В Казахстане растут строительство небоскребов, масштабы переселения «бесшумного» в столицу и желание граждан жить в собственных домах. Стройиндустрия вносит серьезный вклад в ВВП Казахстана, бьет рекорды по объему нового строительства жилья.
Спрос – огромный и он подстегивает строительные компании. Власти выделяют на 2024 год почти четверть к рынку, дополнительно, средств бюджета на льготную ипотеку через Отбасы банк, что, тем не менее, не снижает цены на рынке. Банки, как обычно, — в выигрыше, анализирует Bizmedia.kz.
«Плюс» почти четверть объема ко всему рынку ипотеки»
Как строительные компании восприняли новые программы ипотеки: по механизму «9-20-25» и по Отбасы Банк, спросил Bizmedia.kz у финансового директора крупной строительной компании страны — BI Group, Руслана Ембергенова.
Эти программы схожи с программой «7-20-25». Есть определённые лимиты: сумма до 30 млн тенге и только для проектов, где есть гарантия Казахстанской жилищной компании, или готовое жильё. У нас на момент получения акта ввода на жилье, пока достроим и получим акт ввода на жилье, практически все квартиры распродаются, остаются немногие, а проектов с КЖК -небольшое число, и также уже остались немного. Это — раз.
Во-вторых, у нас даже по программе «7-20-25» не такой большой объём был. То есть, в нашем портфеле, по всей ипотеке, доля госпрограмм составляла не более 3%. Предполагаю, что по новым программам, у нас также объёмы будут несущественными. Но косвенный эффект всё равно будет, потому что те, кто продадут свои квартиры через эти программы, например, в регионах, будут улучшать свои жилищные условия и придут к нам. Соответственно, мы, косвенно, эффект от этой программы получим.
Насколько добавиться им работы, насколько существенны предлагаемые программами объемы строительства жилья?
Если мы говорим про Отбасы банк, объём работы добавится, для Отбасы банк это, в принципе, хороший объём, дополнительные 450 млрд, это — «плюс» почти 25% объёма ко всему рынку ипотеки. Это будет существенно. И я думаю, для строительного рынка — тоже. В целом строительный рынок должен оживиться.
Есть ли у вашей компании шансы на получение заказа на строительство жилья по этим программам? Какие?
Если говорим про эти программы, то шансы есть у всех застройщиков, главное соответствовать критериям, о которых говорил ранее. Но было бы хорошо, если бы такого рода программы стимулировали строительство ЖК со всей инфраструктурой: школами, садиками, парками, дорогами и другим, создавая комфортные условия для проживания.
Наша компания уже много лет занимается комплексным освоением территорий, мы это называем бигвиллем.
Еще одна проблема состоит в том, что, к сожалению, у нас в Казахстане квартиры с чистовой отделкой не популярны, так как средний чек становится дороже. Хотя, например, в России 95% всех ЖК продаются в чистовой отделке и более 80% — в ипотеку, на хороших условиях. Это же удобно, когда ты покупаешь квартиру и сразу заезжаешь, и начинаешь жить. Не мешаешь соседям со своим ремонтом, не портишь лифты и холлы, вынося строительный мусор после ремонта и прочее.
В перспективе мы бы хотели двигаться в этом направлении, предлагая хорошие финансовые инструменты нашим клиентам, — говорит Ембергенов.
Серьёзно повлиять на цены на жилье ипотечные программы не смогут
«Согласно аналитическим данным, рынок недвижимости на сегодня находится в стагнации, о чем говорит уменьшение количества сделок по отношению с показателями месяцем ранее. Это обусловлено экономическими, инфляционными, а также сейсмологическими факторами, ответила на вопрос Bizmedia.kz о динамике реальной доступности жилья, в условиях дорожающей до 9% госипотеки, и ее отражении на ценах на рынке эксперт рынка недвижимости Казахстана Сулейменова Диляра.
Новые ипотечные программы, безусловно, по своей специфике, призваны стимулировать рынок недвижимости Казахстана, а соответственно и строительную отрасль, но существенных ценовых изменений за счёт них не произойдет, считает эксперт.
Во-первых, потому что ипотечные программы сохраняют высокую процентную ставку, а во-вторых, потому что они подходят лишь некоторым потребителям. Для получения есть социальные критерии, а также ограничения со стороны банка по условиям вклада и другие.
Запуск ипотечных программ нацелен на поддержку строительного сектора, но при таких условиях, в выигрыше, в первую очередь, будут банки.
Как я уже сказала выше, существенно повлиять на цены ипотечные программы не смогут, добавила Сулейменова.
Тренды на рынке строительства и купли-продажи жилья
Один из них — спрос на строительство и покупку частных домов. Так, в январе-феврале 2024 года из введенных в эксплуатацию 2,1 млн кв.м., 1,35 млн кв. м составили квартиры в многоквартирных домах и 699 тыс. кв. м — индивидуальные дома.
Таким образом, индивидуальное жилищное строительство составляет более трети от общего объема. Тенденция на строительство собственных домов в Казахстане — налицо. Большинство будущих владельцев, конечно, ориентируется на бюджет. Поэтому, строятся дома и эконом сегмента и комфорт-класса.
Поскольку стоимость строительства растет, средняя площадь самых востребованных домов постепенно сокращается. Раньше стандартным считался дом в 150-180 кв. м, сейчас — 100-120 кв. м. На рынке есть и небольшие дома, площадью 50-60 кв. м, их стоимость соразмерна, а то и ниже стоимости однокомнатной квартиры.
Однако купить готовый дом сложно. В Казахстане нет цивилизованного рынка продажи построенного жилья. Как правило, риэлтор ищет, передает информацию возможному покупателю, а на осмотре выясняется, что никакой экспертизы, проектно-сметной документации (ПСД) нет. Поэтому у людей возникают сомнения: внешне красивый дом может оказаться проблемным.
Банк при рассмотрении заявки на ипотеку для строительства частного дома будет вполне прав, если запросит ПСД. Это — современный подход.
Второй тренд в строительстве жилья – небоскребы, особенно, в Алматы и столице. Высотное строительство — тренд в новостройках крупных городов Казахстана. Людям становится близка концепция вертикальных улиц, позволяющая получить все необходимое для комфортной жизни, не выходя за пределы своего жилого комплекса (ЖК). Таких ЖК становится все больше, а домов средней и малой этажности, по наблюдениям — все меньше, статистики же по этажности в открытом доступе нет.
Малоэтажные, это — дома, в которых не более четырех этажей. В Алматы они строятся, в основном, выше пр. Аль-Фараби. Строящихся среднеэтажных корпусов — от пяти до девяти этажей, явно больше. Здания, в которых десять и более этажей, относятся к категории многоэтажных и, похоже, их строят больше всего.
Мало- и среднеэтажное строительство характерно теперь в основном для высокобюджетной недвижимости, отмечают риэлторы. По некоторым данным, средняя стоимость квадратного метра в среднеэтажных корпусах – чуть выше, чем в малоэтажных, а в многоэтажных домах – ниже в три раза.
«Спрос на индивидуальные дома уже вырос почти до 40%. Вырос спрос и на квартиры на 1-3 этажах и таунхаусы. Это связано с землетрясениями», — отвечает на вопрос Bizmedia.kz эксперт рынка недвижимости Казахстана Диляра Сулейменова.
Еще один тренд, по ее словам, это — отток граждан из Алматы в Астану.
«Но пока серьезных изменений на недвижимость в Астане я не наблюдаю. Процесс происходит без какого-либо информационного шума», — добавляет Сулейменова.
Новые программы льготной ипотеки от АО «Отбасы банк»
Условия кредитования доминирующего на рынке жилищно-строительного сберегательного АО «Отбасы банк» меняются. Он предлагает заёмщикам лучшие условиями ипотеки, но сначала деньги надо копить не меньше трёх лет на депозите. Накопившие половину стоимости своей будущей квартиры, получают кредит от 3,5% годовых.
Банк ужесточил условия выдачи самых популярных – промежуточных, займов и снижение объемов финансирования по госпрограммам привели к снижению доступности ипотеки, при том, что высокий спрос сохраняется, ведь обеспеченность казахстанцев жильем – низкая, 23,9 км. м на человека вместо 30 кв. м по стандарту.
С 1 марта 2024 года — начала запуска ипотечной программы «Отау», уже у 15 тыс. казахстанцев приняли, по данным Отбасы банка, заявки. Каждый год на финансирование программы планируется направлять 150 млрд тенге. Срок приема заявок 1 марта — 30 апреля. Годовая эффективная ставка вознаграждения по займу Отау 9,2%-11,8% с последующим снижением до 4,4%-6,9%. Первоначальный взнос — от 20% от суммы займа. Общий срок ипотеки — до 19 лет.
Также, теперь через Отбасы банк будет запущена новая программа с общим бюджетом в 300 млрд тенге. Программа даст возможность выдать 12 тыс. займов, расширяя доступ граждан к ипотеке. В её рамках будут предусмотрены льготные условия с процентной ставкой 7% для социально уязвимых слоев населения, а для всех остальных категорий граждан ставка составит 9%.
Правительство планирует в 2024 году принять закон по реформированию жилищной политики и создание, на основе Отбасы банка, полноценный институт развития и поддержки, с централизованным учетом, записью в очередь и распределением жилья.
Валовая добавленную стоимость Казахстана растет за счет стройки
Средние фактические затраты на строительство 1 кв. метра жилья выросли, по данным Института маркетинговых и социологических исследований Elim, со 146,5 тыс. в 2022 году до 180,5 тыс. тенге в 2023 году. Сказывается давление инфляции, рост цен на стройматериалы и комплектующие, рост издержек труда в результате повышения квалификации работников и неизбежности выполнения более сложных задач в связи с использованием современных технологий и ростом стандартов качества строительства.
Строительство — одна из наиболее капиталоемких отраслей экономики. Её вклад в валовую добавленную стоимость Казахстана в январе-сентябре 2023 года составил 5,3% или 4 трлн тенге.
Об этом говорят и ударные темпы строительства. По подсчетам бюро нацстатистики (БНС АСПиР), в 2023 году в Казахстане построены рекордные 17,5 млн кв. м жилья, что на 11,9% больше результата 2022 года. При этом многоквартирных домов было введено 10,9 млн кв. м, а ввод индивидуальных жилых домов составил 6,5 млн кв. м. Более 90% жилья сдана в эксплуатацию частными застройщиками, из них населением 6,6 млн кв. м.
Такие темпы ввода жилья в эксплуатацию базируются, в том числе, на господдержке строительной отрасли, направленной на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья за счет реализации отдельных программ поддержки застройщиков, программ льготного ипотечного кредитования граждан, субсидирования аренды жилья, сокращения адмпроцедур, поддержки инфраструктурных проектов.
В 2024 году правительство Казахстана планирует строительство 18 млн кв. м или 172 тыс. квартир. Рост строительства, по официальным данным, зафиксирован в 18 регионах, за исключением Алматы – 95% и Мангистауской области – 78%.
В январе-феврале 2024 года 2,1 млн кв. м жилья или 11,7% от годового плана, введено в эксплуатацию. Было построено и приобретено 21,4 тыс. квартир кредитного и арендного жилья и выдано 7,3 тыс. льготных займов под 2% и 5%. По субсидированию аренды жилья 10,1 тыс. граждан выплачено 5,3 млрд тенге, при этом из поступивших около 72 тыс. заявок были одобрены 18 тыс. заявок.
В этом году государство планирует направить более 300 млрд тенге на строительство и приобретение арендного жилья. Эти средства позволят построить и приобрести порядка 22 тыс. квартир.
Также, для поощрения строительства жилья в селах с 2024 года внедрен механизм субсидирования затрат работодателей при строительстве жилья для своих работников.
