В Байконырском (север), Сарайшыкском (юго-восток) и Алматинском (восток) районах сосредоточена бОльшая часть качественного складского предложения столицы (объекты классов А и В). Есильский (юг), Нуринский (юго-запад) и Сарыаркинский (северо-запад) районы практически не располагают такой инфраструктурой. Эксперты IBC Global провели анализ складского рынка Астаны и оценили потенциал каждого направления.
Астана — второй по величине складской рынок Казахстана здесь расположено 26 действующих качественных складов общей площадью более 400) тыс. м2. Класс A представлен 11 объектами, что соответствует доли в 51,5% м2 площадей. Класс B насчитывает 15 объектов, и на него приходится 48,5% площадей существующего предложения. Такие показатели отражают тренд на укрупнение класса А: средняя площадь объекта класса A в 1,35 раза больше, чем у класса B (около 18,9 тыс. м2 против 14 тыс. м2). Сегмент A — это крупные индустриальные объекты с современной инженерией, тогда как класс B по большей части представлен меньшими по площади универсальными складами.
На сегодняшний день 12 объектов находятся на стадии спекулятивного строительства или реализуются как BTS-проекты (build-to-suit — формат строительства склада под параметры конкретного арендатора или собственника). До 2027 года рынок столицы получит еще около 40 тыс. м2 новых площадей в рамках строящихся проектов. Отдельно стоит отметить два крупных проекта — Wildberries (166 тыс. м2) и Mercury Properties Solutions (80 тыс. м2), графики ввода которых пока не зафиксированы; их реализация структурно изменит конфигурацию рынка.
В складском сегменте Астаны все еще сохраняется структурный дефицит специализированной инфраструктуры: лишь 8% действующих качественных объектов располагают холодильным или морозильными блоками, тогда как спрос со стороны торговых сетей и производителей на мультитемпературное хранение растет. А вот складов light industrial (специализированный формат многофункциональных зданий для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве) нет совсем.
Что касается географического распределения, неоспоримым лидером по объему качественной складской инфраструктуры является Байконырский район (север) — здесь сосредоточено 43,9% существующего предложения города (10 действующих объектов, совокупной площадью около 177 тыс. м2).
Основные объекты сосредоточены вдоль шоссе Алаш и трассы Астана–Алматы. Район исторически развивает логистическую и складскую инфраструктуру, здесь расположены Фулфилмент-центр OZON — Rainbow Logistic 2, Astyk Logistic, Sapa Logistics и другие. Особое преимущество севера — близость к СЭЗ «Астана — новый город»: резиденты освобождены от КПН, НДС, налога на имущество и налога на землю. Большинство крупных объектов располагает собственными ж/д тупиками.
Среди новых и перспективных проектов Байконырского района отдельного внимания заслуживает кластер «А-Сталь Азия» на шоссе Алаш: два действующих складских блока на 27 000 м2, часть помещений законтрактована, другая — готова к размещению арендаторов, а также на стадии проектирования находится проект мультитемпературного склада на 10 944 м2 с температурными зонами от −24 °C до +8 °C — для приема, хранения, сортировки и комплектации скоропортящейся продукции.
На втором месте по объему качественной складской инфраструктуры находится Сарайшыкский район (юго-восток столицы), здесь сконцентрировано 30,2% предложения, которое представлено 4 объектами (около 122 тыс. м2). Этот кластер объединяет крупные объекты вдоль трассы Астана–Караганда. Здесь расположены ключевые объекты: ТЛЦ Continental Logistics (40 400 м2 класса A, включая 5 400 м2 холодильных и 5 100 м2 морозильных мощностей) — единственный действующий склад столицы с полноценными температурными режимами, ЛЦ Астана / Фаэтон-Технодом, складской комплекс «Нур Жолы» Eurotransit (13 094 м2).
Замыкает тройку лидеров Алматинский район (восток) на него приходится 17,3% предложения (8 объектов или около 70 тыс. м2 складов). Здесь сосредоточен относительно новый фонд: большинство складских комплексов введено за последние три года. Действующие склады: Терминал «Ишим» AIE Logistics, СК Alliance Company, ЛЦ Rainbow Logistic и другие. Из ожидаемых к выходу объектов в этом районе стоит отметить Логистический комплекс «Альянс» и склад Qurmet Logistics.
Логистический комплекс «Альянс» расположен в 9 км от Байтерека, в зоне с налоговыми льготами. На участке 4,18 га уже работает складской комплекс площадью около 2 800 м2, высота потолков 12 м в чистоте, 7 доковых ворот, есть возможность проведения жд ветки вместимостью до 5 вагонов. Якорный арендатор — международная логистическая компания DPD. Потенциал участка — еще до 14 000 м2 склада: проектная документация на строительство около 10 000 м2 находится на финальной стадии, технические условия получены, инженерные сети подведены. Объект предлагается к продаже как готовый бизнес.
Qurmet Logistics — склад с услугами 3PL в стратегической локации (расположен на проспекте Акжол в Алматинском районе, в 7,35 км от Байтерека, в зоне с налоговыми льготами). Это объект площадь 6 400 м2, вместимостью 7 000 паллетомест, рабочая высота хранения до 10,5 м, офисно-административный блок 1 000 м2. Будет готов к эксплуатации в августе 2026 года, т. е сейчас находится на завершающей стадии строительства и предлагается к продаже. До момента ввода сохраняется возможность доработки планировки под конкретного клиента в формате BTS, т е есть оптимальная возможность создать инфраструктуру под специфику бизнеса или операций.
Есильский (юг), Нуринский (юго-запад) и Сарыаркинский (северо-запад) районы практически не имеют качественных складов, по оценке IBC Global, эти направления могут представлять наибольший потенциал для девелопмента в среднесрочной перспективе.
