Пару недель назад в соцсетях появилось множество публикаций по недвижимости: её-де перестали покупать, но застройщики держат высокие цены, скоро рынок начнёт загибаться, люди зажмут кэш в карманах и пойдут дефолты строительных компаний. Bizmedia.kz решила посмотреть, сколько здесь аналитики и сколько — попыток манипуляции.
В Казахстане — высокая доля собственников жилья
Россия и Казахстан — классические постсоветские страны с очень высокой долей собственников жилья. Причина – массовая приватизация госжилья в 90-ые. В то время миллионы квартир перешли, по мнению члена Совета директоров-независимого директора АО «ЕНПФ» Расула Рысмамбетова, в частные руки бесплатно или почти бесплатно, а не через ипотечный рынок. Ряд других стран соцлагеря похож, в Словакии и Румынии собственников жилья – выше 90%.
Германия — исторический аутсайдер среди развитых стран. 41% собственников жилья — результат осознанной жилищной политики: жестко регулируемый рынок и культура долгосрочной аренды, отсутствие налоговых льгот и проценты по ипотеке.
Рысмамбетов опубликовал таблицу доли домохозяйств-собственников жилья, в %:
- Россия — 87%
- Казахстан — 86,8%
- Великобритания — 68,4%
- США — 65,3%
- Франция — 58,5%
- Германия — 41%.
Исследования в России были проведены в 2026 году, в Казахстане – в 2020, в западных странах — в 2023-2024 годах.
— Теоретически все жилье может быть в руках 162 семей и входить в 87% частного. У нас в стране в феврале было 1015 квартир у одного собственника. В таблице не хватает графы госжилья. В странах оплотах капитализма такого — под 20%, а мы сирот грузим ипотечным кредитом. Всех сделать собственниками — не выход. Это только банки и застройщиков делает счастливыми, комментирует один пользователь его публикацию.
— По-хорошему, для владельцев 5-10 и более квартир должны быть более высокие налоги, а для производства, наоборот, надо снижать налоги, предлагает другой.
— У нас махинации начнутся — на родственников квартиры перепишут. Может, если в одной из квартир не прописан — плати больший налог или сдавай в аренду, или продавай, корректирует предложение предыдущего комментатора следующий.
У большинства жилье уже есть
Обеспеченность жильем в Казахстане в 2022 году составила, по данным Qazstat, 23,4 кв. м на одного проживающего, в 2024 — 24,5 кв. м: в городах — 26,9 кв. м, в селах — 20,7 кв. м. По стандартам ООН на одного человека должно приходиться не менее 30 кв. м жилья. Среди регионов этот показатель соответствует норме только в Астане (30,5 кв. м) и Алматы.
По данным главы Отбасы банк Ляззат Ибрагимовой, в Едином госкадастре недвижимости сейчас зарегистрированы права на недвижимость примерно 5,5 млн казахстанцев:
- 78% владеют только одним жильем
- 934 тысячи – по 2 квартиры
- 219 тысяч человек имеют по 3
- около 82 тыс. человек имеют по 4-5
- 17 тысяч – по 6-10 объектов жилья.
Всего жилищный фонд Казахстана включает около 6,2 млн квартир в многоквартирных жилых комплексах и 2,3 млн частных домов. Как нуждающиеся в жилье в соответствующей информсистеме сейчас учтены 1 182 504 человека.
Глава Отбасы банка связывает высокий спрос на жилье с демографией. Средний возраст населения Казахстана 29 лет. Это будет поддерживать высокий спрос на недвижимость в ближайшие 5 лет. В 2000 году в Казахстане родилось около 270 тыс. детей, а в 2007 году – около 360 тыс. Сейчас они выходят на рынок жилья. Ежегодно банк открывает около 1 млн счетов и вводится, по ее данным, около 20 млн кв. м жилья. В 2025 году это были около 170 тыс. новых квартир.
[То есть, квартир не хватает малоимущим, у большинства семей жилье уже есть, хотя и не в той конфигурации. Такой покупатель умеет ждать долго и выходит на сделку, когда понимает, что, конкретно, изменится в его жизни]
Жилье дорожает и хуже продается
Число зарегистрированных сделок купли-продажи жилья, по данным Qazstat:
- I/2025 — 87 678
- II/2025 — 104 098
- III/2025 — 122 435
- IV/2025 — 132 843
- I/2026 — 83 659
- II/2026 — 104 627
Bizmedia.kz сгруппировала помесячную динамику числа сделок по кварталам. Если сравнить динамику числа сделок год к году, с января по июль (37 158 сделок) 2026, то она приблизительно одинакова. Если сделки просто суммировать, то, получается, что за январь-июль 2025 года состоялась 231 518 сделок, а за январь-июль 2026 года — 225 444. Разница, конечно, есть, но она невелика — около 3%. В январе 2026 года, по сравнению с январём 2025, число сделок обвалилось, разница в обвалах — уже больше: чуть больше 3 000 сделок или около 10%. То есть, этот год начался с меньшего желания покупать зверски дорогие квартиры и дома, но, по итогам II квартала 2026 число сделок выросло.
В июле 2026 года цена 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках выросла на 14,6% г/г и 9,5% г/г, соответственно, под влиянием изменений в регулировании рынка, налогов, инфляции и эффекта низкой базы I полугодия 2025. Месячный рост цен составил 0,7% в первичке и 0,1% — во вторичке.
В ближайшем будущем цены будут меняться, по оценке аналитиков Halyk Finance, из-за изменений в налоговом регулировании, корректировки норм пенсионных накоплений, применения нового Строительного кодекса и условий реализации программ ипотечного кредитования, включая программу «7-20-25».
Понятно, что дорожать жилью уже некуда. Единственном «стимулом» роста цен осталась инфляция. Дешеветь, в целом, жилье тоже не будет, по крайней мере, ближайшие два-три года. Застройщики будут давать скидки конкретным категориям покупателей на конкретных условиях.
Возможны дефолты застройщиков и «распродажи» квартир
Бизнесмен, соучредитель ассоциации QAMS Ерканат Әбени в объёмной публикации в Meta констатирует, что жилищная сфера страны подпитывалась из трех каналов:
- взвинчивающие цены госпрограммы доступного жилья
- дешевые кредиты и выпуски облигаций для застройщиков
- «открытый шлюз» пенсионных излишков ЕНПФ.
И вот стимулы подавлены. Строительный сектор вошел в фазу охлаждения. Прогноз по сделкам на 2026 год просел почти на четверть — до порядка 330 тысяч против пиковых лет.
Те, кто привык строить ЖК за счет денег дольщиков с прошлых объектов, окажутся в капкане ликвидности. Вдобавок, налоговая реформа и инфляция вызвали резкое падение доходов населения. Он предвидит «заполнение «складов» неликвидной недвижкой и заморозку оборотных средств», локальные дефолты застройщиков и «распродажи с большим дисконтом» и отмечает, что на депозите или в облигациях те же 100 млн тенге приносят около 20% годовых с «абсолютной ликвидностью».
Әбени представляет три сценария своего красочного сюжета:
- негативный — дефицит бюджета, девальвация 540-600/$1, инфляция — 20%, дефолты застройщиков, проседание цен на старый фонд на 30–40% в долларовом эквиваленте, выигрывают только редкие обладатели «живого» долларового кэша
- нейтральный — базовая ставка снижается медленно, льготные кредиты выдаются микропорциями, налоги — высокие, инфраструктурные госпроекты продолжаются, небольшие девелоперы банкротятся, рынок вторички «зомбируется», «цены падают на 20-25%»
- позитивный — Нацбанк аккуратно снижает ставку до 10%, расширяются новые точечные госпрограммы, строительный рынок монополизируется, вторичка медленно дешевеет.
Итак, сделок на рынке жилья стало меньше и, хотя в июне-июле их довольно много, но рост, по сравнению с 2025 годом, мал. Профучастники рынка осознают, что поезд уходит. Вряд ли Казахстан ждет обвал рынка жилья, но серьезные перемены, особенно в девелоперской среде и позиции властей, неминуемы.
