В Казахстане застройщики не выполняют свои обязательства. Тысячи казахстанцев годами не могут заселиться в свои дома. Это проблемы рынка долевого жилищного строительства. Какие меры предпринимаются в стране для улучшения ситуации? Ответ узнал корреспондент Bizmedia.kz — новости бизнеса.
Обеспечение граждан доступным жильём — это важная составляющая фундамента стабильности любого государства, поэтому жилищное строительство ожидаемо является ключевым направлением множества госпрограмм и в целом стратегии развития Казахстана.
Однако в нашей стране данная сфера всё ещё имеет множество нерешённых проблем, одной из которых является долевое строительство, говорится в исследовании Ranking.kz.
Скольким людям навредили застройщики
За прошедшие годы из-за незаконных действий пострадали тысячи казахстанцев. Виноваты — застройщики. Только в столице, Нур-Султане, к концу 2021 года, по данным акимата, решили проблему 13 из 16 тысяч семей-дольщиков. Многие ЖК на протяжении долгого времени находились в замороженном состоянии. В текущем году планируется решить проблемы 40 долгостроев.
В свою очередь в Алматы, насчитывается 24 здания-долгостроя. Самое большое количество недостроенных зданий находится в Медеуском районе — 7, затем в Алмалинском — 6, в Бостандыкском и Алатауском — по 3, в Ауэзовском — 2, и по одному объекту в Жетысуском, Наурызбайском и Турксибском районах. Среди причин приостановления или полной заморозки строительства можно назвать отсутствие средств, судебные разбирательства и прочие негативные факторы.
Более того, несмотря на все прилагаемые усилия, проблемы с долевым строительством остаются актуальными.
К примеру, по итогам пяти месяцев текущего года в Казахстане было зарегистрировано два уголовных правонарушения в сфере недоброкачественного строительства, два — в сфере ненадлежащего выполнения экспертных или инжиниринговых работ, четыре — в сфере нарушения правил или требований нормативов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, и сразу 71 — в сфере нарушения правил безопасности при ведении горных или строительных работ. Причём количество нарушений по последней статье увеличилось более чем в 7 раз за год.
Вместе с тем, по словам министра индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбека Ускенбаева, за первый квартал 2022 года было зарегистрировано 615 административных правонарушений на строительных объектах на общую сумму более 169 млн тг.
Профильный комитет министерства провел 32 проверки, выдано 26 предписаний. К административной ответственности привлекли 18 должностных лиц.
В целом проблемы долевого строительства в Казахстане решаются. К примеру, АО «Казахстанская Жилищная Компания» ведёт работы по сопровождению и развитию Единой информационной системы долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр».
«Казреестр» — это единая информационная система регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в жилищном строительстве. Система позволяет значительно сократить время оказания государственной услуги по выдаче выписки о регистрации ДДУ, а также исключить «двойные» продажи жилья на рынке долевого строительства. Покупателям следует запрашивать данную выписку у застройщиков после заключения ДДУ.
В рамках развития «Казреестра» в 2022 году планируется осуществить дальнейшее сокращение срока регистрации ДДУ до нескольких часов. Также важным шагом является создание личных кабинетов застройщиков, где будут консолидировано представлены все уполномоченные компании застройщика.
В целях совершенствования рынка долевого жилищного строительства и обеспечения сохранности средств дольщиков выдвигались предложения по принятию дополнительных мер.
Ужесточение наказания за нарушение ЗРК «О долевом участии в жилищном строительстве». Необходимо рассмотреть возможность закрепления уголовной ответственности за незаконное получение денег от дольщиков и нецелевое использование их средств.
Также можно рассмотреть внесение изменений в Кодекс Республики Казахстан «Об административных правонарушениях». В случае нарушения застройщиком требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве размер штрафа для юридических лиц должен быть увеличен с 300 МРП до более ощутимого уровня, например, 2 000 МРП.
Возможность внедрения рейтинговой оценки застройщиков при осуществлении долевого строительства через получение гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания». Данный механизм предполагает, что для финансово устойчивых компаний сохраняется действующий механизм гарантирования, а для компаний с низким рейтингом средства от населения будут привлекаться через уполномоченную государством организацию для дальнейшего финансирования строительства жилья.
Подобная мера откроет доступ к рынку долевого строительства жилья застройщикам с низким рейтингом, который был ими получен из-за недостатка опыта в строительстве, однако при этом будет обеспечиваться защита средств дольщиков.
Долевое строительство в Казахстане: важная информация
Согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года, долевое участие в жилищном строительстве — это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Простыми словами — вы платите деньги, а вам строят и передают жилье.
Договор о долевом участии в жилищном строительстве — договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне долю в жилом доме (жилом здании), а вторая — произвести оплату и принять долю в жилом доме (жилом здании).
Дольщик — физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в жилом доме (жилом здании).
Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Закона.
Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
- получение гарантии Фонда гарантирования;
- участие в проекте банка второго уровня;
- привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами.
Организация долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:
- иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
- иметь безубыточную деятельность за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
- величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 настоящего Закона, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
- деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
- договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) в порядке, утвержденном уполномоченным органом, и заключает договор о предоставлении гарантии.
Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.
Организация долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня.
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 настоящего Закона, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.
В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 настоящего Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.
С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.
Организация долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания)
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
- договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 10 настоящего Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.
После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 настоящего Закона.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.
При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома (жилого здания) вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.
По вышеуказанным трем способом для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
При этом, застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 настоящего Закона.
Кроме того, мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ в пределах проектной стоимости осуществляется инжиниринговой компанией.
Права и обязанности дольщиков
дольщик вправе:
- получить информацию от уполномоченной компании;
- уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
- требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.
дольщик обязан:
- внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;
- своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;
- принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию в течение тридцати календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;
- в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение тридцати календарных дней.
Читайте также:
