Компания изначально следовала простой формуле: получить кредит для приобретения земли, затем продать дома на этом участке до их постройки, передает Bizmedia.kz.
Полученные средства позволяли погасить долги и финансировать следующий проект. В течение двух десятилетий, начиная с середины 1990-х годов, такой подход приносил огромную прибыль, благодаря стремительному росту цен на жилье в Китае. Благодаря этому, прежде работник сталелитейной промышленности из сельской деревни, Хуэй стал самым богатым человеком в Китае, а его компания China Evergrande Group превратилась в огромную империю недвижимости.
Однако, по мере того как Evergrande все больше обременялась долгами, компания прибегала к нестандартным стратегиям привлечения средств. По словам бывшего сотрудника и документам компании, исследованным агентством Reuters, к 2016 году, по меньшей мере, одно из дочерних предприятий Evergrande стимулировало сотрудников приобретать финансовые продукты подразделения по управлению активами, которые помогали финансировать развитие недвижимости. Сотрудникам предлагалось вкладывать в такие продукты до половины своей зарплаты.
Обращение к сотрудникам с просьбой о выделении средств было лишь одной из необычных практик, применяемых компанией до того, как она оказалась на грани краха в 2021 году, столкнувшись с долгами на сотни миллиардов долларов. Рассказ о взлете и падении Хуэя и Evergrande основан на интервью с более чем 20 людьми, работавшими с магнатом или в его компании. Все они говорили на условиях анонимности.
Представители Evergrande заявили, что Хуэй недоступен для интервью. Ни основатель, ни компания не ответили на письменные запросы о предоставлении комментариев, включая вопросы о поощрении сотрудников к приобретению финансовых продуктов, о манере управления Хуэя, о деловых практиках компании и о проблемах, с которыми она столкнулась.
Хуэй был амбициозным бизнесменом, требовательным к сотрудникам, харизматичным в общении с кредиторами, а порой и самовлюбленным. По словам четырех бывших сотрудников и человека, знакомого с компанией, у него была целая команда личных помощниц, и, по крайней мере, некоторые из них нанимались в первую очередь из-за своей внешности.
История Evergrande позволяет нам взглянуть на внутреннюю деятельность китайского гиганта в сфере недвижимости — от эпохи стремительного роста цен на недвижимость до бурного падения компании и штурма офисов разгневанными розничными инвесторами. Через судьбу компании мы можем проследить изменения на всем китайском рынке недвижимости, который ранее был ключевым фактором роста второй по величине экономики мира, но теперь стал якорем, тянущим эту экономику вниз.
По оценкам аналитиков, с середины 2021 года около 40% компаний, ответственных за продажу жилья в Китае, объявили о дефолте. В результате многие дома остались недостроенными, а поставщики не получили оплату. Кроме того, миллионы китайцев, вложивших свои сбережения в продукты управления капиталом, связанные с недвижимостью, рискуют потерять свои деньги.
Evergrande продавалась как спекулятивная инвестиция, а не просто как жилье, подчеркивает Энн Стивенсон-Янг, управляющий директор американской компании J Capital Research, которая проводит исследования и принимает короткие инвестиционные позиции. Люди покупали акции в надежде на их рост, и очевидно, что такая игра будет работать только до тех пор, пока покупатели будут активны.
Однако доверие населения иссякает. В последние недели китайский рынок недвижимости снова оказался под вопросом, когда другой крупный застройщик под названием Country Garden (2007.HK) просрочил выплаты по двум долларовым облигациям и попытался отсрочить погашение частной наземной облигации.
Проблемы Evergrande не утихают. В затруднительном положении оказался этот девелопер, предложивший условия реструктуризации своих офшорных долгов и недавно обратившийся в американский суд для одобрения этого плана. Evergrande заявила, что предложенный план реструктуризации облегчит ее оффшорные долги и поможет компании возобновить свою работу.
В воскресенье Evergrande сообщила о потерях в размере 33 млрд. юаней (4,53 млрд. долл.) за первое полугодие, в сравнении с убытками в размере 66,4 млрд. юаней за аналогичный период годом ранее. В понедельник акции Evergrande упали на 79% после возобновления торгов после 17-месячного перерыва, что привело к снижению рыночной стоимости компании на 2,2 млрд. долл.
Для 64-летнего Хуэя падение компании привело к разрушению десятков миллиардов долларов его личного состояния и вынудило его прибегнуть к лихорадочной распродаже корпоративных активов для погашения долгов. Кроме того, компания сталкивается с юридическим преследованием: по данным Evergrande, по состоянию на июнь было подано более 2200 исков на общую сумму около 535 млрд. юаней (73,40 млрд. долл.).
Усугубляющийся долговой кризис в секторе недвижимости Китая представляет серьезную проблему для председателя КНР Си Цзиньпина и политиков, в то время как экономика страны уже испытывает последствия ослабления внутреннего и внешнего спроса. Во втором квартале темпы роста китайской экономики были невелики.
Тревога по поводу распространения «заразы» на финансовый сектор и экономику страны в целом оказывает давление на мировые рынки.
Информационное бюро Госсовета Китая, отвечающее от имени правительства на запросы СМИ, отказалось комментировать ситуацию на рынке недвижимости и судьбу Evergrande. Управление жилищного строительства и Министерство финансов не ответили на запросы для комментирования ситуации.
ФУНДАМЕНТ
Согласно биографии, Хуэй был воспитан бабушкой в сельской деревне Хэнаньской провинции. В 1996 году, когда в Китае происходили демонтаж системы государственного обеспечения жильем и быстрая урбанизация, он основал компанию Evergrande. К тому времени около трети китайцев проживали в городах, и местные власти поощряли развитие жилищного строительства, включая компании, такие как Evergrande. В середине 1990-х годов Пекин значительно увеличил долю налогов, перечисляемых в центральный бюджет, что привело к сокращению полномочий местных органов власти.
Однако, их обязанности по предоставлению услуг остались неизменными. Для пополнения казны, местные власти продавали землю застройщикам. Хуэй смог воспользоваться этим спросом и в 1996 году приобрел землю под свой первый девелоперский проект, вложив в него более половины суммы в 5 миллионов юаней. В следующем году он продал первый комплекс за 80 миллионов юаней, так как указано на сайте Evergrande. К 2009 году Evergrande уже активно развивалась в более чем 20 городах. Когда в 2009 году Хуэй разместил акции Evergrande на Гонконгской бирже, это позволило ему привлечь сумму, эквивалентную 729 миллионам долларов.
В результате сделки стоимость акций Хуэя, который на тот момент владел около двух третей компании, выросла до миллиардов долларов. В 2013 году Хуэй достиг пиковой популярности, став членом постоянного комитета Народной политической консультативной конференции Китая, одного из самых престижных политических органов в стране. В том же году футбольная команда Guangzhou Evergrande, контроль над которой компания приобрела три года назад, победила в главном клубном турнире Азии по футболу.
По словам трех источников, знакомых с этими встречами, Хуэй во время пребывания в Гонконге общался с магнатами недвижимости, играл с ними в карты и заключал инвестиционные сделки. Он посещал престижный гонконгский клуб Dynasty Club, где подавались различные деликатесы, такие как суп из птичьих гнезд и акульи плавники, рассказал источник, знакомый с компанией.
По словам человека, который работал в компании в период ее расцвета, Хуэй, по меньшей мере, два раза развлекал бизнесменов в клубе, расположенном в офисе Evergrande в Гуанчжоу. В эти моменты он щедро разбрасывал деньги на развлечения и наблюдал, как его помощницы подбирают купюры с пола.
Несмотря на запросы Reuters относительно образа жизни основателя компании, Хуэй и Evergrande не дали ответов.
ВСЕ БЫЛО НАОБОРОТ
Даже в период активного расширения компании Evergrande, Хуэй оставался активно вовлеченным на всех уровнях. По словам бывшего сотрудника, который работал в одном из региональных офисов Evergrande, он лично утверждал все сделки по приобретению земли. По словам двух собеседников из Reuters, Хуэй также активно участвовал в разработке рекламных слоганов компании. Один из коллег отметил, что Хуэй детально выбирал шрифты и размеры шрифта. Отмечается также, что Хуэй был известен тем, что наказывал сотрудников за мелкие нарушения, включая неподобающую одежду.
«Все инструкции и указания Хуэя принимались как закон. Никто не смел задавать вопросы», — отметил один из бывших сотрудников.
Корпоративная культура компании отразилась в видеозаписи баскетбольного матча, где Хуэй играл вместе с коллегами. Видео было опубликовано в апреле 2020 года на платформе обмена информацией. На видеозаписи можно заметить, что когда Хуэй забрасывал мяч, игроки соперников почти не сопротивлялись. Независимая проверка видеозаписи не была проведена Reuters.
Для тех, кто был в лагере Хуэя, преимуществом была щедрая заработная плата. Согласно данным Maimai.cn, средняя зарплата в компании Evergrande в 2018 году составляла 15 666 юаней (2 149,38 долларов США) в месяц. Это приблизительно в три раза выше средней заработной платы в секторе недвижимости.
По словам бывшего сотрудника и знакомого с компанией, некоторые сотрудники столичного офиса компании Evergrande получали щедрые бонусы за привлечение кредитов от банков и других кредиторов. Команды получали до 1% от суммы займа в качестве бонуса, который затем распределялся между членами команды.
ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОТРУДНИКОВ ПО ФИНАНСОВЫМ ПРОДУКТАМ
В 2016 году в условиях стремительного роста цен на недвижимость в Китае компания Evergrande опередила своего главного конкурента и стала ведущим застройщиком в стране по объему продаж. Земельные запасы компании достигли 312 млн квадратных метров, что вдвое больше, чем два года назад.
Цена акций Evergrande в 2017 году превысила 30 гонконгских долларов, что в семь раз превышает цену первичного размещения акций в 2009 году. По данным журнала Forbes, Хуэй стал самым богатым человеком Азии, его состояние на тот момент превышало несколько десятков миллиардов долларов.
В то время, когда Evergrande активно приобретала землю, она искала способы финансирования своих сделок. В своем интернет-подразделении HengTen Networks компания поощряла некоторых сотрудников пополнять свои карманы и приобретать продукты группы по управлению состоянием.
В мае 2016 года агентство Reuters изучило документ, в котором перечислены более десятка человек, не выполнивших квоту на приобретение финансовых продуктов Evergrande. В примечании, написанном от руки, ситуация названа «серьезной», а также говорится о сокращении бонусов, если эти люди не выполнят свои квоты.
Бывший сотрудник HengTen, который знаком с компанией и рассказывал о привычках Хуэя обедать в Гонконге, подтвердил, что в Evergrande широко распространены целевые показатели по приобретению финансовых продуктов, а также сказал, что сотрудников будут наказывать за невыполнение квот.
В недавнем отчете компания Evergrande сообщила, что за прошедшее время она привлекла около 92,1 млрд юаней (12,64 млрд долларов) от продажи продуктов по управлению благосостоянием и что по состоянию на конец 2022 года по таким продуктам не выплачено около 34 млрд юаней (4,66 млрд долларов) основного долга и процентов.
По словам двух представителей отрасли, для китайских девелоперов привлечение средств на строительство недвижимости через продажу продуктов управления благосостоянием — обычное явление. Однако привязка бонусов сотрудников к покупке таких продуктов является необычной.
«Это может показаться прибыльным, но на самом деле это искусственное повышение,» — говорит Келли Ричмонд Поуп, бухгалтер-криминалист и профессор чикагского университета DePaul.
Компания Evergrande Wealth, подразделение группы Evergrande Financial Holding Group, принадлежащей Evergrande Group, не отреагировала на просьбу о комментарии. Банковский регулятор Китая также не ответил на запросы на комментарии.
В то же время Хуэй нагружал компанию долговыми обязательствами. Параллельно правительство стало выражать озабоченность масштабами заимствований в секторе недвижимости.
На протяжении многих лет Хуэй отвечал на вопросы инвесторов и журналистов, касающиеся его проектов с высоким уровнем заемных средств, утверждая, что высокий оборот и стоимость активов Evergrande достаточны для погашения долгов. Он также высказывал признательность Коммунистической партии, отмечая, что без правильной политики реформ и открытости, проводимой страной, Evergrande не достигла бы своего нынешнего успеха.
Хуэй, который уже успел расширить свою сферу деятельности на пластическую хирургию и страхование жизни, продолжает инвестировать в новые предприятия. К 2019 году он планирует заняться производством электромобилей.
МЕРТВЫЙ КАРП
В начале 2020 года Хуэй публично обещал «значительно снизить» долг компании, но удержать Evergrande на плаву оказалось намного сложнее. Пекин ввел новые жесткие правила, направленные на ограничение финансирования девелоперов с высокой долговой нагрузкой. К 2021 году продажи недвижимости в Китае начали снижаться, а правительственные меры привели к серии дефолтов застройщиков, в результате чего многие из них прекратили свою деятельность.
По словам источника, знакомого с компанией, на ежемесячном совещании с сотрудниками в 2020 году Хуэй пожаловался на гибель некоторых японских карпов кои и сказал, что это является предзнаменованием беды. Банки и инвесторы стали более осторожными в предоставлении кредитов застройщикам, в результате чего Evergrande искала альтернативные — и более дорогие — источники финансирования.
Одним из таких источников стали так называемые трастовые компании, о чем сообщалось в 2020 году агентством Reuters. Трастовые фирмы, известные как «теневые банки», поскольку они работают вне рамок многих правил, регулирующих деятельность коммерческих банков, стремились удовлетворить потребности отрасли, нуждающейся в кредитах. При этом они могли предлагать гораздо более высокие процентные ставки, чем банки, деятельность которых строго регулируется.
В 2020-2021 годах, когда кредитный кризис обострился, компания Evergrande столкнулась с трудностями при продаже своих облигаций в местной валюте из-за опасений относительно своей кредитоспособности. По словам бывшего сотрудника финансовой группы Evergrande и человека, знакомого с механизмами финансирования компании, Evergrande использовала собственные средства для приобретения облигаций через специальные компании. Согласно этому источнику, эти структуры продавали облигации по более высокой доходности или процентной ставке, которую инвесторы считали соответствующей риску.
Иногда эффективная процентная ставка по таким облигациям достигала 18%, в то время как на открытом рынке она составляла 6%, сообщил бывший сотрудник финансовой группы. Этот человек отметил, что «реальная цена, которую они платили за финансирование, съедала прибыль».
Evergrande также перенаправляла кредиты, выданные под залог своих подразделений, чьи акции котируются на бирже, на покрытие операционных и финансовых потребностей компании, заявил комитет независимых директоров Evergrande. Комитет провел расследование после того, как в 2021 году банки арестовали депозиты в размере 13,4 миллиарда юаней (1,84 миллиарда долларов), принадлежащие подразделению компании.
В прошлом году три высокопоставленных менеджера ушли в отставку после того, как в ходе первоначального расследования стало известно, что они были причастны к перенаправлению кредитов.
«У Evergrande особенно ковбойский подход», — отметил Стивенсон-Ян из J Capital Research.
Ни Хуэй, ни компания не ответили на вопросы о том, использовала ли Evergrande специализированные компании для покупки и перепродажи облигаций, а также о нецелевом использовании кредитов. Компания заявила, что ведет переговоры с дочерним предприятием по оказанию услуг в сфере недвижимости о графике погашения задолженности и приняла меры по устранению возможных недостатков внутреннего контроля.
К 2021 году общая сумма обязательств Evergrande достигла 300 млрд. долл. Компания, испытывающая дефицит денежных средств, с трудом расплачивалась с поставщиками и достраивала дома. Снизились доходы от продажи недвижимости.
Evergrande также не смогла вовремя расплатиться с розничными инвесторами по своим финансовым продуктам, что вызвало протесты по всей стране. В сентябре 2021 г. в офисе компании в Шэньчжэне начались хаотические сцены, когда около 100 недовольных инвесторов собрались в холле офиса, требуя возврата денег.
Спустя несколько дней Хуэй в своем письме сотрудникам заявил, что он уверен в том, что компания «выйдет из самого трудного момента».
Однако Evergrande сообщила о совокупном убытке в размере 81 млрд. долл. за 2021 и 2022 годы. В марте прошлого года торги акциями Evergrande, зарегистрированными в Гонконге, были приостановлены. Хуэй сократил свою долю в компании, а его личное состояние, по оценкам Forbes, сейчас составляет менее десятой части от 36 млрд. долл.
Evergrande находится в процессе согласования с кредиторами и судами своего плана реструктуризации оффшорной задолженности. Кредиторы должны собраться в конце сентября для голосования по этому плану, который может позволить им вернуть до четверти причитающейся им суммы.
В январском письме сотрудникам Хуэй назвал 2023 год «решающим годом» и пообещал расплатиться с кредиторами и реализовать проекты.
Однако год начался для него не очень удачно. В марте на продажу был выставлен гонконгский особняк, который был конфискован кредиторами. Его оценочная стоимость: около 112 млн долл.
(1 долл. = 7,2885 китайских юаней)
