В Казахстане — проблемы с жильем. Они «вылезают» в недоступности ипотеки, непонятности статусов владельцев участков земли, которые выкупают строители, в поддержке семей с детьми и покупке в ипотеку квартир-студий, в закредитованности семей. На рынке — много стихийных участков и нет чёткого понимания будущего: земля, строительство сетей, техусловия, ипотека, инвестиции. Много «серых» застройщиков, пытающихся обойти закон и строить/продавать без разрешения на ДДУ мутными схемами, попадающих в кассовые разрывы и долгострои. Данных об арендном госжилье нет. Вокруг строительства много негативных слухов и судебных дел. Самое громкое сейчас — дело экс-главы компании «Базис—А» Александра Беловича, бизнес которого, вроде, перешел к сыну, не сдвигается с мертвой точки в суде по уголовным делам Алматы. Растет очередь, не обеспеченная жильем.
Кто в Казахстане имеет в собственности 1015 квартир?
По состоянию на 27 февраля 2026 года, согласно официальной статистике госкорпорации «Правительство для граждан», распределение квартир в Казахстане выглядит так:
- более двух квартир у 172 236 человек
- свыше пяти у 11 072
- более десяти у 1 267
- свыше двадцати у 281
- более пятидесяти у 74 собственников.
Рекордная цифра — 1015 квартир, зарегистрированных на одно физлицо, пишет на своей странице в Meta сотрудник KPMG Caucasus and Central Asia Канат Оспанов.
При этом всего по стране насчитывается 3 470 289 квартир. Если сопоставить эту цифру с населением примерно в 20,5 млн, становится очевидно: жилья на всех в расчёте «по одной квартире на семью» не так уж много. Особенно если учитывать, что значительная часть объектов сосредоточена у владельцев с несколькими квартирами. В результате выходит, что большое количество людей не имеет собственного жилья и вынуждено арендовать квартиры.
— Если честно заработано, то why not? если нечестно, то тут налоговикам Алга!, комментирует один из фолловеров.
— Вы верите, что можно заработать (1015*15000000=15 225 000 000) честным трудом? Это я образно взял одну кв в среднем за 15 млн. Тогда общая стоимость 15 млрд тенге, сомневается другой.
— Скорее всего это подставное лицо, на которое кто-то, очень богатый и влиятельный, записал. А вот кто он? Можно только гадать, пишет третий.
— Сейчас есть разные инструменты, включая ИИ, поэтому найти и установить владельцы такой недвижимости не трудно… Но по закону РК такие данные, наверно, является конфиденциальными, отвечают ему.
— Обнародовать нужно этого героя и проверить доходы, не сдается третий.
— Если достались эти квартиры незаконным путем, то — да, пусть народ знает героя, а если все — законно, то зачем показывать, увещевает его автор публикации.
— Знаю лично человека, у которого более 100 квартир. Всё оформлено на ТОО. Заработаны честным путём. Был когда-то у него бетонный завод и многие строительные компании, при строительстве ЖК отдавали в бартер, на бетон, квартиры 3-х и более комнатные, которые не продаются не так быстро, добавляет четвертый.
[В пп.1-2 cт 11. Закона «О жилищных отношениях», с поправками от 2009 года, указывается: Гражданин или юрлицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Казахстана. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юрлица, не ограничиваются]
Позитив в домах казахстанцев
В уже существующих домах и квартирах ситуация налаживается. Изменения в отрасли очевидны: второй отопительный сезон подряд нет нужды комментировать какие-либо значительные происшествия в сфере ЖКХ, пишет председатель казахстанской ассоциации энергосберегающих организаций Сергей Агафонов.
Да, «по мелочи» что-то происходит, на то она и «коммуналка», но страх перед тем, что вот-вот где-то «рванет», постепенно уходит. Да, тарифы растут, но это, во-первых, честно, во-вторых, неизбежно. И, да, отрасли необходим полноценный рынок: конкурентная среда обеспечит необходимую транспарентность при освоении средств.
— Согласен, по восстановлению (отопления в Экибастузе, Темиртау и других регионах) знаем немного, поскольку нет прозрачности при освоении средств, соглашается он с одним из комментаторов.
Ситуация с наличием земельных участков под застройку ЖК в Астане
В среднем цена за участок земли под застройку ЖК в Астане (отвод), без проекта, с выкупленными участками под снос, типа дач, стоит 600 млн тенге за 1 га. Если кто-то довёл до проекта, с экспертизой и талоном на строительство, то цена удваивается и составляет 1,2 млрд, пишет в Meta бизнесмен, руководитель компаний, в том числе, ТОО Астана центр копир, ТОО Промо S, ТОО Remicon Flow, Бекжан Киманов.
Компенсация владельцам сносимых домов рассчитывается по госоценке и ее размер часто — ниже рыночной цены. В Алматы в прошлом году она составляла, по данным экспертов, от 2 млн/сотка в Алатауском до 15 млн/сотка в Алмалинском районе.
[Примерно год назад, на судебном процессе над главным экс-архитектором Алматы, выявилась одна из схем получения земли частниками: они «находили» достаточно большие участки, разрабатывали «инвестпроект для удовлетворения социальных нужд», получали эту землю от акимата бесплатно, в аренду на 49 лет, строили там какой-нибудь одноэтажный домик — «медицинский центр» или что-нибудь в этом роде, и становились владельцами этой земли. А потом эту землю, уже в 3-5 раз дороже, продавали застройщикам]
В Астане на 1 га земли, в среднем, приходится 18 тыс. кв. м продаваемой площади недвижимости. Выручка от продаж квартир, при цене 500 тыс./кв. м, составит 9 млрд тенге. Затраты на строительно-монтажные работы (СМР), при себестоимости 300 тыс./кв. м — 5,4 млрд тенге, не включая прибыль застройщика. Валовая прибыль до налогообложения — продажи минус расходы на СМР, составит 3,6 млрд тенге. Совокупные КПН и НДС всех компаний внутри группы: застройщика, генподрядчика, проектировщика и других, составят, по его данным, 1,12 млрд.
Поэтому, будем считать, предлагает он, дальнейшие расходы уже как чистые — налом, на руки:
- Валовая прибыль после налогообложения составит — 2,48 млрд
- Вложения инвестора в проект составят 20% от СМР — 1,08 млрд
- За это инвестор должен получить примерно 40% премию: — 432 млн тенге
- Вознаграждение банка при текущих ставках будет примерно 300 млн, что ненамного дешевле, а, поскольку банки вообще не финансируют такие проекты, да и очень муторно это, то участие инвестора — самый оптимальный вариант, отмечает эксперт.
Однако от валовой прибыли нужно отнять, по его мнению, расходы:
- Земля — 600 млн тенге
- Маркетинг — 5% от продаж, 450 млн (реклама, вознаграждение отдела продаж, какие-то скидки и пр.)
- Проектирование: 135 млн — 2,5% от СМР
- Предпроектные работы: геология, экспертиза, согласования, тех условия и другое — 50 млн
- Резерв на непредвиденные расходы — 5% от СМР или 270 млн
- Прибыль генподрядчика — 10% от СМР или 540 млн, в том числе, это — бонус команды проекта и резерв на гарантийные работы, чистыми там гораздо меньше
- Премия инвестора — 432 млн
- Оформление документов для получения разрешения на договор долевого участия (ДДУ) через КЖК — 65 млн
- Вознаграждение по допфинансированию КЖК и потери от продажи квартир по заниженной стоимости 410 тг/кв. м: 294 млн (примерная сумма, если взять финансирование на 1 млрд тенге).
Итого: расходы застройщика — 2,84 млрд, чистая прибыль — минус (то есть убыток) — 360 млн тенге.
В данном случае, валовая и чистая прибыль не включают доходы от продажи порядка 100 паркингов по 1 млн тенге, но они будут продаваться года 3 после ввода в эксплуатацию, поэтому их можно не брать в расчёт, а считать запасом прочности проекта, предлагает Киманов.
Все цифры справедливы, если мы уложимся в 300 тыс. тенге/кв. м, при текущих ценах на стройматериалы. По опросам застройщиков, это — реально, без учёта земли и рекламы, обуславливает эксперт.
Таким образом, чтобы выйти в ноль по проекту, нужно продавать хотя бы по 530 тыс. тенге/кв. м, чтобы в плюс, — нужно продавать по 600 тыс. тенге/кв. м. Тогда будет прибыль, порядка 2 млрд тенге. Но, как минимум, 50% этой прибыли заберёт хозяин земли. В тех локациях, где можно так продать, земля будет в 3 раза дороже, чем та земля, где продажа может быть 500 тыс. тенге/кв. м.
В Астане многие участки и по 400 тыс. тенге/кв. м не продашь, а владельцы земли просят за них 1 млрд +. Очень завышенные ожидания. Вышеуказанные цены на продажу — это цены вкруговую, на старте минус 50 тыс. тенге/кв. м, в конце — плюс 50 тыс. тенге/кв. м, отмечает он.
Основные крупные расходы:
- земля 600 млн — 2 млрд тенге/га (есть те, кто за 50 соток просит 2,5 млрд)
- маркетинг — 450 млн тенге/га
- премия инвестора — 432 млн тенге/га
- КЖК — 294 млн тенге/га
Итого: 1,8 — 3,6 млрд тенге или 100-200 тыс. тенге/кв. м жилья. Это те расходы, которые как бы можно было бы и уменьшить, чтобы обеспечить доступность жилья. Однако, это — не реально. Рынок так сложился и его не изменишь. В каждой статье расходов — свои интересы и своя логика жизни, заключает Киманов.
Объемы строительства и цены растут во всех регионах
Рынку нужны изменения: адекватная госполитика и программа развития — избавление от перекупов земли, создание фонда недвижимости с адекватной доходностью и прозрачностью, который будет аккумулировать деньги на фондовом рынке и выступать в качестве институционального инвестора, ипотечные программы. Всё это снизит цену на 1 кв. м, сделает платеж по ипотеке сопоставимым с арендой и более-менее доступным. При этом — рыночным. А значит — устойчивым.
В 2025 году объем строительных работ увеличился, по официальным данным, на 15,9% и составил 10,7 трлн тенге. От общего объема строительных работ по Казахстану выполнено частными стройкомпаниями — 94,1%, иностранными — 5,4% и государственными — 0,5%. Рост объема строительных работ связан с работами по строительству и ремонту сооружений — на 17,5%, нежилых — на 16% и жилых зданий — на 10,4%. По видам выполненных за год строительных работ наибольшую долю занимают работы по строительству авто- и железных дорог и метро — 24,6%, нежилых зданий — 22,2% и жилых зданий — 12,4%.
Рост объема строительства был в 19 регионах, из них — значительный: в Алматы — на 43,5%, Астане — на 32,7% в области Ұлытау — на 29,7%, в Северо-Казахстанской — на 27%, Акмолинской — на 24,4%, Павлодарской — на 24,2%.
Добавлю, что в столицах, обеспеченность жильем всегда ниже, чем в среднем по стране. За цифрами, обычно, стоят разные ситуации на рынке жилья. В Алматы, например, в последние годы многие покупают квартиры в Талгаре, но сохраняют прописку в Алматы. Да и низкая обеспеченность жильем в городе — следствие высокой стоимости жилья.
Жильё значительно подорожало в новостройках примерно на 15-16% за 2025 год, в Алматы, это — 20%. И «вторичка» выросла, в среднем, на 8%.
Власти поправками в законодательство ограничили застройщиков:
- запрещается продажа квартир без договоров долевого участия
- ограничивается реклама новостроек
- предусматриваются серьёзные штрафы до 8-9 млн тенге.
Меры господдержки улучшения жилищных условий есть:
- предоставление жилья из коммунального жилфонда или жилья, арендованного акиматом в частном жилфонде
- субсидирование части арендной платы за жилье, арендованное в частном жилфонде
- предоставление льготной ипотеки через систему жилстройсбережений
- предоставление жилищных сертификатов.
Однако, скольким семьям, например, в Алматы, дали жилье в аренду, или оплачивают часть арендной платы — нет информации. А ведь правительство могло бы выкупать излишки жилья у застройщиков, которое не реализовано, и формировать нормальный рынок арендного жилья.
[Знакомая 4 года назад купила квартиру «в черновой отделке» в центре Алматы: полтора года шел ремонт и уже больше полутора лет живет в ней. А соседняя квартира на площадке все еще продается. И еще квартиры в доме продаются, говорит она]
Валентина Владимирская
