Население Казахстана растёт, да и имеющиеся большие семьи родственников чаще хотят разделиться: пожилые родители — позволить своим детям самим строить семью, молодые казахстанцы — жить отдельно, даже если семьи у них ещё нет. Спрос ограничивается деньгами. Ипотека рулит. Девелоперы не хотят замедлять темпы строительства жилья и, конечно, рады главному событию октября на ипотечном рынке — новому механизму кредитования ипотеки Отбасы банком, который подтолкнет граждан к новым льготным кредитам. Однако, многие казахстанцы рефинансируют старые кредиты коммерческой и льготной ипотеки.
Избавление от полугода ожидания или поддержка продаж конкретных компаний
С 15 октября Отбасы банк запустил новый механизм кредитования на покупку квартир у застройщиков-партнеров. По новым условиям, для получения промежуточного займа не надо ждать полгода, чтобы депозит получил минимальный оценочный показатель (ОП) в 5 баллов, но накопить 50% от суммы займа, как и раньше, надо.
Первым партнером банка стала гибкая BI Group. Застройщик предложит 600 квартир в Астане, Алматы, Шымкенте и Атырау. Соглашения с SAT NS и QazaqStroy пока прорабатываются. О подключении других компаний банк обещает сообщить.
Партнеры-застройщики Отбасы банк, по его данным, выбраны на основе предпочтений вкладчиков.
Условия получения займа:
- депозит в Отбасы банк с накоплениями в 50% от суммы займа
- первоначальная ГЭСВ по промежуточному займу – 9%-9,6% годовых
- последующее снижение ГЭСВ до 3,6%-6,9% годовых, в зависимости от ставки
- наличие письма от застройщика о брони квартиры.
Итак, чтобы взять кредит по-новому, клиенту сначала надо прийти в отдел продаж застройщика, выбрать и забронировать квартиру, взять сопроводительное письмо и с ним подавать заявку на кредит в Отбасы банке. Информацию о квартирах, продаваемых по новому механизму, надо уточнять в отделах продаж застройщиков-партнеров.
Ожидание отменили не для всех клиентов и не для любого жилья. Для человека, у которого уже есть значительные накопления, это — полезное изменение. Можно быстрее оформить покупку. Но семьям, которым сложно собрать необходимую сумму, от этого легче не станет, пишет в Meta пользователь Kanat Ospanov.
Почему первой стала именно BI Group? Почему нельзя получить такие же условия при покупке квартиры у другой компании, если она и ее объекты соответствуют требованиям банка? — Банк объясняет выбор более частыми покупками жилья у BI Group, SAT NS и QazaqStroy, но люди покупают квартиры и у других застройщиков. Почему для них условия остаются прежними? — Создается впечатление, что механизм больше направлен, по его словам, «на поддержку продаж конкретных компаний, чем на расширение возможностей покупателей».
Переплата должна снизится
Часть казахстанцев уже закредитована. Когда-то они взяли коммерческую ипотеку по высоким ставкам и потом поняли, что выплачивать кредит им тяжело. Таким интересно рефинансирование.
Снижение ставки коммерческой ипотеки даже на 1% экономит немалые деньги за весь срок кредита. Это и привлекает клиентов, а снижение платежа помогает снизить ежемесячную финансовую нагрузку.
Значит, смысл есть?
Здесь надо учесть:
- сколько осталось платить — если меньше половины суммы или срока, то стоит подумать и посчитать, ибо эксперты считают, что, если большая часть ипотеки уже выплачена, рефинансирование часто теряет смысл
- и не забыть, что кредит переоформляется небесплатно: комиссии, страховка, оценка недвижимости и затраты на переоформление залог — может выйти немалая сумма
- также, сбор документов занимает время — клиент должен пройти банковский скоринг и предоставить все справки по требованию банка
- рефинансирование выгодно, если банк дает ставку ниже текущей и реально снижает финансовую нагрузку заемщика, особенно актуально это в первые годы выплаты кредита.
Наиболее выгодно рефинансирование, если с момента оформления ипотеки рыночные ставки снизились на 2-3% и более, или доходы снизились и надо уменьшить ежемесячный платеж.
Если просто снизить ежемесячный платеж, то часто общая переплата по займу вырастет. Если экономия по ежемесячному платежу сопровождается ростом срока кредита или общей переплаты, такая сделка — невыгодна. Поэтому, надо запросить у банка график платежей по текущему займу и по предлагаемым условиям рефинансирования.
Стоит оценить, какая часть кредита уже выплачена. Как правило, в первые годы большая часть платежа идет на погашение процентов и именно на этом этапе рефинансирование эффективно.
Базовая ставка снижается, интерес к рефинансированию растет в Казахстане. Хотя ждать, что заемщики станут массово переходить между банками, не стоит. Рассчитать можно онлайн с ипотечным калькулятором.
Решение принимает каждый сам. Рефинансировать ипотеку можно сколько угодно раз, но в банках есть правила: с предыдущего рефинансирования должно пройти время.
Рефинансирование позволяет не заработать на ипотеке, а управлять долгом, чтобы кредит стал более комфортным и экономически оправданным для конкретной семьи.
Реструктуризация долгов нужна еще 1500 ипотечных заемщиков
Самые бедные заемщики рефинансируют займы по госпрограмме 2015 года, с возвратным механизмом использования денег и выделением 291 млрд тенге. Тогда цены на квартиры упали, тенге ослабел и погашать ипотеку стало трудно, особенно тем, кто брал кредит в валюте, при доходах в тенге. Основной их долг рефинансировали под ставку 3% годовых со списанием накопленных процентов, комиссий, штрафов и пени. Долги сократились и ежемесячные платежи снизились. Поддержано 60 тыс. заемщиков на 678 млрд тенге. Помощь получили и 10 600 социально уязвимых заемщиков на 101 млрд. Экс-собственникам возвращено 395 квартир с баланса банков.
В 2015 году введены базовые ограничения долговой нагрузки, это — запрет:
- капитализации просрочки и неустойки при изменении условий ипотечного займа на жилье
- требований процентов и неустойки, начисленных после 180 дней просрочки
- с 2016 года — выдача валютной ипотеки тем, у кого нет доходов в валюте
- с 2018 года — требований комиссий и иных платежей, начисленных после 180 дней просрочки.
С 2021 года банки обязаны рассматривать заявления заемщиков с учетом их социального положения, снижения доходов и наличия единственного жилья. В 2024 году усилена защита семей от выселения из единственного жилья.
Пока одним помогали, другие, получившие займы в более поздние годы, попадали в те же самые «ножницы». Нужны расширение охвата программы и продления срока оказания помощи. По данным банков, такая помощь нужна 1,5 тыс. заемщиков.
В сентябре 2026 года приняты новые поправки:
- срок предоставления дополнительной помощи заемщикам из социально уязвимых слоев продлен до 1 сентября 2027 года
- расширены возможности рефинансирования — комиссия вправе рекомендовать рефинансирование при единственном жилье, просрочке свыше 180 дней, остатке основного долга — не более 50 млн тенге и недостатка доходов для погашения займа на текущих условиях.
Для получения поддержки надо подать заявку в обслуживающий банк с документами, подтверждающими финансовое и социальное положение.
Новостройки подорожали на Казахстане за год на 14,6%, «вторичка» — на 10,8%, а арендная плата за благоустроенное жильё на 13,5%. Строить жильё и сдавать его в аренду, однозначно, выгодно. Купить или снять – дорого абсолютному большинству казахстанцев. Ипотека — почти единственная возможность. Она требует расчёта, детального и жесткого. Люди считают и им кажется, что они вытянут, но жизнь вносит свои коррективы и надо реструктурировать заём, получив помощь банка или государства.
