Сарапшылар «біздің нарық тұрғын үйге жақпай қалды ма?» деп алаңдап жатыр. Бұл жыл Қазақстанның тұрғын үй нарығы үшін маңызды болды. Үлестік құрылыс ережелерін қатайту, ипотекалық кредиттеудегі өзгерістер және жаңа салықтар сатып алушылар мен құрылыс салушылардың басымдықтарын түбегейлі өзгертті.
Қазақстанда бір жыл ішінде жаңа жылжымайтын мүлік, қайталама нарықтағы тұрғын үй және жалға беру күрт қымбаттады. Сарапшылар 2025 жылдың соңына қарай Қазақстанда тұрғын үй бағасының 5-15% -ға қалыпты өсуін күтуде, бұл ретте қайталама нарық бастапқы нарыққа қарағанда біршама қымбаттауы мүмкін. Астанада баға шаршы метріне 850-874 мың теңгеге, ал Шымкентте — 538-563 мың теңгеге жетуі мүмкін. Ипотекалық нарық болжам бойынша «Отбасы банк» рөлі үстем бола отырып, тұрақты болып қалады.
2025 жылға арналған бағалар болжамы
2025 жылдың соңына дейін бастапқы нарық тоқырау жағдайында қалуы мүмкін: Астана мен Алматыда өткен жылға қарағанда 2% шегінде бағаның ең төменгі өсуі мүмкін, сату көлемі 10-12%-ға қысқарады.
— Қайталама нарық едәуір төмендейді: өткен жылға қарағанда, әсіресе өңірлерде 3-5% -ға.
— Жалпы алғанда, нарық екі жылдамдықты модельге қарай жылжуда, онда мегаполистерге көші-қон мен ипотека қолдау көрсетеді, ал өңірлік нарықтар тоқырауға ұшырауда.
• «Отбасы банкі»:
ипотекалық мәмілелердің 70% -ға жуығын қамтамасыз ете отырып, негізгі ойыншы болып қала береді.
• Пропорция:
ипотекамен мәмілелер үлесі шамамен 31%деңгейінде сақталуы мүмкін.
Сарапшылар мұның мың түрлі себептерін сараптап жатыр.
- Бірінші себеп инфляция импорттың қанатына ілесіп келді.
- Сондай-ақ бағаның өсуіне ипотеканы қымбаттайтын жоғары негізгі мөлшерлемеде және мемлекеттің іс-қимылы, мысалы, сұранысты ынталандыратын жеңілдікті бағдарламалар әсер етеді.
- Нарықтағы жаңа құрылыс көлемінің төмендеуі де ұсыныс тапшылығынан бағаның өсуіне ықпал етуі мүмкін.
Бір жылда (2025 жылғы қыркүйек 2024 жылғы қыркүйекке) жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы 12,8%, қайталама нарықтағы пәтерлерді қайта сату — 10,3%-ға өсті. Абаттандырылған тұрғын үйдің жалдау ақысы 9,9%-ға өсті.
Өңірлік бөліністе тұрғын үйдің бастапқы нарығындағы бағалар жылдық көрсетуде
- Павлодарда — 26,4%,
- Қызылордада — 15,3%,
- Шымкентте — 15,2%, Астанада — 14,3%айтарлықтай қымбаттады.
- Қайталама тұрғын үй нарығында бағаның өсу көшбасшылары Ақтөбе (18,9%), Павлодар (18,8%), Алматы (17,9%), тұрғын үйді жалға беру нарығында — Ақтөбе (40,7%), Жезқазған (18,7%), Астана (18,1%).
«2025 жылғы қыркүйекте тұрғын үйді сатып алу-сатудың тіркелген мәмілелерінің саны 41 313 құрады, оның ішінде 8 661 — жеке үйлер бойынша және 32 652 — көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер бойынша. 2025 жылғы тамызбен (41 380) салыстырғанда тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 0,2%-ға азайды. Мәмілелер саны бойынша көшбасшылар Алматы (8 859 — 21,4%) және Астана (8 644 — 20,9%) қалалары, сондай-ақ Қарағанды облысы (3 029 — 7,3%) болып отыр. Ең аз мәміле Ұлытау облысында жасалды — 306 мәміле (0,7%) «, — делінген Ұлттық статистика бюросының хабарламасында.
2025 жылғы тамызбен салыстырғанда қыркүйек айында мәмілелер санының ең көп өсуі Қызылорда (+ 20,2%), Атырау (+ 12,6%) және Түркістан (+ 9,9%) облыстарында тіркелді. Ал бір айда ең көп құлдырау Шымкент (-10,9%) және Алматы (-8,6%) қалаларында, Жетісу облысында (-5,8%) болды.
Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті иктор Микрюковтың айтуынша, жыл басынан бері бастапқы нарықтағы баға 14%-дан астам өсті. Бизнес және элиталық сыныптағы жаңа құрылыстар құрылыстың өзіндік құнының өсуінен және қамтамасыз етілген сатып алушылар тарапынан сұраныстың өсуінен қымбаттауда.Комфорт-класс біркелкі қосылады, бұл осы сегменттегі жоғары бәсекелестікке және жаппай сатып алушыға бағдарлануға байланысты. 2026 жылы ҚҚС-тың өсуі және жаңа салықтық талаптар өзіндік құнның өсуіне және бастапқы бағаның қысқа мерзімді өсуіне әкеледі, алайда саланы шоғырландыруды орта мерзімді күшейтеді.
Мұндай жағдайда қайталама нарық мәмілелердің қарапайымдылығынан және қосымша салық үстемелерінің болмауынан тартымды болады.
Жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар сұранысты қолдау құралы болып қала береді, бірақ олардың ықпалы қорландыру көлемімен шектеледі. Қорландыру көздері бюджетке негізделген кезде, мұндай бастамалар ұзақ мерзімді тұрақтылықты қалыптастырғаннан гөрі нарықты бұрмалайды.
Міндетті 20% деңгейінде СЭҚ енгізу қайтадан кейінге қалдырылады. Шара қолданған кезде де оның әсері қысқа мерзімді болады, себебі ол қазақстандықтардың жоғары қарыз жүктемесі проблемасын шешпейді.
Қазақстанның ипотекалық нарығын дамыту үшін өзге де қадамдар қажет: ипотекаларды секьюритилендіруді дамыту және іске қосу, субсидияларға екпін жасаудың орнына ұзақ мерзімді жинақтарды салықтық ынталандыру.
