Обычно тот факт, что квартиру продали не аннулирует договор с жильцом. Но если в нем также был указан выезд при продаже, это надо будет учитывать. Как быть, если новый хозяин требует ключи, разобралась корреспондентка Bizmedia.kz.
Допустим, вчера вы заплатили за следующий месяц, а сегодня покупатель квартиры дает вам два дня на выезд. Не переживайте, как мы и всегда советуем, но разобраться все же надо будет.
Насчет вашего права остаться
По статье 559 ГК, если хозяин сменился, обычно это не останавливает ваш предыдущий договор аренды, как мы и указали выше.
«При переходе к другому лицу права собственности на жилище, договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилище внаем», — указано в пункте 8 статьи 24 Закона «О жилищных отношениях».
Дальше нужен будет ваш договор об аренде и все что вы подписывали когда договаривались о съеме. Если договор у вас до условного марта, и выезда при продаже там нет, новый хозяин тоже обязан учитывать этот срок.
Если же выезд при продаже указан, посмотрите, когда заканчивается срок и как вас должны предупредить об этом на самом деле. Например, написано что у вас будет месяц после уведомления, значит и покупатель не имеет права менять срок как захочет. Но если хозяин по договору только сообщает о продаже, это еще не значит, что вы должны съехать.
Насчет договора без срока и других причин есть другой момент:
«Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. При прекращении либо расторжении договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами должен освободить жилище. В противном случае наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами может быть выселен на основании решения суда без предоставления другого жилища», — указано в пункте 5 статьи 24.
Если договаривались снимать минимум на год право пользования нужно регистрировать. Если этого не сделали и покупатель не признает договор, лучше вам сразу идти с документами к юристу.
Как ответить на требование
Попросите письменно назвать причину и дату выезда. Если не согласны, объясните почему, добавьте туда договор и подтверждение оплаты.
До оплаты также удостоверьтесь, что квартира уже считается собственностью покупателя. Право собственности появляется только после государственной регистрации. Сами просто так проверить кто хозяин вы не сможете, поэтому попросите владельца показать данные владельца с его рук. В gov.kz также советовали проверять доверенность и представителя.
Как быть с деньгами
Допустим, вы отдали продавцу оплату 1 ноября, и только 10 ноября узнали, что квартиру продали. По пункту 3 статьи 339 ГК, если до оплаты вам письменно не сообщили, что деньги теперь может требовать тот человек, прежнему получателю вы заплатили правильно. Так что никаких «вторых оплат» естественно, делать не надо, сначала надо будет узнать, почему покупатель не учитывает вашу оплату.
Вам нужно будет сохранить подтверждение того, что вы оплачивали жилье, когда это было итд, если была переписка с тем хозяином об этом — тоже ее сохраните. Если платили за квартиру налично — нужна будет расписка, в целом, при таких оплатах не забывайте лишний раз подстраховаться, даже если вы, как вам кажется, в хороших отношениях с хозяином. С обоими лучше письменно записать, до какого дня вы рассчитались.
После того, как меняется собственник в квартире дальше за квартиру платят ему или представителю, у которого есть право принимать оплату с квартирантов.
Что еще
Договор аренды из-за продажи заново подписывать не обязательно. Данные нового хозяина, счет и оплаченное время можно записать отдельно, если вам предлагают другой договор, сравните цену, срок и условия выезда с прошлыми вашими условиями.
Как быть с депозитом
Лайфхак на все случаи: просите реквизиты письменно, в переводе указывайте адрес и месяц, а за наличные берите расписку.
Насчет депозита — надо поговорить сразу с обоими владельцами. Вы оставили его продавцу, а квартиру, возможно, будете возвращать уже покупателю. Поэтому уточните, передавали ли ему эти деньги, и запишите вашу сумму, как ее учли и кто и на каких условиях вернет ее вам. По факту продажи считать депозит переданным нельзя.
Также важно, на что конкретно был этот депозит и какого типа он был (возвратный или невозвратный). Если хозяин оставляет его за ремонт или счета, попросите показать расходы и объяснить, почему они решили что они за ваш счет. Дальше вплоть до суда, мы ранее также разбирали как вернуть депозит за квартиру.
Если хозяин уже хочет выселять
После законного окончания найма квартиру надо освободить. Но даже тогда хозяин не может сам прийти и «выгнать вас за дверь».
«Выселение граждан и юридических лиц из занимаемых ими жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным настоящим Законом, в судебном порядке», — сказано в статье 8 жилищного закона.
О суде указано и в пункте 5 статьи 24 в редакции с 1 июля 2026 года, объясняли в Минюсте. По решению суда выселением занимается судебный исполнитель.
Менять замки, выносить вещи, отключать свет и воду, чтобы вы уехали, хозяину нельзя, так как у жильца по договору есть защита и от собственника. Если вам угрожают или выгоняют силой, обращайтесь сразу в 102.
Когда уезжаете, осмотрите жилье с хозяином и сделайте фото. В акте запишите состояние квартиры, мебели и техники, показания счетчиков и дату когда передали ему ключи. Хозяин пусть подтвердит, что получил их, коммуслуги также оплачивают по договоренности, если по ним появится долг, сравните квитанции за эти месяцы с чеками и договором.
Если договора у вас нет
Письменная форма для такого найма обязательна должна быть при съеме:
«Жилище из частного жилищного фонда, в котором не проживает собственник, может быть предоставлено им внаем другому лицу по договору, заключенному в письменной форме», — говорится в пункте 1 статьи 24.
По статье 152 ГК может подойти и переписка, если понятно, кто и о чем договорился. Если письменно его не заключили:
«Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами».
В любом случае, сохраните все доказательства, какие у вас есть — о вашей оплате, договоре о том что вы снимаете жилье итд. Потому что даже от того, что у вас нет отдельного договора вы не теряете сразу все права, но в суде нужны будут доказательства.
