Сегодня вступили в силу изменения, ограничивающие ГЭСВ по ипотеке на уровне 20%. Мера делает кредиты доступнее, но может ударить по вторичному рынку, сообщает Bizmedia.kz.
С 16 июня 2025 года в Казахстане вступили в силу законодательные поправки, снижающие максимальный уровень годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным кредитам с 25% до 20%.
Как отмечает Telegram-канале Первого кредитного бюро, более низкая ГЭСВ делает рыночную ипотеку доступнее и снижает риски массовых просрочек на фоне высокой базовой ставки. Однако на практике есть ряд нюансов, которые могут привести к обратному эффекту — особенно на рынке вторичного жилья.
Сегодня основными источниками ипотечного кредитования в Казахстане остаются банки второго уровня. При этом значительная часть выдаваемых ими займов относится к льготным программам. С января по апрель 2025 года 60% всех ипотечных средств (416,9 млрд тенге из 701 млрд) были выданы на нерыночных условиях — в том числе через «Отбасы банк» и банки, участвующие в субсидируемых программах.
Коммерческие продукты обеспечили лишь 40% ипотечного рынка — 284,1 млрд тенге. Причём около 45% рыночных ипотек (128,9 млрд тенге) были оформлены по ставке выше 20%. Таким образом, после введения новых ограничений они попадают под запрет.
В совокупном объеме выданных ипотечных кредитов доля «дорогих» займов составила 18%. Скорее всего, речь идёт именно о вторичном жилье.
Какие риски для вторичного рынка?
- Отсутствие партнёрств. При покупке вторичного жилья невозможно участие застройщика, а значит, и запуск совместных программ с банками, которые могли бы снижать фактическую ставку.
- Падение ликвидности. Вторичная недвижимость стареет и потенциально теряет стоимость. Это повышает риски для банков при ипотечном кредитовании, поскольку в случае невозврата кредита залог может оказаться менее ценным.
- Высокая базовая ставка. Сейчас в стране действует жёсткая денежно-кредитная политика. Базовая ставка — 16,5%. Разница между ней и новой предельной ГЭСВ (всего 3,5 п.п.) может быть недостаточной для покрытия банковских издержек и получения прибыли.
Как реагируют банки?
Уже сейчас банки второго уровня пересматривают условия ипотечного кредитования по вторичке. Учитывая конъюнктуру, изменения могут быть только в сторону ужесточения:
- Повышение минимального года постройки недвижимости.
- Увеличение первоначального взноса.
- Более строгие требования к платёжеспособности заёмщика.
Это может значительно сузить круг доступных для ипотеки объектов, особенно в регионах.
Больше всего от новых ограничений могут пострадать регионы, где строительство нового жилья идёт менее активно. В январе–апреле 2025 года Астана и Алматы обеспечили 47% общего ввода жилья (2,3 млн кв. м). В других городах у населения часто нет альтернативы вторичке, и именно там последствия для рынка могут быть наиболее ощутимыми.
Пока базовая ставка остаётся высокой, стимулирование спроса на рыночную ипотеку через ограничение ГЭСВ может оказаться контрпродуктивным. В результате — возможное сокращение числа сделок и рост социальной напряжённости в сфере жилищного вопроса.
