По оценке консалтинговой компании IBC Global, в Душанбе сформировался спрос на первый складской комплекс класса А общей площадью 20-30 тыс. м2. Потенциальными арендаторами могут стать портовые и логистические операторы, маркетплейсы, дистрибьюторы.
Одним из факторов дальнейшего роста спроса консалтинговая компания IBC Global считает выход международных портовых и логистических операторов в Центральную Азию. В октябре 2026 года DP World планирует начать строительство сухого порта в Ташкенте с объемом инвестиций более 288 млн $. В декабре 2025 года AD Ports Group подписала соглашение с Avesto Group о создании логистического совместного предприятия в Таджикистане.
Проект DP World в особой промышленной зоне «Янги Авлод» займет около 82 га. Первая очередь предусматривает железнодорожный терминал мощностью 150 тыс. TEU в год и 63 тыс. м2 складов. На последующих этапах оператор планирует построить еще 163 тыс. м2 складских площадей в зависимости от спроса. Комплекс также будет обеспечивать таможенное оформление и обслуживание автомобильных перевозок.
AD Ports Group выбрала для выхода на рынок Таджикистана другую модель. На первом этапе совместное предприятие с Avesto Group будет работать как экспедитор без значительных собственных физических активов. Соглашение предусматривает эксклюзивное обслуживание грузопотоков компаний холдинга, возможность работы со сторонними клиентами и поэтапное расширение деятельности.
По оценке IBC Global, развитие логистических сервисов в Таджикистане опережает возможности качественного складирования, инфраструктуры по сути нет. В обзоре компании в 2026 году качественный складской фонд страны оценивался в 10 тыс м2. Выход новых операторов и развитие грузопотоков создают предпосылки для увеличения этого предложения.
«Организация перевозок и хранение грузов — разные задачи. Приход международных логистических операторов создает предпосылки для роста спроса, но сам по себе не решает проблему дефицита современных складов. По нашей оценке, в Душанбе востребован первый объект класса А общей площадью 20–30 тыс. м2. Наиболее обоснованная модель для девелопера — строительство под заранее согласованные требования якорного арендатора с возможностью последующего расширения», — комментирует Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
Ориентиром для оценки перспектив компания считает развитие соседнего Узбекистана. По данным IBC Global, представленным весной 2026 года, фонд качественных складов классов А и В в стране достиг 795 тыс. м2, вакантность в классе А составляла около 1,5%, а арендные ставки — около 12 долларов за м2 в месяц. Эти показатели отражают ограниченное предложение на узбекском рынке, однако спрос и ставки для проекта в Душанбе необходимо оценивать отдельно.
Для предварительного расчета строительного бюджета IBC Global использует казахстанский ориентир: в первом полугодии 2026 года себестоимость сухого склада класса А составляла 676-690 $ за м2 без НДС. Для объекта площадью 20-30 тыс. м2 это соответствует примерно 13,5-20,7 млн $. Расчет не является сметой строительства в Душанбе: дополнительно необходимо учитывать стоимость земли, подготовку площадки, подключение к инженерной инфраструктуре и местные условия поставки материалов и оборудования.
Основными ограничениями для новых проектов IBC Global считает доступность подходящих земельных участков и импортозависимость строительства. Для холодильных и мультитемпературных комплексов дополнительным условием станет организация доставки с соблюдением температурного режима. По оценке компании, период для выхода первых проектов на рынок составляет два-три года. Решение о запуске объекта должно опираться на подтвержденный спрос якорного арендатора, проверку участка и расчет бюджета с учетом местных условий.
