Покупка жилья в Казахстане не является простым вопросом, особенно учитывая факторы, такие как инфляция, которая снижает рост заработных плат казахстанцев, и падение покупательной способности в стране за первый квартал текущего года, сообщает Bizmedia.kz.
Как избежать мошенников при участии в долевом строительстве?
В Казахстане долевое участие в жилищном строительстве сейчас является очень популярным способом приобретения жилья. Это связано с тем, что цена на такое жилье обычно ниже, чем на готовое жилье после ввода в эксплуатацию или на вторичном рынке, где в последние годы значительно выросли цены.
Например, цены на жилье на первичном рынке. В 2019 году средняя цена за квадратный метр составляла 293,5 тыс. тг, а в мае этого года она уже выросла до 486 тыс. тг за кв. м, что на 65,6% выше. А по данным за 2019 год, на вторичном рынке средняя цена за квадратный метр жилья составляла 200,4 тыс. тг, а в мае текущего года эта цена составляет уже 505,7 тыс. тг, то есть в 2,5 раза выше.
Для сравнения, средняя номинальная заработная плата в РК за первый квартал текущего года составила 340,6 тыс. тг. Это на 82,3% выше средней заработной платы за 2019 год (186,8 тыс. тг). Однако рост не покрывает инфляцию, и покупательная способность заработной платы за год снизилась на 0,6%.
Если сравнить зарплаты и цены на жилье, становится очевидно, что есть проблемы. Для примера, возьмем семью из двух работающих людей (т.е. две средние зарплаты в месяц) и стандартную квартиру площадью 54 кв. м. Даже если они смогут откладывать треть своей зарплаты на покупку квартиры, им потребуется 1,9 года, чтобы накопить 20% от стоимости новой квартиры и 2 года — если они покупают квартиру на вторичном рынке.
Для того, чтобы накопления достигли полной стоимости, потребуется 9,6 лет для новой недвижимости и 10 лет для вторичного жилья.
Заметьте, при этом стоимость жилья будет постоянной на протяжении всего периода накопления, что невозможно. Следовательно, фактический срок накопления может быть дольше и, вероятно, будет кратным.
Кроме того, использовались данные по номинальной среднемесячной заработной плате, но более показательными считаются медианная заработная плата, которая в первом квартале текущего года составила всего 225,7 тыс. тг (и 204,1 тыс. тг — по итогам 2022 года), и уровень модальной* заработной платы, который в 2022 году составил всего 68,6 тыс. тг (мы уже объясняли, почему они являются более показательными).
Эксперты из Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада) определили критерии доступности жилья, используя стандарты ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies и других организаций. Согласно их исследованию, жильё в РК считается доступным, если его можно купить за менее 3 лет, среднедоступным — от 3 до 4 лет, а недоступным — более 5 лет. Следовательно, по этим критериям доступным в РК жильё не является.
Неудивительно, что долевое участие в жилищном строительстве пользуется спросом в нашей стране, ведь благодаря этой программе можно купить жилье по цене до 30% меньше стоимости после ввода объекта в эксплуатацию. Однако при этом необходимо учитывать возможные риски и нюансы данной схемы.
Напомним, что продажа жилья на стадии строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом «О долевом участии в жилищном строительстве» и утвержденной типовой форме.
Для заключения договора долевого участия необходимо использовать стандартную форму, которая была утверждена приказом Миннацэкономики от 28 июля 2016 года № 345. После того, как вы подпишете договор, его необходимо будет зарегистрировать в местном акимате через Единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». После регистрации, вы получите выписку, которая подтвердит факт регистрации договора и будет основанием для платежа. Это поможет избежать продажи одного объекта нескольким покупателям.
Если покупатель заключает с застройщиком другой тип договора (бронирования, резервирования, инвестирования, уступки права требования), то он не считается участником долевого строительства. В случае критической ситуации, например, несоблюдения застройщиком сроков или продажи одной квартиры нескольким людям, покупатель не сможет защитить свои права как дольщик.
Для заключения ДДУ и привлечения средств дольщиков, застройщик должен иметь разрешение местного исполнительного органа или гарантию КЖК в соответствии с законом. Должны быть предоставлены соответствующие документы будущему дольщику.
После тщательной проверки на надёжность, включающей анализ финансовых показателей, ценовой политики, источников финансирования, объемов и стоимости строительства, а также проверки разрешительных и правоустанавливающих документов на отсутствие судебных или налоговых разбирательств, КЖК выдает гарантию строительной компании. В случае дефолта застройщика КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства объекта и передаче дольщику жилья, причитающегося ему по договору.
Поэтому, заключение ДДУ в соответствии с требованиями закона может значительно защитить дольщика от мошеннических застройщиков, которых достаточно много в РК.
На данный момент продажа долей в строящихся объектах без соответствующих разрешений и в нарушение закона остается проблемой. Для обеспечения населения достоверной и подробной информацией о таких объектах, КЖК опубликовал на своем официальном сайте www.khc.kz в разделе «Физическим лицам» и подразделе «Дольщикам» реестр договоров о предоставлении гарантий для строящихся объектов и информацию о ходе строительства жилых комплексов.
КЖК создала интернет-сайт «Жилищный портал» по адресу www.homeportal.kz, на котором можно найти список законных объектов долевого строительства. На сайте также размещена информация об застройщиках, которые не имеют разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков (по данным местных исполнительных органов).
Предстоящим покупателям квартир необходимо внимательно проверять документы застройщика и изучить свои права в качестве дольщиков, чтобы быть уверенными в своей покупке.
В Алматы назвали ЖК, в которых разрешено долевое участие
Акимат дал разрешение на продажу квартир в этих жилых комплексах: ЖК Sensata City, расположенном в Наурызбайском районе, микрорайон Шугыла, по улице Коктерек № 139, застройщиком является Sensata Construction. А также ЖК Remizovka, расположенном в Бостандыкском районе, мкр. Ерменсай пер. 6, д. 25/4, застройщик — BAZIS-A Corp.
Полный список тут.
