Лучше все же детально проверить квартиру перед покупкой, даже если продавец кажется абсолютно надежным или торопит с задатком. Как проверить квартиру перед сделкой, разобралась корреспондент Bizmedia.kz.
Бывает такое, люди присмотрели квартиру, продавец торопит мол, есть еще покупатели, нужно вносить задаток прямо сейчас. В итоге сделку закончили быстро, а примерно через полгода выясняется, что на жилье наложен арест или в нем до сих пор прописан другой человек, отказывающийся выписываться. Разберемся, что нужно проверить до того, как отдавать деньги.
Почему нельзя верить на слово продавцу
Насторожить должны сразу вещей, например, если квартира перепродавалась несколько раз за короткое время, продажа идет по доверенности, а не от самого собственника, цена заметно ниже рыночной, или продавец слишком сильно торопит со сделкой.
Однако мы подчеркнем, что ни один из этих признаков не означает автоматически, что перед вами мошенники, но каждый из них это повод проверить все внимательнее, а не завершить сделку быстрее. Иногда, конечно бывает, что человек достоверный, и, допустим, даже по доверенности хочет продать честно, живя например, в другой стране. Но это не отменяет того, что в случае недобросовестности продавца проблемы могут возникнуть именно у вас.
Первое — сверить правоустанавливающий документ
Правоустанавливающий документ — это то, на основании чего продавец стал собственником: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
Его данные — ФИО собственника, адрес и площадь должны полностью совпадать с данными в справке о зарегистрированных правах. Если что-то не сходится хотя бы в одной цифре или букве, лучше разобраться, прежде чем продолжать. Как в принципе устроена регистрация прав на недвижимость в Казахстане, подробно рассказано в статье на eGov.kz.
Второе — справка о зарегистрированных правах (обременениях)
Это, можно сказать, главный документ проверки.
Справка Ф-2 показывает, кто на самом деле сейчас собственник, есть ли совладельцы, и главное — наложены ли на квартиру арест, залог или другие ограничения.
Заказать ее можно через egov.kz: авторизуйтесь на портале, откройте страницу услуги, нажмите «Заказать услугу онлайн», подпишите заявку ЭЦП или смс-паролем (результат придет в личный кабинет обычно в течение 20 минут). То же самое можно сделать через приложение eGov Mobile (App Store, Google Play).
Важный нюанс: как правило, заказать такую справку может только сам собственник — по себе, не по чужой квартире. Подробнее о том, как в Казахстане узнать, оформлена ли квартира действительно на вас мы ранее рассказывали в нашем материале по ссылке. Поэтому на практике продавец должен либо сам заказать свежую справку и показать ее покупателю, либо дать согласие через личный кабинет на запрос третьим лицом.
Справка должна быть недавней — в идеале заказанной прямо перед сделкой или при покупателе, чтобы не могла возникнуть ситуация, когда за пару дней между показом квартиры и сделкой на нее успели наложить обременение.
Третье — проверка истории переходов права собственности
Здесь уже серьезнее, в отличие от России, где есть публичная выписка из ЕГРН с полной историей владения, в Казахстане такого простого сервиса для третьих лиц нет. Справка Ф-2 показывает только нынешний статус объекта, а не всю историю предыдущих сделок.
Полную историю переходов права по объекту может получить фактически только собственник или уполномоченное лицо — например, адвокат, который направляет официальный запрос в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан», (либо суд, если идет судебный процесс).
На деле, если вы хотите узнать, сколько раз и как часто перепродавалась квартира, надо будет просить продавца самого заказать и показать вам информацию, либо с помощью юриста для официального запроса. А частая перепродажа за короткий отрезок времени должна как минимум привлечь внимание, так что лучше узнать у продавца, с чем это связано.
Четвертое — проверка прописанных в квартире
Некоторые жильцы могут иметь право проживания даже после продажи квартиры, например, несовершеннолетние дети или люди, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Поэтому до сделки стоит узнать, сколько человек и кто именно зарегистрирован по адресу.
Проблема в том, что эта информация тоже закрытая, увидеть полный список зарегистрированных лиц может только собственник, через личный кабинет на eGov.kz, раздел «Имущество», пункт «Показать/скрыть список зарегистрированных лиц». Так что попросите продавца заказать и показать вам такую справку перед сделкой, а в самом договоре пропишите срок и порядок снятия всех прописанных с регистрационного учета.
Пятое — проверка квартиры на судебные споры
Если по квартире идет судебный процесс — например, спор о разделе имущества между наследниками или бывшими супругами, то сделка может оказаться под угрозой оспаривания. Проверить, есть ли действующие или недавние судебные дела, связанные с продавцом, можно через Судебный кабинет (официальный электронный сервис судебной системы Казахстана).
Стоит уточнить: сайт sud.gov.kz — это портал Верховного суда РК с новостями и общей информацией, а сами электронные сервисы, включая подачу и отслеживание дел, находятся на office.sud.kz.
Шестое — проверка задолженности
Стоит уточнить у продавца и по возможности проверить самому:
- задолженность по налогу на имущество — через «Кабинет налогоплательщика» Комитета государственных доходов;
- долги по коммплатежам и взносам в КСК/ОСИ — единого онлайн-сервиса для этого нет, проще всего попросить у продавца недавние квитанции или справку об отсутствии задолженности напрямую у управляющей компании;
- остаток долга перед банком, если квартира была в ипотеке — если залог не снят, это будет видно в справке Ф-2 как обременение, и без согласия банка продать такую квартиру нельзя.
Седьмое — если продает не сам собственник, а по доверенности
Доверенность на продажу недвижимости обязательно должна быть нотариально заверена. Проверьте срок ее действия и то, какие именно пункты в ней прописаны — доверенность может разрешать, например, только показ квартиры и сбор документов, но не подписание договора купли-продажи.
Подлинность и актуальный статус доверенности («действует» или «отменена») можно бесплатно проверить через Единую нотариальную информационную систему ЕНИС — по 14-значному реестровому номеру документа и фамилии нотариуса, который ее удостоверил, либо по ИИН доверителя.
Восьмое — если квартира куплена в браке
Если продавец находится или был ранее в браке, а квартира куплена уже после его регистрации, по закону она считается совместно нажитым имуществом — даже если оформлена только на одного из супругов. Как известно, для продажи такой квартиры обязательно нотариальное согласие второго супруга — без него сделку впоследствии можно оспорить в суде, и тогда покупателю придется возвращать квартиру, а продавцу — деньги.
Согласие оформляется у любого нотариуса или онлайн, через сервис eNotary в приложении eGov Mobile, с видеозвонком нотариусу и биометрической проверкой. Лучше уточнить у продавца семейное положение и наличие такого согласия еще до внесения задатка.
Отдельно про новостройки
Для новостроек к перечисленному добавляются еще два момента: разрешение застройщика на привлечение денег дольщиков и соответствие фактической планировки техпаспорту.
Проверить, законно ли строится жилой комплекс и есть ли у застройщика право продавать в нем квартиры, можно через «Жилищный портал» в приложении eGov Mobile (там же видно, зарегистрирован ли конкретный ЖК как легальный объект долевого строительства).
Что делать, если что-то насторожило
Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, например частая перепродажа, отказ показать свежую справку, спор в суде или отказ продавца оформлять нотариальное согласие супруга, не стоит экономить на проверке. При большой сделке лучше обратиться к нотариусу, который будет оформлять договор, или отдельно к юристу по недвижимости.
На деле стоимость такой консультации несопоставима с риском потерять квартиру и деньги одновременно.
Возможные вопросы и ответы
- «Может ли покупатель сам заказать справку по чужой квартире?»
Как правило, нет. Полную выписку по объекту видит только сам собственник, третьему лицу доступ открывается только с его согласия через личный кабинет портала.
- «Сколько действует справка об обременениях?»
Официального срока действия у справки Ф-2 нет, но из-за того, что статус объекта может измениться в любой момент, для сделки лучше использовать справку, заказанную максимально близко к дате подписания договора.
- «Что будет, если после покупки всплывут долги предыдущего владельца?»
Долг по коммуслугам и налогам числится за конкретным человеком, а не автоматически переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Но если долг связан с обременением, которое не было снято до сделки (например, ипотечный залог), то это уже другая ситуация, и разбираться с ней тоже лучше до подписания договора, а не после.
Что важно учитывать
Конечно, лучше не торопиться вносить задаток, пока не провели хотя бы базовую проверку по документам. Часть из них — справка об обременениях, проверка доверенности, проверка судебных споров. Сэкономленное время в таком вопросе может обернуться проблемами через время после сделки.
