Все мы не раз слышали насколько выгоднее условия ипотеки за рубежом, в частности, в Европе или США. Если посмотреть на низкие процентные ставки в зарубежных банках, то действительно можно подумать, что там гораздо выгоднее и проще купить квартиру, чем в Казахстане. Команда Bizmedia.kz решила узнать, насколько удобна ипотека за рубежом: в США, Германии, Франции, Великобритании и России.
Соединенные Штаты Америки. Ипотека за рубежом
В США можно взять не только на новый дом, но и на вторичное или не построенное жилье. Во многих странах, в той же России, это недоступно. Процентная ставка при этом не сильно разнится.
Кредит на покупку жилья, так называемый mortgage, делится на два вида – с плавающей процентной ставкой (Adjustable-rate) или фиксированной (Fixed-rate). Более популярен второй вариант, поскольку тут размер ставки неизменен. Особенность плавающей ставки в том, что она обычно ниже на 1-2%, однако банк имеет право ее поднять. По факту, банк обычно обязуется в течении 5-10 лет оставлять ставку по договору, но затем имеет право ее изменить. Это определенный риск, но такой вид ипотеки выгоден тем, кто приобретает жилье для последующей продажи.
Взять гражданину США ипотеку достаточно просто, условия минимальны.
— возраст от 25 до 75 лет;
— иметь официальное трудоустройство;
— первоначальный взнос по кредиту от 10% до 50%.
Отдельные банки могут выдвигать свои требования, но они не столь существенны.
Для иностранцев
Гораздо сложнее получить ипотеку иностранцу. Американские банки часто отказывают гражданам других стран. Одни из самых нежелательных клиентов для них – выходцы из СНГ. У клиента из другой страны банк требует дополнительные документы: рекомендательные письма других банков, выписку из бюро кредитных историй, грин-карту и т. п. Разумеется все документы должны быть на английском. Ставка при этом для иностранцев будет выше на 1-1,5%. Дополнительно придется оценить жилье и застраховать его. Это около 2% от стоимости дома. За досрочное погашение долга во многих банках предусмотрены штрафные санкции, до 3% от оставшегося долга.
Все вышеперечисленное еще не включает сопутствующие траты, вроде перелета, временное проживание в США и тому подобное.
Вообще процентная ставка в США долгое время была на уровне 3-4%, но сейчас растет и достигла 5-6%. Первоначальный взнос может колебаться от 10% до 50%, причем обычно для иностранцев он выше. Сумма может варьироваться от 100 тысяч до 20 миллионов долларов, но тут все зависит от условий отдельного банка. Обычно минимальный срок ипотеки составляет пять лет, но чаще всего ее берут на 15-30 лет.
Германия. Ипотека за рубежом
Ипотека в Германии считается одной из самых выгодных в мире. Помимо низких процентных ставок, немецкие банки достаточно охотно дают деньги как своим гражданам, так и иностранцам.
Деньги на жилье можно взять не только в обычных банках, но и оформить кредит от Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). По сути, государственный банк предлагает ссуди и гранты частным лицам под низкие проценты. Помимо этого, у него есть и другие выгодные программы, которые, например, помогут сделать ремонт.
Немецкие банки охотно сотрудничают с иностранцами и выдают им кредиты. Особенно если сумма превышает 100 тысяч евро.
Условия могут быть самыми разными, тут все сугубо индивидуально. Но каждый банк учитывает несколько моментов: платежеспособность, сумма первоначального взноса, кредитную историю клиента и даже состояние и месторасположение покупаемой недвижимости.
Ставки
Процентные ставки в Германии колеблются от 0,8% до 2% для граждан страны, от 3% до 5% для иностранцев. Первоначальный взнос для иностранца может составить от 40% до 50%. Стоит учесть, что в первый раз иностранцу ипотеку в Германии получить гораздо сложнее, чем последующие. После банк уже может снизить процентную ставку или сократить первоначальный взнос до 20%. Возраст заемщика не должен быть менее 21 года и старше 65 лет.
Среди требований часто встречается и наличие счета в немецком банке, на который в течении двух лет регулярно переводились деньги. Также могут потребовать подтверждение доходов на территории Германии и подтвердить выплаты по алиментам или другим кредитам. По закону выплаты по кредитам не должны превышать 35% от месячной зарплаты.
Срок ипотеки – от пяти до тридцати лет. Но следует помнить, что по немецким законам, пока ипотека не погашена, собственником недвижимости является банк.
Франция. Ипотека за рубежом
Ипотека во Франции достаточно популярна, ею пользуются как граждане самой страны, так и иностранцы.
Существует несколько основных типов ипотек.
Традиционная ипотека с фиксированной ставкой подразумевает определенные ежемесячные платежи. Все надежно и стабильно на весь срок ипотеки.
Ипотека с плавающей ставкой позволяет менять ее в зависимости от Европейской межбанковской ставки предложения (Euribor). Она меняется каждые 3-6 месяцев, но клиент может включить в договор пункт об ограничении изменений ставки в 1-2%. Впрочем, меняется не всегда ставка, банки обычно меняют общий срок кредита.
Существует и ипотека со смешанной ставкой. В этом случае ставка фиксируется на несколько лет, а затем она становится плавающей.
Есть еще вариант кредита In fine. Заемщик при этом погашает только проценты по кредиту, а основная сумма погашается в конце. Он открывает отдельный специальный счет, на который ежемесячно вносит платежи, либо погашает ипотеку одним последним платежом.
В среднем, по данным на I квартал 2021 года, процентная ставка в стране составляет 1,6% до 2%.
Как и в Германии, максимальная сумма выплаты по кредитам не должна превышать 35% от ежемесячного дохода. Максимальный срок ипотеки установлен на 27 годах. Возраст заемщика – от 21 года до 75 лет. Заем составляет от 100% (для граждан Франции) до 70% для иностранцев, но чаще банки предлагают 50%. Однако сумма не должна быть ниже 75 тысяч евро. За досрочное погашение ипотеки предусмотрены штрафы до 3% от оставшейся суммы долга.
В чем разница между жилищным и ипотечным займом?
Выплаты
При оформлении есть и дополнительные расходы – 2-3% от суммы ипотеки. На оценку объекта уйдет от 500 до 2500 евро, комиссия на рассмотрение досье – около 1% от суммы кредита. Страховка жизни обойдется в 0,3% ежегодно, сбор за оформление сделки – 0,5-1%.
Иностранцу взять жилье в ипотеку во Франции достаточно сложно. Помимо стандартных требований, банки могут попросить открыть счет и разместить на нем сумму, достаточную для нескольких ежемесячных платежей. Обычно достаточно платежей на 6 месяцев. Обязательно страхование жизни клиента. Для этого нередко требуется и пройти медицинское обследование. Помимо всего прочего, для клиентов не из Европы, обязательно наличие недвижимости на территории Европы.
Но главное, что требуют банки – подтверждение финансовой состоятельности и высокий легальный доход. Соотношение ежемесячного дохода и суммы займа является чуть ли не главным критерием для выдачи ипотеки. Все поданные документы должны быть переведены на французский и заверены нотариусом.
Особо стоит обратить внимание, что во Франции нельзя по закону выселить владельца недвижимости, если это его единственное жилье. Именно поэтому французские банки так щепетильны при изучении досье потенциального заемщика.
Если же клиент перестает справляться с ежемесячными выплатами, можно договорится с банком и уменьшить их за счет увеличения срока ипотеки.
Великобритания
Прежде всего, стоит понять термин Loan-to-Value (LTV), что означает соотношение займа к стоимости покупаемого имущества. Оно рассчитывается в процентах и от него зависит процент по кредиту, и влияет на вероятность одобрения займа. Формула расчета проста: сумма кредита делится на стоимость жилья и умножается на 100.
Чем меньше значение, тем ниже и процентная ставка. Больший срок кредита увеличивает ставку.
Английские банки делят ипотеку на две категории: кредит на покупку жилья для проживания (residential mortgage) и кредит на покупку жилья для сдачи в аренду (buy-to-let). Основное отличие – в процентной ставке. Следует заранее определится, для чего приобретается жилье, и подать соответствующее заявление. Иначе можно получить отказ в банке или даже обвинения в мошенничестве.
Для получения ипотеки необходима первоначальный депозит, причем заблаговременно. Чем больше накопления – тем меньше значение LTV.
В среднем для граждан Великобритании ставка начинается от 1,7% до 3%. Сроки и сумма займа зависят исключительно от вида ипотеки.
Для покупки недвижимости в Великобритании (неважно, в ипотеку или нет) необходимо пройти Anti-money-laundering (AML), то есть документально подтвердить легальное происхождение денег.
Ипотека также делится по виду процентной ставки: она может быть фиксированной, плавающей или зависеть от базовой ставки Банка Англии (tracker mortgage).
Ставки
При фиксированной ставке идет выплата равными платежами на определенный срок, обычно не больше 10 лет. После этого ставка может вырасти, но ипотеку можно рефинансировать. Обычно после этого ставка становится плавающей и банк сам может установить ее. Но обычно сильных перепадов не случается.
Куда более интересна ситуация с tracker mortgage. К базовой ставке Банка Англии прибавляется определенный процент от банка, который он сам устанавливает. Обычно это около 1%, но сама ставка может значительно колебаться, что сильно повлияет на сумму платежей. Впрочем, они могут как вырасти, так и снизиться. Это очень выгодно на короткий период времени.
Стоит учесть и дополнительные расходы на оформление ипотеки, оценку имущества, гонорар брокеру или юристу, затраты на перелет и проживание,
Реально получить одобрение на ипотеку иностранцу при значении LTV в 75%. Средний показатель – около 60%, что дает фиксированную ставку в 3,5%.
Россия. Ипотека за рубежом
Если переезд и ипотека в Европе или США для большинства казахстанцев недоступны, то как обстоит дело в России?
В РФ совсем иные цифры на рынке ипотеки. Они сильно разнятся и зависят от конкретных условий каждого банка и разных видов ипотек. Даже в разных регионах России, условия могут различаться. В среднем по стране процентная ставка колеблется от 4,7% до 11%. Минимальная сумма займа – 300 тысяч рублей, максимальная не ограничена, но часто встречается показатель в 60 миллионов рублей. Взять ипотеку можно от года до 30 лет. Есть ипотеки и без первоначального взноса, но банки чаще предлагают внести от 10% до 30% от стоимости жилья.
Для казахстанцев в России ипотеку взять будет гораздо проще, чем иностранцам из дальнего зарубежья. Фиксированного перечня требований нет, но большинство банков требуют:
— постоянное проживание на территории России;
— официальное трудоустройство;
— налоговый резидент в России;
— стабильный доход;
— хорошая кредитная история.
Если супруг или супруга заемщика имеет стабильный доход и готовы стать созаемщиком, то вероятность одобрения ипотеки значительно возрастает.
Одной из наиболее частых причин отказа в выдаче ипотеки иностранным гражданам является плохая кредитная история. Если у клиента нет кредитной истории в РФ, то вероятность отказа тоже будет высока.
Вывод
Если судить по цифрам, то действительно ипотека за рубежом дает возможность взять её по очень хорошим условиям. Но трудности возникают в других моментах: дополнительные затраты на перелет и проживание в другой стране, трудности при оформлении документов, повышенные требования банков к иностранцам и т.д.
Причем даже если вы перебрались в другую страну на постоянное место жительства, на время оформления покупки жилья вам так или иначе придется снимать жилье. Оформление документов – это тоже непросто, особенно, если вы не знаете языка. Тем более, в каждой стране своя специфика и требования к клиенту, не говоря уже о самих банках. Тут проще нанять специалиста из риелторской конторы, который займется всеми вопросами, но это дополнительные траты.
Даже если брать ипотеку в Казахстане – это все равно риск и, честно говоря, нервотрепка, то что говорить о том, что ипотека за рубежом тоже несёт дополнительные риски.
Читайте также:
