотнее идут на торг.

Среди минусов

Банки этого не делают. Выселением должен заниматься новый собственник, но только через суд. Ещё прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. Судебные разбирательства могут отнять много времени, денег и нервов.
Поэтому банк должен сразу уведомить покупателя об оставшихся жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда, чтобы покупатель принял решение о возможности заключения сделки. 

Только на получение согласия банка на добровольную реализацию может уйти 15–30 дней. При принудительной реализации сроки гораздо больше. Покупатель должен подумать над этими сроками.

Вывод

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку он зависит от ряда факторов, включая процентную ставку по ипотеке, текущую рыночную стоимость квартиры и финансовое положение человека. Однако, как и в случае с любыми другими инвестициями, всегда существует вероятность как прибыли, так и убытков.

При рассмотрении вопроса о том, стоит ли инвестировать в квартиру, можно провести исследование и поговорить с финансовым консультантом, чтобы получить представление о возможных рисках и потенциальной выгоде. При любых инвестициях всегда есть вероятность потерять деньги, поэтому важно знать об этом, прежде чем принимать какие-либо решения.

В конце концов, решение о том, инвестировать или нет в квартиру, зависит от личного финансового положения и целей каждого человека. Здесь нет правильного или неправильного ответа, но важно тщательно рассмотреть все факторы, прежде чем принимать какие-либо решения.

Квартиры в Казахстане продолжают дорожать

Максимальный рост произошёл в Семее (+4.6 %), Актобе (+4.1 %) и Шымкенте (+3.4 %).

Алматы занял 4-е место — квадрат подорожал на 3.3 %. Стоимость по итогам апреля составила 656 950 тенге. Это максимум по РК.

В Усть-Каменогорске, Таразе, Караганде индекс вырос в пределах 3 %.

Цены в Уральске, Петропавловске, Кокшетау увеличились на 2.4-2.8 %

В Нур-Султане аппетиты собственников выросли на 2.3 %.

Павлодар, Кызылорда, Костанай, Талдыкорган демонстрируют рост на 1.1-1.9 %. В Кызылорде, кстати, минимальная цена на вторичку — 223.7 тыс. тг за 1 кв. м.

В Атырау небольшой прирост на 0.5 %.

А в Актау цены продолжают снижаться (—0.7 %), тенденция прослеживается второй месяц подряд.

ГородАпрель, %Цена, тг/кв. м
Семей4.6331 800
Актобе4.1264 325
Шымкент3.4415 925
Алматы3.3656 950
Усть-Каменогорск3.2385 925
Тараз3.1290 950
Караганда3.0369 500
Уральск2.8305 800
Петропавловск2.5379 375
Кокшетау2.4317 200
Нур-Султан2.3475 200
Павлодар1.9358 175
Кызылорда1.5223 700
Костанай1.4359 800
Талдыкорган 1.1337 100
Атырау0.5364 825
Актау–0.7283 350
Как купить залоговую квартиру в Казахстане.

В целом по РК средние цены предложений на вторичку в апреле выросли на 2%.

Как купить залоговую квартиру в Казахстане.

Читайте также:

Сенатор призвала ввести уроки по половому воспитанию в школах Казахстана
12 марта 2025 в 22:18
Ослабление тенге во второй половине года прогнозируют аналитики
11 марта 2025 в 10:59
BI Group, Bazis-A и другие фирмы выплатили недостающие налоги
12 марта 2025 в 22:05
Ликвидация банков в Казахстане: обновлены правила отчетности
11 марта 2025 в 18:52
В Казахстане детские дома получили 840 миллионов тенге на счета воспитанников
12 марта 2025 в 21:30
Всего 10 минут в день — и фигура станет стройной: простая тренировка для похудения
8 марта 2025 в 15:41
Как в Казахстане будут отслеживать мобильные переводы
12 марта 2025 в 20:51
Названа стоимость квартиры в Казахстане в феврале 2025 года
11 марта 2025 в 16:55
ЕДБ: Корпоративтік табыс салығының (КТС) мөлшерлемесін көтеру мүмкіндігі төңірегінде пікірталас өршіп жатыр
12 марта 2025 в 20:04
Бюро национальной статистики: цены на шоколад взлетели до максимума
11 марта 2025 в 14:49
Салық салынатын табысты төмендету туралы хабарлама алған қазақстандық компаниялар қосымша 17 млрд теңге салық төледі
12 марта 2025 в 19:58
Казахстанские банки сократили объем наличности в 2024 году
11 марта 2025 в 10:22
Дом Карима Масимова снова выставлен на аукцион
12 марта 2025 в 19:45
Восемь легких методов сделать меньше живот без диет и тренировок
12 марта 2025 в 15:51
Минэкономики объяснило, как изменится налогообложение таксистов
12 марта 2025 в 19:16
KEGOC повысит тарифы на электроэнергию для потребителей на 1,5–2%
11 марта 2025 в 21:21
Qazstat: За 12 месяцев 2024 года в Казахстане родилось 365,9 тыс. детей
12 марта 2025 в 18:56
Что произойдет, если полить комнатные цветы пивом: ответ вас удивит
28 февраля 2025 в 20:15
Пять черт характера, которые передаются по наследству: среди них жадность и страхи
12 марта 2025 в 18:18
Почему после 60 мужчины ищут совместную жизнь, а женщины предпочитают одиночество?
12 марта 2025 в 17:13
Крупномерные саженцы украсили сквер микрорайона Карасу
12 марта 2025 в 18:07
Собираются ли в Усть-Каменогорске вводить режим ЧС: ответ акимата
11 марта 2025 в 21:54
После инаугурации Трампа подросли акции БЦК и Kaspi
12 марта 2025 в 17:54
Глава Нацбанка объяснил убытки Freedom Bank и его бизнес-модель
7 марта 2025 в 15:37