Жаздың бірінші айы ипотекалық несиелеу нарығы үшін оңай болмады. 16 маусымнан бастап ипотекалық қарыздар бойынша сыйақының шекті жылдық тиімді ставкасын (СЭЭҚ) 25% -дан 20% -ға дейін төмендету туралы қаулы күшіне енді.
1 қарашадан кейін Қазақстанда ипотекаға қатысты жағдай өзгеруі мүмкін, бірақ нақты өзгерістер Ұлттық банк пен банктердің шешіміне байланысты
Ипотека бойынша ставкалар төмендеуі мүмкін, бірақ беру шарттарын, әсіресе қайталама нарықта қатайту да мүмкін
Алайда бірнеше күннен кейін реттеушілер (ҚНДРА және Ұлттық банк) 2025 жылғы 1 қарашаға дейін бұрынғы 25% деңгейін қайтаруды ұсынды. Нарық бұл жаңалықтарға қалай қарағанын және енді не күтетінін анықтадық.
Сыйақы мөлшерлемесі қарапайым сөзбен айтқанда, бұл несиенің жылдық пайыздық құны.
Бұл көрсеткіштің әдеттегі мөлшерлемеден айырмашылығы несиені пайдаланғаны үшін пайыздар ғана.
Пайыздық мөлшерлеме қосымша төлемдерді қамтиды:
— пайыздар;
— банк комиссиясы;
— сақтандыруға;
— шотқа қызмет көрсеткені үшін төлем және басқа да жасырын шығыстар.
ГЭСВ не үшін қажет?
Бұрын банктер төмен мөлшерлемелерді жарнамалай алатын, бірақ іс жүзінде жасырын төлемдердің салдарынан несие қымбаттады. ГЭСВ қарыз алушыларға түрлі банктердің кредиттерін әділ салыстыруға және нақты артық төлеуді түсінуге көмектеседі.
ипотекалық қарыздар бойынша сыйақының шекті жылдық тиімді ставкасы төмендеген сайын несие де арзандай түседі.
Бірақ оның одан әрі төмендей бергені банктерге тиімді емес.
Олар мем бағдарламааларға қатысуды шектеуі немесе талаптарды қатайтудың өзге де тетіктерін ойлап табуы мүмкін.
Ипотекалық нарықтың ағымдағы жай-күйі: мемлекеттік бағдарламалардың басымдығы
Бұл нарықтағы негізгі ойыншы Отбасы банкі болып қала береді: өткен жылы ол барлық ипотекалық кредиттердің 53% -ын берді (олардың көпшілігі — жеңілдікті мемлекеттік бағдарламалар бойынша).
Сондай-ақ мұндай кредиттермен кейбір коммерциялық банктер де жұмыс істейді:
Halyk Bank;
Банк ЦентрКредит;
Нұрбанк;
Altyn Bank;
Freedom Bank;
ForteBank және т.б.
Маңызды жайт: нарық сегменттелген күйінде қалып отыр. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының мәліметінше, 77% беру жеңілдікті бағдарламаларға («7-20-25», «Наурыз», «Отау») тиесілі, онда мөлшерлемелерді мемлекет субсидиялайды. Қалған 23% — нарықтық ипотека, ол 25% -ға дейін мөлшерлемемен беріледі және қатаң талаптардың салдарынан бәріне бірдей қолжетімді емес.
Нарық проблемалары:
Жоғары инфляция (8-10%) және банктер үшін қымбат қорландыру.
Қолжетімді тұрғын үй тапшылығы, әсіресе Алматы, Астана және Шымкентте.
Нарықтық кредиттер бойынша шарттарды қатаңдату: банктер қарыз алушылардың кепiлi мен кiрiстерiне қойылатын талаптарды арттырады.
2025 жылғы наурызда Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,5% -ға дейін көтерді, бұл нарықтық ипотеканы қымбаттатты.
2025 жылғы 16 маусымнан бастап ҚНДРА мен Ұлттық банк кредиттерді қолжетімді ету үшін шекті деңгейді 25% -дан 20% -ға дейін төмендету туралы жариялады. Алайда бірнеше күннен кейін банктердің қатты реакциясына байланысты шешім 1 қарашаға дейін кейінге қалдырылды.
Неге банктер қарсы шықты?
маржа қолайсыз болды: базалық ставка 16,5% және СЭҚ 20% болғанда банктер спредті бар болғаны 3,5% алады, бұл операциялық шығындар мен тәуекелдерді жаппайды;
техникалық дайын еместігі: өнімдерді қайта қарауға, жүйелер мен құжаттарды жаңартуға уақыт қажет болды.
Қаржы секторы шағымданған басты аргумент — нарықтық ипотека шығынды болады. Сәйкесінше, банктер не бағдарламаларды қысқартады, не шарттарды қатаңдатады: үлкен бастапқы жарнаны (30-50% дейін) талап ете бастайды және кірістерді тексеруді қатаңдатады. Ақыр соңында бұл мемлекеттік бағдарламаларға түспейтін қарыз алушыларға соққы болады.
Бұл нарықта қалай байқалды?
Halyk Bank, ЦентрКредит Банкі және Нұрбанк «техникалық жұмыстарға» сілтеме жасай отырып, ипотеканы беруді уақытша тоқтатты. Банктерде «мөлшерлемелер бойынша түзетулер жүргізілуде» деп мәлімдеді.
Қазір ипотека бойынша қандай мөлшерлемелер қолданылады
Коммерциялық банктердің мемлекеттік қолдаусыз берілетін ұсыныстарын қарастырайық. Кейбір қаржы мекемелері өз мөлшерлемелерін төмендетті.
1 қарашадан кейін ипотекаға не болады?
Әзірге пайыздық мөлшерлеме 25% -ға кері қайтты. Бірақ мөлшерлемені төмендету мәселесі өзекті болып қала береді.
Екі сценарий болуы мүмкін:
Оптимистік: мөлшерлемелерді жұмсақ төмендету.
Ұлттық банк банктерге мемлекеттік қолдау көрсетіп, мысалы, субсидиялар арқылы 20% -ға дейін төмендететін болады. Сонымен қатар базалық мөлшерлемені біртіндеп төмендету жүреді.
Пессимистік: жағдайларды қатаңдату.
Мемлекеттік қолдаусыз банктер нарықтық несиелерді беруді қысқартып, тек жеңілдікті бағдарламаларды қалдырады.
Жылжымайтын мүліктің екінші нарығы қатты зардап шегеді: банктер жаңа құрылыстарға құрылыс салушылармен әріптестік бағдарламалар арқылы ғана несие беретін болады.
Қарыз алушылар мен жылжымайтын мүлік нарығын не күтіп тұр?
Тұрғын үй бағасы тапшылық пен инфляцияға байланысты өсуін жалғастырады. Бұл ретте сұраныс екінші орынға ауысады, өйткені жаңа құрылыстар 2026 жылы ҚҚС енгізу мүмкіндігіне байланысты қымбаттайды.
Банктер сақтық танытады: қарыз алушыларға қойылатын талаптарды қатайтады, өтінімдерді қарау мерзімдерін ұлғайтады.
Қарыз алушыларға сарапшылардың кеңестері
— егер мүмкіндік болса, қарашаны күту керек: мөлшерлемелер төмендеуі мүмкін;
— жеңілдікті бағдарламаларды («7-20-25», «Наурыз») қарастырған дұрыс;
— нарықтық ипотеканы ресімдеу кезінде ірі бастапқы жарнаны (30% -дан) дайындап, тұрақты кірісті растаңыз.
Жылдық пайыздык мөлшерлеменің төмендеуі — қарыз алушылар үшін игілік, бірақ банктердің қолдауынсыз ол өмір сүре алмайды. Жыл соңына дейін реттеушілер мен кредиттік ұйымдар ымыраға келуі тиіс, әйтпесе нарық ұсыныстың қысқаруы мен бағаның өсуін күтеді. Әзірге қазақстандықтар ипотеканы рәсімдеу алдында жаңалықтарды бақылап, өздерінің қаржылық мүмкіндіктерін бағалауы керек.
Өзгерістердің бәрі салымшылардың пайдасына бағытталып жатқанын Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов жоққа шығармайды.
Мөлшерлеменің жаңа деңгейі ипотека бойынша 25-тен 20 пайызға дейін төмендету — бұл нарық қатысушылары, яғни екінші деңгейлі банктерден ипотека арқылы пәтер сатып алатын адамдар үшін жақсы
Шекті мөлшерлеме неғұрлым төмен болса, адамдар пәтер сатып алу кезінде соншалықты аз төлейді. Мысалы, құны 29,9 млн теңге болатын екі бөлмелі пәтер үшін бастапқы жарнасы 30% болатын 10 жылға 20% мөлшерлеме бойынша артық төлем 27,6 млн теңгені құрайды.
Артық төлем төрттен бірге қысқаратынына қарамастан, 20% -дық несие «ауыр ауыртпалық» болып қалады, деп атап өтті сарапшы. Сондықтан ол ипотека бойынша шекті мөлшерлеменің төмендеуі тұрғын үй құнына әсер етеді деп санамайды.
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығының президенті Нина Лукьяненко да осындай пікірде:
Бағаны көтеру үшін алғышарттар жоқ — ипотека жаңа талаптар енгізілгеннен кейін қолжетімді болған жоқ, қайталама жылжымайтын мүлікке жеңілдікті қарыздар да жоқ, барлық шаралар экономиканың құрылыс секторын ынталандыруға және адал құрылыс салушыларды қолдауға бағытталған
Оның айтуынша, ипотекалық мөлшерлеменің төмендеуіне қарамастан, қайталама тұрғын үй бағасы соңғы жылы төмендеп келеді.
Ипотека беруді тоқтата ма?
Сонымен қатар, кейбір банктер 2025 жылдың 1 қарашасынан кейін ипотека беруді тоқтатуы мүмкін, деп ескертеді «Бірінші кредиттік бюро» (ПКБ) сарапшылары. Несиелік ұйымдар қарыз алушыларға деген талаптарды соншалық қатайтады, ешкім де несиеге тұрғын үй сатып ала алмайды.
БНБ талдаушылары қайталама жылжымайтын мүлік жаңа құрылыстарға қарағанда анағұрлым тез құнсызданатынын еске салды. Базалық мөлшерлеме (16,5%) мен шекті мөлшерлеме (20%) арасындағы тым аз айырмашылық ықтимал шығындарды өтей алмайды. Сондықтан олар жылжымайтын мүлікті де, қарыз алушыларды да іріктеуге мұқият қарайтын болады.
Енді не болады?
Мүмкін сценарийлер:
• Оптимистік:
Ұлттық банк банктерге субсидиялар арқылы қолдау көрсете отырып, базалық ставканы және СЭСҚ (жылдық тиімді сыйақы ставкасы) біртіндеп төмендететін болады.
• Пессимистік:
Мемлекеттік қолдаусыз банктер негізінен жеңілдікті бағдарламаларды қалдырып, нарықтық кредиттер беруді қысқартуы мүмкін, бұл жылжымайтын мүліктің қайталама нарығына кері әсерін тигізеді.
Ипотекаға не болуы мүмкін:
• Ставкаларды төмендету:
Ипотека бойынша мөлшерлемелерді біртіндеп төмендету туралы болжамдар бар.
• Талаптарды қатайту:
Банктер несие беру кезiнде, әсiресе қайталама рынокта қарыз алушылар мен жылжымайтын мүлiкке қойылатын талаптарды арттыра алады.
• Бағдарламалардағы өзгерістер:
«7-20-25» және «Бақытты отбасы» сияқты жеңілдікті бағдарламалар жағдайында өзгерістер болуы мүмкін.
• Жылжымайтын мүлік нарығына әсері:
Ипотеканы беру шарттарының өзгеруі жылжымайтын мүлікке, әсіресе қайталама нарықтағы сұраныс пен бағаға әсер етуі мүмкін.
