Рынок жилья в Алматы и Конаеве сегодня развивается по разным сценариям. В Алматы новостройки продолжают дорожать, тогда как в Конаеве стоимость квартир на первичном рынке уже показывает небольшую коррекцию. При этом эксперты не ожидают резкого падения цен и отмечают, что покупатели становятся более требовательными. О ситуации на рынках двух городов корреспонденту Bizmedia.kz рассказали специалисты по недвижимости.
Конаев
Наджаф Джафаров – директор агенства недвижимости в городе Конаев.
— Как сейчас выглядит рынок квартир в Конаеве: цены растут, стабилизировались или уже начали снижаться?
— В Конаеве наблюдается ценовая стабилизация с элементами коррекции вниз. По данным Бюро национальной статистики, в первой половине 2026 года в городе было зафиксировано снижение цен на новостройки примерно на 3,7%. Конаев стал единственным городом в регионе, где стоимость квартир от застройщиков пошла на спад, тогда как в среднем по РК первичка выросла за это же время более чем на 5%. Это связано с тем, что рынок «переварил» первоначальный шок от обретения статуса областного центра, когда ценники взлетели слишком высоко, и теперь приходит к равновесию.
— Что сегодня сильнее всего влияет на цены на жильё в Конаеве — спрос, строительство новых домов, ипотека или рост стоимости материалов?
— На ценообразование в Конаеве сегодня одновременно давят разнонаправленные факторы.
Стоимость материалов и новые требования — это главный барьер для снижения цен. Рост цен на стройматериалы, введение НДС для застройщиков и жёсткие требования государства строить социальную инфраструктуру — школы, детсады — сильно поднимают себестоимость строительства.
Дорогая коммерческая ипотека также влияет на рынок. Высокая базовая ставка Нацбанка делает обычную ипотеку недоступной для большинства. Рынок сильно зависит от государственных льготных программ, таких как «Наурыз», «Отау» или женская ипотека «Ұмай». Малейшие изменения в которых сразу снижают или повышают спрос.
Ещё один фактор — строительный бум. Масштабное возведение новых жилых комплексов начало насыщать рынок, что сдерживает спекулятивный рост.
— В Конаеве активно строится новое жильё. Может ли увеличение предложения привести к снижению цен на квартиры, если да, то насколько?
— Рост объёмов предложения уже привёл к небольшому снижению цен — на упомянутые 3,7% в первичном сегменте. Однако ожидать глубокого падения, например на 15–20% и более, не стоит.
Застройщики физически не смогут продавать жильё ниже себестоимости, которая растёт из-за удорожания инженерных сетей и стройматериалов. Увеличение предложения, скорее всего, удержит цены от нового резкого скачка и заставит продавцов на вторичном рынке охотнее соглашаться на торг.
— Кто сейчас в основном покупает жильё в Конаеве — местные жители, жители Алматы и других городов или инвесторы?
— Покупательскую аудиторию в Конаеве можно разделить на три основные группы.
Жители Алматы. Близость мегаполиса — всего около часа езды — делает Конаев привлекательным городом-спутником. Алматинцы покупают здесь квартиры как «дачный» вариант выходного дня у Капшагайского водохранилища или для переезда в более экологически чистую зону.
Инвесторы. Конаев активно развивается как туристический, игорный и административный хаб. Инвесторы приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду — посуточно в сезон или долгосрочно для приезжающих госслужащих.
Местные жители и переселенцы. В связи с переносом областного центра в городе растёт число рабочих мест, что стимулирует внутренний спрос со стороны местных жителей и специалистов, переезжающих из других районов области.
— Какие квартиры сейчас наиболее востребованы в Конаеве — однокомнатные, двухкомнатные или более просторные?
— Однокомнатные квартиры площадью 40–48 кв. метров — лидеры спроса. Их чаще всего выбирают инвесторы под аренду и молодые семьи из-за наиболее доступного входного порога по цене.
Двухкомнатные квартиры площадью 60–80 кв. метров пользуются стабильным спросом у алматинцев и местных семей, планирующих постоянное проживание. Это «золотая середина» для рынка Конаева.
Просторные трёхкомнатные и более квартиры менее ликвидны, их доля в общем объёме продаж ниже. Их покупают преимущественно для собственного долгосрочного проживания большие семьи.
Алматы
Маржам Мукашева — ведущий специалист по недвижимости агентства «Golgen Time».
— Как сегодня меняются цены на квартиры в Алматы?
— На мой взгляд, говорить о том, что цены на квартиры в Алматы сейчас массово снижаются, пока преждевременно. Рынок скорее разделился: новостройки продолжают дорожать, а на вторичном рынке уже появляется возможность торговаться.
Новостройки дорожают, это диктует рынок и экономика страны, дорожают стройматериалы, повысился НДС, и отсюда и складывается цена со всеми вытекающими. По сравнению с прошлым годом цены выросли примерно на 16%.
То есть я бы сказала так: обвала цен сейчас нет, но рынок уже не тот, где собственник просто выставляет квартиру и спокойно повышает цену. Покупатель стал более требовательным и торгуется.
Особенно это заметно по квартирам, которые выставлены выше рынка или имеют слабую локацию, старый ремонт, неудобную планировку. Такие объекты могут продаваться значительно дольше.
— Что сегодня больше всего влияет на стоимость жилья — спрос, строительство, ипотека или себестоимость?
— Я бы выделила сразу несколько факторов, но сегодня особенно сильно работают себестоимость строительства и доступность денег для покупателя.
Первое — стоимость строительства: земля, строительные материалы, работа, инженерные сети, налоги и другие расходы застройщика. Поэтому новостройкам сложно существенно снижать цены.
Второе — ипотека. Высокая стоимость кредитов ограничивает количество покупателей, которые могут позволить себе покупку. Поэтому спрос становится более избирательным.
Третье — реальный спрос. Покупатель сейчас очень хорошо считает деньги. Он сравнивает несколько ЖК, вторичный рынок, стоимость ремонта, ежемесячный платёж и только после этого принимает решение.
И четвёртое — локация и качество самого объекта. В Алматы одна и та же цена за квадратный метр совершенно по-разному воспринимается в Медеуском, Бостандыкском, Алмалинском или более удалённых районах.
Поэтому сегодня недостаточно просто сказать: «квартиры в Алматы дорожают». Хорошая, ликвидная квартира в правильной локации держит цену гораздо лучше, чем переоценённый объект.
— Может ли большое количество новых ЖК привести к снижению цен?
— Теоретически — да. Если предложение будет значительно превышать спрос, продавцам придётся конкурировать за покупателя.
Но я бы не ожидала из-за большого количества новых ЖК резкого падения цен по всему Алматы.
Почему? Потому что новостройки тоже имеют свою себестоимость. Кроме того, предложение в разных районах и ценовых сегментах совершенно разное.
Сейчас рынок становится более конкурентным: покупатель может выбирать между десятками проектов и поэтому застройщики вынуждены конкурировать не только ценой, но и рассрочкой, планировками, инфраструктурой, условиями покупки и качеством проекта.
И здесь, на мой взгляд, мы скорее увидим замедление роста и локальные скидки, чем обвал рынка.
При этом статистика показывает, что рынок не стоит: в июне 2026 года в Алматы было зарегистрировано 6 841 сделка с жильём, и город сохранил первое место по количеству сделок среди регионов Казахстана.
— Кто сегодня формирует основной спрос в Алматы — местные, приезжие или инвесторы?
— Я бы не стала выделять только одну группу. Спрос в Алматы формируется сразу несколькими категориями покупателей.
Это местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия; люди, которые переезжают в Алматы из других регионов; семьи, приобретающие первое жильё; и инвесторы, которые покупают квартиры для последующей сдачи или сохранения капитала.
Для Алматы особенно важен фактор миграции. Сам город официально отмечает, что значительную часть прироста населения формируют люди, приезжающие из других регионов. В плане развития города говорится, что две трети прироста населения приходятся на внешнюю миграцию.
Поэтому спрос на жильё в Алматы имеет достаточно устойчивую основу.
Но сейчас инвестор стал намного осторожнее. Раньше многие покупали квартиру просто с расчётом «она всё равно подорожает». Сегодня инвестор уже считает доходность аренды, ликвидность объекта, стоимость входа и перспективу перепродажи.
— Какие квартиры сегодня пользуются наибольшим спросом?
— Самый устойчивый спрос я вижу на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, особенно в хороших районах и с удобной планировкой.
Это объясняется просто: они подходят и для собственного проживания, и для молодой семьи, и для первого жилья, и для инвестиции под аренду.
По официальной статистике, в июне 2026 года по Казахстану лидировали именно однокомнатные квартиры — 11 348 сделок.
При этом в Алматы я бы отдельно выделила евродвушки и компактные двухкомнатные квартиры. Покупателю сегодня важно получить максимум функциональности за разумные деньги.
По аналитике рынка новостроек Алматы, среди востребованных форматов в июне были однокомнатные около 40–45 кв. м и двухкомнатные около 58–65 кв. м.
То есть сейчас покупатель ищет не просто большую площадь, а оптимальное соотношение цены, площади, расположения и качества жилья.
В целом, рынок жилья в Алматы и Конаеве пока не демонстрирует признаков масштабного снижения цен. В Алматы стоимость новостроек продолжает расти, тогда как Конаев уже показывает небольшую коррекцию на фоне увеличения предложения. При этом высокая себестоимость строительства и ограниченная доступность ипотеки остаются факторами, которые не позволяют рассчитывать на резкое па падение цен.
Ранее мы писали, что в «Отбасы банке» рассказали о незаконном продвижении в очереди на жилье.
