С телефона можно проверить зарегистрированные права на квартиру, долги продавца по исполнительным производствам и информацию о строящемся ЖК. Но одной справки о том, что нет обременений для покупки не хватит. Как это сделать, разобралась корреспондентка Bizmedia.kz.
Вы смотрите квартиру, продавец торопит с задатком и показывает справку, где видно, что арестов и залога нет. Это конечно, отлично, но это не отвечает на другие вопросы.
Сходится ли планировка с документами, сдана ли квартира в аренду, оплачены ли счета и нужно ли согласие супруга на продажу?
Начните с актуальной Ф-2
Попросите собственника заказать «Справку о правах на недвижимость (Форма-2)». На eGov указано, что услуга бесплатная, а время выполнения — 20 минут.
В документе данные о зарегистрированных правах, обременениях и тех. характеристиках объекта.
А с телефона как?
Получить Ф-2 через eGov Mobile тоже можно, что указано в официальной инструкции.
Для этого:
- Авторизуйтесь и перейдите в раздел «Госуслуги» — «Недвижимость и ЖКХ»;
- Выберите «Предоставление сведений о зарегистрированных правах(обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (Форма-2)»;
- Выберите для кого вы получаете услугу;
- Заполните поля, подпишите заявку;
- Получите результат услуги в Личном кабинете.
Приложение можно скачать в App Store и Google Play.
Покупатель также может использовать сервис получения справок третьими лицами. Для этого нужен ИИН собственника и его подтверждение. Запрос придет владельцу в личный кабинет и по СМС. Принять или отклонить его нужно в течение двух часов.
Подробнее о документах мы рассказывали в материале «Как в Казахстане получить выписку о недвижимости онлайн». Здесь, кстати, ситуация проще — нужно получить актуальную справку и сверить собственника, адрес, данные квартиры и обременения.
Проверьте долги продавца отдельно
Откройте в браузере телефона «Реестр должников» АИС ОИП. Выберите «Физические лица», введите ИИН продавца и нажмите «Найти». Форма доступна и без входа в личный кабинет. Можно искать и по ФИО (совпадение имени еще не значит, что вы нашли именно своего продавца).
Реестр касается исполнительных производств (проверка по человеку, а не квартире). Если запись есть, это тоже сразу не значит, что на продаваемом жилье «висит» арест. Обременения объекта проверяйте по Ф-2.
Для телефона есть и приложение AdiletGov. Ссылки на него есть на сайте АИС ОИП: App Store и Google Play. В описании приложения указаны поиск в реестре должников, проверка ограничений и данных об исполнительных документах.
Если запись отобразилась, попросите продавца рассказать, откуда и почему есть взыскание, и показать документы. Только устным ответам о безопасности сделки лучше не верить.
Что можно узнать о судебных спорах
На сайте Верховного суда есть переход в «Судебный кабинет». В его «Банке судебных актов» форма поиска (без авторизации) можно выбрать категорию дела, год и искать по главным словам (в том числе по участникам процесса). Если продавец упоминает раздел имущества, наследственный спор или решение суда, попросите сами документы. Их можно прочитать с телефона, но оценку последствий для покупки лучше доверить юристу.
Налоги и коммунальные платежи отдельно
Попросите продавца открыть сервис КГД о налоговой задолженности и выбрать поиск по своему ИИН.
Для сумм, срок оплаты которых еще не наступил, есть «Предстоящие платежи и задолженность ФЛ». Результат относится к налогоплательщику, если долг есть, нужно выяснить, за какой объект и период он начислен.
Насчет коммунальных
По коммплатежам попросите продавца показать последние квитанции и информацию об их оплате. Также уточните у него расчеты с ОСИ или управляющей организацией.
Если суммы не сходятся, предложите продавцу попросить сверку у поставщика услуг. Для просмотра документов телефона будет достаточно.
Уточните, кто живет в квартире
До задатка надо узнать, кто зарегистрирован по адресу, кто фактически живет там и сдается ли жилье в аренду. Попросите продавца подтвердить данные и заранее обсудите освобождение квартиры и снятие с регистрации.
Особенно внимательно нужно подойти к действующему договору найма. По пункту 8 статьи 24 Закона «О жилищных отношениях» при смене собственника он сохраняет силу для нового владельца, если договором между нанимателем и прежним собственником не предусмотрено иное.
Поэтому потенциальное обещание «после продажи арендаторы съедут» безопаснее сверить с договором.
Для членов семьи прежнего собственника — по статье 30 того же закона при продаже они должны освободить жилье, если договором с покупателем не предусмотрено иное. При отказе может быть нужно решение суда.
Для новостройки проверьте разрешение на привлечение денег
Если покупаете квартиру в строящемся доме, найдите в eGov Mobile «Жилищный портал». Подробнее писали в Министерстве промышленности и строительства.
На портале можно искать объект по БИН, названию застройщика или жилого комплекса. В описании сервиса указано, что в нем есть информация об объектах долевого строительства с гарантией Казахстанской Жилищной Компании или разрешением акимата на привлечение денег дольщиков.
При этой проверке вам нужно будет сравнить найденные данные с документами, которые вам предлагают подписать. Проверяйте конкретный объект и компанию, а не просто название ЖК. А вот если данные не совпадают или объект не находится, выясните причину до оплаты.
Откройте план квартиры во время просмотра
Попросите продавца заранее прислать технический или кадастровый паспорт. В кадастровом паспорте квартиры содержатся адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и план.
Откройте план на телефоне и сравните его с квартирой:
Там ли находятся стены и дверные проемы в сравнении с планом? Совпадают ли количество помещений и их место? Если видите отличия, попросите документы на изменения или объяснение причины.
Отдельно проверьте, что именно продается по документам: квартира или нежилое помещение. Если паспорт потерян, на eGov есть услуга выдачи дубликата. Заявку можно подать онлайн, но здесь будет нужно посещение «Правительства для граждан» для результата.
Проверьте, кто подписывает договор
Сравните личность продавца с данными о собственнике. Если квартиру показывает представитель, попросите доверенность и проверьте, какие пункты доверенному лицу она разрешает выполнять.
Что касательно брака
Если недвижимость относится к общему имуществу супругов, вопрос согласия второго супруга нужно решить до сделки. Требование нотариально удостоверенного согласия уточнено в статье 34 Кодекса «О браке (супружестве) и семье».
К слову, не вся недвижимость человека, который находится в браке, обязательно общая. Статья 35 отдельно относит к личной собственности, например, имущество, которое было куплено еще до брака или полученное в дар либо по наследству.
Согласие супруга можно оформить через eNotary в eGov Mobile. Нужно будет заполнить заявление, пройти биометрическую проверку, видеозвонок нотариусу и оплату нотариальной услуги. Согласие оформляет супруг, который его и дает.
Чего с телефона не сделать
На экране удобно читать справки, проверять данные и сравнивать документы. Но состояние той же проводки, труб, вентиляции и прочих вещей так просто не понять без очной проверки.
В любом случае, фото в объявлении — не гарант действительного качества. Так что если обнаружились следы протечек, трещины или различие с планом, лучше пригласите профильного специалиста. Если вопросы касаются наследства, доверенности, найма или раздела имущества, нужен разбор документов с юристом.
Возможные вопросы и ответы на них
- «Можно ли проверить квартиру без участия продавца?»
Часть данных доступна в открытых сервисах, например поиск в реестре должников. Но для получения справки о зарегистрированных правах через сервис третьих лиц — нужно подтверждение собственника.
- «Что делать, если продавец отказывается показывать документы?»
Не вносить задаток, пока основные вопросы не закрыты.
- «Достаточно ли такой проверки для ипотеки?»
До передачи денег уточните в выбранном банке список документов и условия рассмотрения конкретной квартиры.
Проверить жилье лучша до задатка. Сохраните на телефоне справку, план, документы продавца и результаты. Если нашли расхождение, сначала получите объяснение и подтверждающие документы, а уже потом решайте, продолжать ли сделку.
