Пока оптимизм инвесторов не совсем понятен. В строительстве коммерческой недвижимости, а именно ею Iconic Complex является, полно рисков: снижение арендных ставок и ликвидности объекта, рост операционных расходов и процентных ставок, уход арендаторов. Они, безусловно, учтены. И их, конечно, превосходят «плюшки», предлагаемые правительством. Вице-премьер Бозумбаев лишь намекнул на их существование. Будем ждать раскрытия в НПА?
Первый – пошел за $800 млн
В Алатау заложен первый камень в основание Iconic Complex – первого небоскреба города. Проект с инвестициями более $800 млн предусматривает строительство двух башен высотой 272 и 78 метров с офисными, жилыми, гостевыми, торговыми и общественными пространствами.
Генподрядчик Iconic Complex — China State Construction Engineering Corporation (CSCEC), входит в топ-20 крупнейших компаний страны Китая и известна участием в крупных международных проектах: небоскрёба Shun Hing Square в Шэньчжэне, пассажирского терминала Гонконгского аэропорта, курортного игорного комплекса Baha Mar Resorts на Багамах.
Архитектурную концепцию разработало американское бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM), мировая компания, спроектировавшая не один небоскреб, в том числе — Бурдж-Халиф в Дубае и One World Trade Center в Нью-Йорке.
Цель архитектора SOM Габриэле Пасколини сильно отличается от привычных всем целей застройщиков Алматы, которые шлепают одну высотку за другой ниже проспекта Аль-Фараби.
«Главная идея Iconic Complex была вдохновлена великолепным ландшафтом Алматы: горами и равнинами, но при разработке здания необходимо учитывать функционал здания, сейсмоактивность региона и многое другое. Все это нужно объединить и создать нечто гармоничное, воспринимаемое как единое целое, с целостным, комплексным подходом».
Сумма – не окончательная
По словам Бозумбаева, говорить о конечной стоимости комплекса рано.
«Я думаю, примерно $1 млрд. Из госструктур здесь участвует только Национальная инвесткорпорация Нацбанка. Но ее доля будет небольшой, около 10%. В основном это местные инвесторы: Caspian Group, Alatau City Bank и так далее. Также, китайская компания CSCEC сейчас получает разрешения от своего государства, чтобы войти в состав акционеров, у нее будет 10-15%».
[Итак, планируемые сейчас и конечные инвестиции соотносятся, как 80%:20%]
Государство выделило землю, будет облегченный спецправовой режим, налоговые льготы. Решения по строительству в Алатау сити будут отличаться, по данным Бозумбаева, от привычных в Казахстане. Так, мировые архитектурные компании сами все проверяют и дают гарантии и, если что-то случится, они несут ответственность и будут платить огромные штрафы. На этот счет готовятся нормативно-правовые акты.
Строить Iconic Complex, по данным правительства, будут около 1,5 тыс. строителей: казахстанцев — около 65%. Будут привлекаться подрядчики из области и Алматы, использоваться цемент, металл и продукция фабрик Казахстана. Это даст мультипликативный эффект: из $1 млрд инвестиций половина останется в экономике страны.
За январь-сентябрь 2026 года инвестиции в основной капитал Алатау сити выросли в 1,6 раза до 70,3 млрд теңге. В целом, инвестпортфель включает 67 проектов на $6,9 млрд.
Что-то пошло не так?
Завершение строительства запланировано на конец 2029 года:
- соглашение о реализации якорного, для нового района Gate District, проекта, заключено, по данным сайта alatau.city, в сентябре 2025 года во время визита Касым-Жомарта Токаева в Китай
- в феврале 2026 стало известно о планах построить двухбашенный небоскрёб Iconic Towers в Alatau City при частных инвестициях в проект в более $800 млн.
Тогда комплекс площадью 276,8 тыс. кв. м должен был включать:
- 56-этажную башню с офисами класса А и апартаментами
- 80-метровую башню с отелем с пятью звёздами
- 3-этажный подиум с культурными пространствами и ТРЦ в 58 тыс. кв. м.
Премьер-министр Олжас Бектенов ознакомился с ходом работ. Комплекс планировалось начать строить в мае 2026 и сдать до конца 2029 года. Однако начали строить в конце октября, через 4 месяца после первоначально планируемого срока.
Почему сдвинулись сроки? И главное: почему начальный проект изменился, почему башни высотой 56 и 80 м превратились в башни 78 и 272 м? Были ли это амбиции инвесторов, изменение концепции или давление сверху?
Проект мог измениться из-за того, что:
- для привлечения внимания инвесторов, бизнеса и туристов понадобился по-настоящему вау-объект — первый полноценный небоскреб в Казахстане, рост высоты главной башни до 272 м сразу делает здание главной высоткой всего региона — высота Есентай Тауэр — 168 м, а с высотой телебашни Кокюбе — 371,5 м не будем сравнивать
- в ходе проработки проекта с проектировщиком концепция уплотнилась: вместо разрозненных среднеэтажных объемов решили применить модель компактного «вертикального города», чтобы на той же площади разместить больше пространств
- масштаб привлеченных инвестиций вырос: объем частных вложений в комплекс превысил $800 млн и этот уже бюджет позволяет применять сложные инженерно-технические решения, которые не закладывались в первоначальные бюджеты скромных башен
- экономика и окупаемость строительства высоток класса «премиум» в Алатау сити требуют концентрации дорогой коммерческой недвижимости, а высокая башня быстрее окупит гигантские вложения в инфраструктуру и нулевой цикл за счет продажи видовых апартаментов и аренды престижных офисов
- на этапе сбора исходных данных и геоизысканий инженеры генподрядчика пересчитали несущую способность конструкций, применение методов сейсмостойкости, например, усиленного стального каркаса для экстремальных нагрузок, чтобы безопасно возвести башню.
Риски, конечно, тоже были учтены, недаром Бозумбаев упоминает о них:
- сейсмические и геотехнические риски — расчет на резонанс, жесткость каркаса и устойчивость фундаментной плиты потребовали времени
- финансово-инвестиционные риски — небоскребы такого масштаба (бюджет которых оценивается более чем в $800 млн – $1 млрд) имеют очень хрупкую экономику, любое увеличение высоты и этажности ведет к росту затрат на инженерные
- окупаемость и арендные ставки — рынок коммерческой недвижимости и премиальных апартаментов на юге страны имеет свои пределы
- регуляторные и градостроительные риски — корректировка проектно-сметной документации (ПСД) и госэкспертизы
- репутационные издержки — Iconic Complex имиджевый проект, любые затягивания сроков из-за пересмотра высотности или концепции негативно скажутся на доверии инвесторов
- эксплуатационные риски
- ветровые нагрузки — башня в 272 м испытывает огромные ветровые давления, архитектурная форма здания вдохновлена горным рельефом Заилийского Алатау (скальные грани), что помогает рассеивать воздушные потоки.
Отставка акима области и эмоции олигарха
Хотя затяжка сроков могла быть связана и с тем, например, что городу нужны энергия, водоснабжение и автодороги, а начало реконструкции подстанции «Көкпа-1» затянулось. Это могло послужить «последней каплей» и поводом освобождения экс-акима Алматинской области Марата Султангазиева от должности в сентябре.
Bizmedia.kz писала ранее о последнем по времени, проекте, в котором владел долей Булат Утемуратов — новом жилом районе Mareterra в Монако. Инвесторы компании Bouygues, отвечавшей за строительство района, получили по 5-10% акций компании. Общая сумма продаж недвижимости в рамках проекта окупила строительство, позволила погасить облигации и выплатить налоги и концессионные платежи государству Монако.
«Когда вы создаете что-то действительно выдающееся, рынок реагирует соответствующим образом. Помимо финансового результата, есть настоящее удовлетворение от того, что мы поддержали проект, который стал знаковым для Монако и региона», – отметил тогда Утемуратов.
Конечно, проект искусственного острова Mareterra в Монако и новый город Алатау в Казахстане, это – разные вещи, экономические модели, масштабы и уровни доверия инвесторов. Тем не менее, Iconic Complex представляется не менее знаковым для Казахстана. Его строительство должно быть продуманным, не опережающим другие насущные планы, финансово организовано не менее выгодно для страны и вызывало у инвесторов похожие эмоции.
Миссия перелома ситуации с оттоком инвестиций возложена на корейское лобби?
Застройщиком и девелопером, производителем и торговцем строительными материалами Caspian Group владеет Юрий Цхай. Группа – также владелец долей в ТОО «Alatau City Zher», ТОО «Alatau City Properties» и других компаниях. ТОО «Alatau City Iconic Complex» выступает девелопером жилого комплекса Iconic Towers. Через ТОО «Caspian Integrity» Цхай владеет долями в производителях товарного бетона: ТОО «Alcas Almaty» и ТОО «Конкрит бетон» и в производителе стального проката в Костанае — ТОО «Caspian Steel QZ».
Вячеслав Ким купил у Галимжана Есенова Alatau City Bank (экс-Jusan Bank) в 2025 и телеком-оператора Jusan Mobile в 2026 году. Он владеет 20% в Kaspi.kz, мажоритарный акционер АО «Алсеко» и собственник сети Magnum Cash&Carry. Ранее, на AIF-2025, он заявлял:
«Мы не ждём других крупных инвесторов (в Alatau City — Bizmedia.kz) Мы — национальный инвестор и планируем вложить $1 млрд на первом этапе».
Однако, в сентябре 2026 года стало известно, что председатель Lotte Group Дон Бин Шин намерен также участвовать в проектах развития Alatau City, включая создание Iconic Complex.
Одновременно, на том же AIF-2025, заместитель премьер-министра Канат Бозумбаев говорил, что новому городу планируют придать особый статус, чтобы привлечь иностранные инвестиции: «Все мы знаем, что второй год подряд ПИИ в Казахстане демонстрируют отток практически. Поэтому, это — одна из точек роста, город Алатау, где мы можем переломить ситуацию».
По словам Бозумбаева, для Алатау будет предусмотрен бизвизовый режим и возможность приобретения иностранными гражданами недвижимости на территории города.
Национальная инвесткорпорация Нацбанка — организация, специализирующаяся на управлении частью его золотовалютных активов (на 1 октября 2026 года все активы — $28,8 млрд) и активами Нацфонда и другими активами. Инвестирует в традиционные и альтернативные активы на международных финансовых рынках с горизонтом 10–20 лет.
О Верном Капитале: или реклама, или ничего
На сайте холдинга Верный Капитал новостей за 2026 год — три: две по Narxoz и одна — по Haileybury в Казахстане. Это диссонирует с заявлением на сайте же, что группа «Верный капитал» — одна из крупнейших в Казахстане, но подтверждает реноме группы — непубличный собственник.
Группа специализируется на частных капиталовложениях в частные же компании. Приобретая контрольные или значительные миноритарные доли в компаниях Казахстана и стран СНГ у частных владельцев, она участвует в их стратегическом и операционном управлении, указано на сайте.
