Финансовый аналитик Андрей Чеботарёв рассказал на YouTube-канале DOPE SOZ о ситуации на рынке недвижимости, влиянии коррупции на ценообразование и перспективах для покупателей, передает Bizmedia.kz.
Коррупция и теневой спрос
По словам эксперта, коррупция сыграла значительную роль в формировании спроса на недвижимость.
«Люди из регионов, а точнее, конкретные люди с деньгами, зачастую коррупционного происхождения, должны были куда-то вкладывать эти средства. Конечно, это до сих пор есть», – отметил Чеботарёв.
Одним из способов легализации таких денег остается покупка недвижимости за наличные.
«Когда вы приходите в банк с сумкой денег, вам говорят: ‘Докажите происхождение средств’. Если доказательств нет – банк их не возьмет. А вот застройщики на такие вопросы не отвечают – они просто спрашивают, на каком этаже вы хотите квартиру и нужен ли вам паркинг», – пояснил аналитик.
По его оценкам, на рынке недвижимости теневой спрос составляет порядка 10-15%.
«Грубо говоря, одна из десяти квартир продается для отстирки денег», – добавил он.
Рынок недвижимости: пузырь или стабилизация?
Чеботарёв отметил, что многие эксперты называют рынок недвижимости «пузырем». Однако он предложил сравнение с воздушным шаром:
«Если подогревать воздух – он летит. Перестаешь – он не лопается, а просто опускается на землю. Так произошло и с рынком недвижимости: количество сделок снизилось до 15 тысяч в месяц по Казахстану, что соответствует показателям до периода раздачи пенсионных накоплений».
При этом финансовый аналитик считает, что цены на недвижимость в Казахстане по-прежнему одни из самых низких в мире, особенно с учетом качества жилья.
«Дешевле, чем в некоторых регионах Турции, Испании, Грузии. Да, у нас бывают проблемы со звукоизоляцией, но в целом качество строительства хорошее», – отметил он.
Факторы, влияющие на стоимость жилья
Среди основных причин, почему цены на недвижимость не падают, эксперт выделил два ключевых фактора: низкий уровень урбанизации и валютный фактор.
«В Казахстане урбанизация все еще продолжается. Люди из сел продолжают переезжать в города, и этот процесс будет активным еще 5-7 лет. Кроме того, несмотря на рост ставок, в стране все еще действуют льготные ипотечные программы, такие как ‘Отбасы’ и ‘7-25′», – сказал Чеботарёв.
Также он подчеркнул, что значительная часть затрат на строительство привязана к валюте.
«У нас отечественные только бетон, арматура и рабочая сила. Почти вся отделка импортная. Около 50% стройки, если не больше, зависит от курса валют», – пояснил аналитик.
Наступило время покупателя
По мнению Чеботарёва, текущее состояние рынка выгодно именно для покупателей.
«Сейчас предложение превышает спрос, и покупатели могут диктовать свои условия. Если у вас есть деньги или одобренный ипотечный кредит – сейчас идеальный момент для покупки», – подчеркнул он.
Однако не все продавцы готовы снижать цены.
«Есть очень упертые владельцы недвижимости. У меня в подъезде в Алматы человек уже два с половиной года продает квартиру и каждый месяц повышает цену. Он ее так и не продал», – привел пример Чеботарёв.
В то же время, есть собственники, которые вынуждены срочно продавать недвижимость, например, для закрытия долгов по бизнесу или переезда. «Сейчас – лучший момент для покупателей, чтобы улучшить свою жилищную ситуацию», – отметил аналитик.
Цены в валюте и искусственный ажиотаж
Финансовый аналитик обратил внимание, что в долларовом выражении цены на недвижимость остаются примерно на уровне 2006 года.
«Можно посмотреть индекс ‘Крыши’ – в Алматы цены немного растут, но в целом по стране они последние 10 лет стоят на месте», – отметил он.
По его словам, некоторые застройщики и продавцы жилья искусственно подогревают спрос, повышая цены при любом изменении валютного курса.
«Когда доллар стал 500 тенге, многие просто переписали объявления. Это жлобство», – резко высказался эксперт.
Также он отметил, что застройщики часто используют ажиотаж, чтобы повышать цены.
«Если возникает ажиотажный спрос, они сразу поднимают стоимость на 10%. Это нонсенс! Люди начинают панически скупать квартиры, хотя могли бы подождать и купить дешевле», – сказал Чеботарёв.
Он призвал покупателей сохранять здравый смысл и не идти на поводу у спекулянтов.
«Если вы готовы покупать просто потому, что вам сказали, что цены растут, то вас сделали. Потому что без лоха и жизнь плоха», – подытожил эксперт.
