С первого мая в Казахстане вводится в действие новая ипотечная программа под названием «Наурыз», для которой в текущем году предусмотрено финансирование в размере 300 млрд тенге. Об этом сообщает Bizmedia.kz.
Как отмечают эксперты Halyk Finance, эта программа предлагает льготную ставку по ипотечным кредитам в размере 7% для людей из социально-уязвимых слоев населения. Целевая группа данной программы, состоящая из социально-уязвимых граждан, на самом деле сталкивается с серьезной необходимостью в доступном жилье и поддержке со стороны государства.
Однако использованные подходы вновь отходят от рыночных механизмов, способствуют усилению и так преобладающей роли государства на рынке ипотечного кредитования и могут привести к негативным результатам в долгосрочной перспективе.
В рамках новой ипотеки «Наурыз», лица, относящиеся к социально-уязвимым слоям населения в соответствии со Ст.68 Закона «О жилищных отношениях», получат возможность взять займ под льготную ставку 7%. Для тех, кто не входит в эту категорию, предусмотрена ставка 9%.
Для получения ипотеки необходимо внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, при этом отсутствие жилья в последние 5 лет является обязательным условием, в то время как наличие жилищных сбережений не требуется. В крупных городах таких как Астана, Алматы, Шымкент, а также в городах областного значения доступно только приобретение жилья на первичном рынке.
Отбасы Банк выступает оператором данной программы и планирует финансирование за счет выпуска облигационных займов, основанных на базовой ставке. Выпуск указанных облигаций, предположительно под эгидой холдинга «Байтерек», открыт для участия рыночных акторов и коммерческих банков. Вопрос о покрытии убытков от разницы между ставкой по облигационным займам и льготной ставкой, по которой Отбасы Банк финансирует ипотеки, остается открытым.
Считается маловероятным, что Отбасы Банк покроет данных убытки за счет собственной прибыли из-за значительного размера. Предполагается, что компенсацию может осуществить правительство, возможно, путем взносов в уставной капитал банка или через субсидирование холдинга «Байтерек», в случае если он будет заниматься выпуском облигаций и направлением средств в банк. Так или иначе, складывается мнение, что недостающие средства в итоге будут финансироваться из государственного бюджета.
В текущем году была запущена уже вторая программа льготного ипотечного кредитования — после старта программы «Отау» 1 марта, нацеленной на освоение приблизительно 150 млрд тенге в течение года. Новая программа имеет условия, схожие с «Отау», но делает акцент на поддержку социально уязвимых слоев населения.
Обе инициативы предусмотрены к реализации на протяжении нескольких лет, обеспечивая рынок жилья годовыми инвестициями в размере около 350 млрд тенге, хотя финансирование по программе «Наурыз» будет уменьшено до 200 млн тенге начиная с 2025 года.
Кроме того, рынок ипотечных кредитов уже несколько лет поддерживается программой 7-20-25, реализуемой Национальным Банком, предусматривающей выделение 100 млрд тенге до 2029 года. В результате рынок жилья можно ожидать будет получать ежегодно около 450 млрд тенге в виде льготного финансирования, ставка по которому значительно ниже рыночной, что предполагает определенные последствия.
Положительные моменты
С одной стороны, преимуществом ипотеки «Наурыз» является ее ориентация на социально уязвимые слои населения. Оказание государственной помощи в обеспечении доступного жилья должно быть ориентировано прежде всего на тех, кто в ней остро нуждается. На протяжении многих лет государство поддерживало служащих, предоставляя им возможности аренды и льготные условия для покупки жилья.
В то же время, такая система отдает предпочтение государственным работникам перед персоналом частного сектора, что кажется несправедливым и оставляет без помощи тех, кто действительно нуждается в доступном жилье.
Однако, детали новой программы пока что не ясны и не окончательны — говорится, что в нее смогут включиться все, кто соответствует условиям отсутствия собственного жилья, с возможностью получения займа под 9%. Пока что остается неясным, будут ли у социально уязвимых слоев населения какие-либо преимущества или приоритетное право на участие в программе.
Обратная сторона
С одной стороны, государственные меры поддержки, такие как льготные ипотечные программы с процентными ставками значительно ниже рыночных, могут привести к нежелательному эффекту. Ожидается, что такие инициативы вызовут повышение цен, особенно на первичном рынке недвижимости в крупных городах.
Подобные ситуации уже наблюдались в 2021 и 2022 годах, когда первичный рынок показывал рост на уровне 20-25%, а цены на вторичном рынке увеличивались до 35%, стимулированные возможностями покупки жилья на пенсионные накопления. Тогдашний скачок спроса был сильнее, чем ожидается в текущий период, несмотря на то, что с 2021 по 2023 год было направлено около 3.3 трлн тенге на улучшение жилищных условий.
Следовало бы ожидать возобновление роста цен после периода затишья, что делает жилье менее доступным для незащищенных слоев населения и среднего класса, несмотря на то, что точный верхний предел кредита еще не установлен. Программы, вероятно, затронут не только бюджетное, но и жилье высшего класса. С другой стороны, государство почти полностью заняло место банков на рынке ипотечного кредитования, не оставляя им шансов конкурировать из-за невозможности предложить сопоставимые условия.
Это усиливает позиции государства как доминирующего агента на рынке недвижимости и откладывает переход к рыночным методам управления. Однако такая ситуация влечет за собой риски, включая ограниченность государственных ресурсов, что делает невозможным предоставление доступной ипотеки всем желающим. В результате, проблема обеспечения населения доступным жильем остается актуальной: более 600 тыс. человек ожидают своей очереди на льготное жилье в 2023 году, в то время как лишь около 25 тыс. могут его получить ежегодно.
Также остается под вопросом, улучшатся ли условия проживания для самых уязвимых слоев населения. В предыдущем отчете о проблемах государственной политики в сфере обеспечения доступным жильем было отмечено отсутствие специализированного документа, анализирующего текущие подходы, допущенные просчеты и полученный опыт в данной области.
Важность детального исследования потребностей населения, с учетом различных групп и предпочтений в плане стоимости, расположения жилья и его размеров, не может быть недооценена. Однако, необходимая подготовка к запуску новых программ, включая анализ прошлых ошибок, часто пренебрегается. Это приводит к тому, что план разработки новой программы подвергается критике не только за повторное применение нерыночных методов, но и за отсутствие всестороннего анализа ее эффективности, задач, ожидаемых исходов и влияния на стоимость жилья.
К тому же, исключение рынка вторичного жилья в крупнейших городах страны порождает вопросы о том, насколько такая стратегия отвечает потребностям уязвимых слоев населения, а не интересам застройщиков.
