В Бишкеке 21 мая в Hyatt Regency состоялся бизнес-завтрак IBC Global, собравший ключевых игроков рынка складской недвижимости и логистики Кыргызстана. Мероприятие прошло при полном аншлаге — интерес к теме оказался настолько высоким, что свободных мест в зале не осталось. Участники обсудили главное: почему при растущем спросе качественной складской инфраструктуры в республике катастрофически не хватает — и что с этим делать.
Кыргызстан — один из наиболее динамично развивающихся рынков Центральной Азии: растущее население, активизация внутренней торговли и приход международных ритейлеров формируют устойчивый спрос на качественную складскую инфраструктуру. Однако предложение за этим спросом не успевает: весь объем складов классов А и В полностью законтрактованы, вакантность в сегменте класса А держится на нулевой отметке, следует из данных IBC Global.
Общий объем существующей качественной складской инфраструктуры Кыргызстана (объекты класса А и В) составляет порядка 110 тыс кв м. Почти все объекты сосредоточены в Бишкеке (порядка 90%), на класс А (с большими допущениями и не всегда полностью соответствующими предъявляемым требованиям) приходится лишь 36 тыс. кв. м — фактически 1–2 объекта.
«Для рынка такой объем очень незначителен и делает его уязвимым к любым изменениям в поведении крупного арендатора: ротация даже одного якорного резидента способна кардинально изменить картину вакансии.
Но главное — свободных площадей для реализации логистических операций местными или международными компаниями нет» — комментирует Роман Пак, директор IBC Global по Центральной Азии.
В соседних регионах ситуация немногим лучше: в Узбекистане вакантность в классе А — 1,5%, в Казахстане — 4,9%; а вот в Кыргызстане этот показатель не фиксируется в принципе. Закономерный итог — самые высокие арендные ставки в Центральной Азии $14 за кв. м в месяц в классе А (без ОРЕХ и НДС), что выше, чем в Алматы (там они находятся на уровне $10,6) и Ташкенте (порядок стоимости — $12,1).
На сегодняшний день при населении 7,4 млн человек обеспеченность качественными складами составляет в Кыргызстане всего 0,015 кв. м на жителя — один из самых низких показателей среди сопоставимых рынков Центральной Азии.
До конца 2028 планируется построить и вывести еще порядка 174 тыс. кв. м — преимущественно за счет крупных проектов. Наиболее показательный пример — Global Hub девелопера Alkanov Group: мультифункциональный таможенно-логистический центр класса А площадью 137 тыс. кв. м в 3 км от Бишкека, в этом месяце планируется закладка фундамента. Проект примечателен тем, что выходит за рамки стандартного складского формата: помимо сухих складов и light industrial, в составе комплекса предусмотрены мультитемпературные зоны с режимом до -24C, овощехранилище, первый в Кыргызстане GDP-сертифицированный фармацевтический склад класса А, бондовые склады и таможенный терминал. Первая очередь — 57 тыс. кв. м — запланирована к вводу в 2027 году, вторая (75 тыс. кв. м) — в 2028-м.
Кроме этого к строительству запланирован еще один крупноформатный проект — торгово-логистический город «Манас» в селе Ленинское Аламудунского района.
Рост e-commerce, растущий внутренний спрос со стороны торговых сетей, производственников и логистов, активное расширение FMCG-операторов формируют устойчивый спрос на современные складские форматы с развитой инфраструктурой. Все сегменты требуют именно объектов класса А — того, чего на рынке сегодня попросту нет и вряд ли появится даже с учетом анонсированного ввода.
«Спросите любого, кто хоть раз заказывал товар на маркетплейсе в Кыргызстане: сколько вы ждали доставку? Два дня? Четыре? А кто-то — и две недели. Это не проблема логистики последней мили — это симптом того, что e-commerce у нас фактически не существует в полноценном виде. Нет распределительных центров, нет фулфилмента, нет инфраструктуры. Весь онлайн-ритейл работает буквально «со склада». Пока не появятся качественные склады, говорить о реальном развитии электронной торговли в республике не приходится», — поясняет Чынгыз Алканов, владелец девелоперской компании Alkanov Group.
Запрос на качественные склады есть и со стороны агропромышленного комплекса Кыргызстана. Сейчас сегмент работает фактически без холодильной инфраструктуры между полем и рынком сбыта: продукция перегружается вручную, транспортируется в открытых фурах, теряя качество на каждом этапе цепочки. Показательно, что даже экспортно ориентированные хозяйства вынуждены работать в таких условиях.
«Сейчас мы работаем в примитивном формате: например, клубнику с поля перекладывается из ведер в деревянные ящики, потом грузится в фуры — без каких-либо холодильников на всем пути от поля до покупателя. Фуру по дороге открывают, чтобы проветрить и убрать углекислый газ. При этом мы активно перенимаем опыт калифорнийских коллег — там один фермер работает на 250 гектарах клубники с урожайностью 70 тонн с гектара, тогда как у нас пока 10–15. Это наша ролевая модель. У Кыргызстана есть серьезный потенциал в сельском хозяйстве — но он абсолютно не раскрыт, потому что комплексного подхода к агрологистике пока нет, но мы планируем все изменить к лучшему», — заключает Тилек Токтогазиев, председатель Ассоциации ягодоводов, бывший министр сельского хозяйства Республики Кыргызстан.
