Ипотека для чайников в Казахстане в 2023

Ипотека — это кредит, который используется для приобретения недвижимости или объекта недвижимости. Заемщик обязуется выплачивать кредит в течение определенного периода времени, обычно 15 или 30 лет, с процентами. Недвижимость выступает в качестве залога по кредиту, то есть если заемщик не выполняет свои обязательства по выплатам, кредитор может обратить взыскание на недвижимость, сообщает Bizmedia.kz.

Читайте также: Что такое ипотека, давайте уже узнаем

По материлам Bankchart и Financer

Ипотека

На сегодняшний день ипотека для граждан Республики Казахстан является важным, нужным и достаточно популярным банковским продуктом. О чем и говорит рост активности на рынке ипотечного кредитования за последний год.

К сожалению, сегодня далеко не каждых может позволить себе приобрести квартиру за собственные средства. А копить на квартиру или дом своей мечты – процесс, довольно таки, долгосрочный. Поэтому, ипотечное кредитование – это возможность и одно из решений уже сегодня не только стать владельцем собственного жилья, а и наконец, съехать с арендованной квартиры, комнаты в общежитии, от родственников и так далее.

Так что же такое ипотека?

Ипотека – это банковский кредит, выдаваемый, как правило, на приобретение жилья, под залог недвижимости. Залогом может выступать, как приобретаемая недвижимость, так и недвижимость в собственности.

Плюсы и минусы ипотеки

Как и любой другой банковский продукт ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

Основные преимущества ипотеки

• Здесь и сейчас. Преимущество заключается в том, что покупая квартиру/дом в ипотеку вы имеете возможность без многолетнего ожидания сразу въехать и жить в приобретаемом жилье.
• Страховка – наше все. При оформлении ипотеки обязательным условием является страхование приобретаемой недвижимости. А это значит, что, в таком случае, безопасность по рискам утраты права собственности, повреждения жилья, потери трудоспособности и т.д. вам гарантирована.
• Купи сегодня – сэкономь завтра. В силу того, что рост цен на недвижимость понятие уже довольно обыденное, покупка жилья сегодня – это экономия ваших денег завтра. Банальный пример: на покупке квартиры в новостройке на начальных этапах строительства можно сэкономить от 20 до 40% денежных средств в сравнении с покупкой квартиры уже на стадии готовности.
• Недвижимость как инвестиция. Купив квартиру сегодня, есть большая вероятность того (в силу того же постоянного роста цен на недвижимость), что через несколько лет вы сможете продать ее значительно дороже.

Основные недостатки ипотеки

• В ипотеку купил, значит переплатил. Переплата – главный и наиболее весомый недостаток ипотеки. Так как помимо того, что вы оплачиваете стоимость самой квартиры, вы платите еще и проценты банку. Так же не стоит забывать и про другие расходы, связанные с оплатой страховки, оценщиков, нотариуса и другое.
• Несобственная собственность. До того момента, пока не наступит срок окончания действия ипотечного договора, вы не можете осуществлять никаких операций с недвижимостью без согласия банка. Так же стоить помнить, что при несоблюдении платежной дисциплины, вы рискуете утратить приобретенное жилье.
• Недоступность. Даже не взирая на то, что условия по ипотечному кредитованию становятся все более лояльными, на сегодняшний день, не каждый может позволить себе оформить ипотеку.
• Банковские ограничение и требования. Сумма, которую вы можете получить, ограничена. Ее размер зависит от первоначального взноса, вносимого вами, а также, от уровня, получаемого вами, дохода. А такие понятия, как поручительство, стаж работы на одном месте, наличие регистрации, могут стать дополнительными требования кредитного учреждения к вам.

Виды ипотеки

В зависимости от объекта финансирования:

• ипотека приобретение недвижимости, готовой к эксплуатации;
• ипотека на приобретение строящейся недвижимости;
• ипотека на приобретение земельных участков для индивидуального строительства;
• ипотека на строительство индивидуального жилья;
• ипотека на ремонт жилья;
• рефинансирование ипотечных кредитов.

В зависимости от целевой аудитории:

• стандартная ипотека (для всех категорий населения);
• ипотека для молодых семей;
• ипотека для военных.

Закон об ипотеке РК

Ипотечное кредитование регулируется Законом Республики Казахстан Об ипотеке недвижимого имущества. Поэтому, прежде, чем оформлять ипотеку в том или ином банке, рекомендуем вам ознакомиться с Законом об ипотеке РК. А так же всегда отслеживать внесение новых поправок и дополнений.

Как купить и оформить квартиру в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – серьезный и важный шаг. Поэтому к ней нужно отнестись со всей ответственностью. Так как же купить квартиру в ипотеку? Для этого необходимо пройти несколько этапов.

Выбор жилья

Первое, и самое главное, это необходимо определиться с жильем. Нужно понимать, каким параметрам оно должно соответствовать:

• — первичный (новостройки) или вторичный рынок;
• — дом или квартира;
• — количество комнат.

Выбор программы

Определившись с тем, какое жилье вы планируете приобретать в ипотеку, можно смело переходить к выбору программы. При выборе программы следует обратить внимание на такие параметры:

1. Размер первоначального взноса
2. Максимальная сумма кредита
3. Сроки кредитования
4. Размер процентной ставки
5. Наличие и размер комиссий (есть программы как с комиссиями, так и без комиссий; по вторым, процентная ставка, как правило, выше)
6. Порядок погашения кредита (ануитетными или дифференцированными платежами; при погашении ануитетными платежами, переплата будет больше)
7. Условия досрочного погашения
8. Требования к заемщику
9. Возможность оформления ипотеки без подтверждения доходов (если у вас нет официального подтверждения источника доходов)
10. Возможность получения отсрочки

Стоить так же помнить, что есть государственные программы кредитования, партнерские программы с различными Жилыми Комплексами и есть собственные программы банка. По первым и вторым, как правило, ставки ниже.

Так же, если вы являетесь зарплатным клиентом одного из банков, предоставляющего ипотечные кредиты, стоить обратить внимание на программы такого банка, так как процентные ставки для зарплатных клиентов, зачастую ниже, чем для обычных клиентов с улицы.

Подготовка документации и подача заявки

После того, как вы выбрали ипотечную программу, соберите и подготовьте необходимый пакет документов, запрашиваемый банком. После – с собранным пакетом документов нужно явится в банк для подачи заявки на кредит.

Оценка недвижимости и решение по заявке

Далее проводится оценка приобретаемой в кредит недвижимости. Данная процедура является обязательной и оплачивается заимствующей стороной. После получения оценки и прохождения внутренних процедур в банке по вашей заявке выносится решение.

Оформление и регистрация договоров

После одобрения заявки вы оформляете договор купли-продажи и договор займа. Зарегистрировав договор купли-продажи в ЦОНе, вы подписываете с банком договор залога, который также необходимо будет зарегистрировать. Не забывайте про Главное правило: перед тем как подписывать любой договор, внимательно ознакомитесь с его содержанием.

Получение денег

После регистрации договора залога банк зачисляет на ваш счет денежные средства, которые далее вы перечисляете/передаете продавцу.

Самая выгодная ипотека: в каком банке лучше взять ипотеку

Какие банки дают ипотеку? В каком банке самая выгодная ипотека? Какие условия ипотеки в банках Казахстана?

Какие документы нужны для ипотеки

Перечень документов для ипотеки определяется каждым конкретным банком. В данном случае указан стандартный набор документов, запрашиваемый большинством банков.

• документы, удостоверяющие личность клиента и владельца недвижимости (паспорт/ удостоверение личности);
• документ, подтверждающий регистрацию по постоянному месту жительства клиента (адресная справка);
• документы, подтверждающие семейное положение клиента, владельца недвижимости;
• документы, подтверждающие доходы клиента за последние шесть месяцев (справка о доходах с последнего места работы);
• справка с места работы работы с указанием даты приема и стажа работы заемщика/созаемщика (оригинал);
• правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость;
• отчет об оценке залогового имущества, подготовленный независимой оценочной компанией (оригинал);
• оригинал и копия договора банковского займа с графиком погашения, в случае наличия у заявителя, созаемщика (-ов), гаранта имеющихся обязательств по займам других банков и организаций;
• оригинал выписки с индивидуального пенсионного счета за период не менее шести последних месяцев.

Как рассчитать ипотеку

Расчет ипотеки – процедура важная и необходимая. Произведя расчет ипотеки вы сможете оценить будущие затраты и сравнить их с условиями в разных банках.

Рассчитать ипотеку можно или в отделение банка или, не выходя из дома, с помощью ипотечного калькулятора.

Ипотечный калькулятор – инструмент, с помощью которого вы легко сможете рассчитать жемесячные платежи, а также переплату по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение – погашение кредита раньше срока, прописанного в договоре. Досрочное погашение – явление довольно выгодное, так как можно сэкономить на выплате процентов. Но существует ряд нюансов, касающихся досрочного погашения.

Нельзя просто так внести оставшуюся сумму задолженности в банк и считать, что кредит погашен. Без заявления на досрочное погашения, внесенные вами средства будут просто списываться в соответствии с графиком платежей. То есть, чтобы сумма сразу пошла на погашение займа, нужно написать заявление. В заявлении, как правило, необходимо указать сумму погашения, номер счета и номер кредитного договора. Заявление подается в двух экземплярах и, в основном, за 30 дней до даты внесения платежа

1. Как правило, большинство банков не взимают комиссию за досрочное погашение. Но иногда такие встречается. Поэтому, необходимо внимательно ознакомиться с условиями досрочного погашения в кредитном договоре
2. Некоторые банки устанавливают мораторий на досрочное закрытие долга. То есть, банк определяет период времени, до истечения которого погашение кредита запрещается (например, в течение 12 месяцев со дня выдачи займа)
3. Так же банки могут устанавливать ограничения на сумму досрочного погашения

Ипотека без подтверждения дохода: есть ли предложения на рынке?

В силу тех или иных обстоятельств, не каждый гражданин Республики Казахстан при оформлении ипотеки может предоставить документ, подтверждающий наличие доходов. К счастью, для таких граждан, банки идут им на встречу, и предоставляют возможность получения ипотеки без подтверждения доходов или же с частичным подтверждением доходом.

К клиентам, не подтверждающим доход, банки относят:

• клиент трудоустроен официально, но с минимальными пенсионными отчислениями;
• клиент трудоустроен, но не официально;
• клиент – индивидуальный предприниматель.

Но, как правило, для клиентов, не подтверждающих доход, банки устанавливают более жесткие условия по параметрам того или иного ипотечного кредита. Например, размер первоначального взноса будет выше, чем для заёмщиков, которые подтверждают свой доход.

Ипотека без первоначального взноса

Если вы приняли решение приобрести недвижимость в ипотеку, но денег на первоначальный взнос у вас нет, тогда стоит обратить внимание и ознакомиться с программами ипотечного кредитования без первоначального взноса. На сегодняшний день ипотеку без первоначального взноса готовы предложить 4 банка. Но возможность получения ипотеки без первоначального взноса осуществляется в этих банках лишь при предоставлении дополнительного обеспечения. Актуальные условия ипотечного кредитования без первоначального взноса смотрите здесь.

в случае отсутствия первоначального взноса в качестве его замены возможно предоставление дополнительного обеспечения в виде залога ликвидного недвижимого имущества с применением коэффициента ликвидности 0,5

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это погашение задолженности по ипотечному кредиту в одном банке за счет заемных средств, взятых в другом банке. Основная цель, которую преследуют заемщики при рефинансировании, как правило, снижение процентной ставки. Некоторые так же хотят уменьшения ежемесячного платежа посредством увеличения срока кредитования. Но в таком случае, нужно иметь ввиду, если разница в ставках не сильно велика, переплата тоже увеличится. Другие же, наоборот, при рефинансировании стремятся к уменьшению срока кредитования, чтобы переплата по кредиту была меньше. Так же, рефинансирование, это возможность изменить валюту кредита. Особенно актуально это для тех, кто брал ипотеку еще в долларах США.

Чем отличается ипотека от кредита

Ипотека хоть и является одной из разновидностью кредитов, она имеет ряд отличительных черт, по сравнению с обычным кредитом.

• Обязательное наличие залога. В отличии от обычного кредита, при ипотечном кредитовании обязательным условием является наличие залога. Тогда как для обычного кредита залог и поручительство не являются обязательными.
• Цель кредитования. Ипотека выдается, как правило, на приобретение недвижимости. Обычный же кредит можно использовать на различные цели — от покупки бытовой техники до приобретения автомобиля.
• Сумма кредитования. Максимальная сумма при ипотечном кредитовании, как правило, значительно выше, чем при стандартном.
• Сроки кредитования. Сроки кредитования по обычным кредитам меньше (в среднем до 5 лет), нежели по ипотеке (до 25 лет).
• Первоначальный взнос. При обычном кредитовании не требуется стартовых вложений, тогда как при ипотечном кредитовании есть необходимость первоначального взноса на покупку жилья.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

Часто, для получения ипотеки, доходов потенциального заемщика может бать недостаточно. Поэтому, чтобы гарантировать свою платежеспособность, клиенты привлекают созаемщика, иногда — даже нескольких.

Кто же такой созаемщик?

Созаемщик – лицо, которое подписывает договор банковского займа вместе с заемщиком, а значит в равной степени с ним несет ответственность по ипотечному кредиту. Созаемщик – первый, к кому обратится банк за выплатами по кредиту в случае, если заемщик перестанет платить.

Созаемщикам могут выступать: супруга/супруг (становятся созаемщиками автоматически), родственники, а также сторонние люди, такие как коллеги по работе, друзья и другие. То есть, созаемщиком может стать кто угодно. Но стоит помнить, что при рассмотрении заявок на кредит, требования к созаемщику такие же, как и требования к заемщику.

Что такое ипотечные каникулы

В случае форс-мажора или других непредвиденных ситуаций, которые стали причиной невозможности осуществлять заемщиком выплаты по ипотеке, некоторые банки могут предоставить отсрочку, или так называемые ипотечные каникулы.

Кредитные каникулы, это хорошая возможность избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью уплаты штрафных санкций; не испортить кредитную историю; а также сохранить хорошие отношения с банком.

Одним из вариантов таких каникул является полное отсутствие выплат на протяжении нескольких месяцев. Но как правило, такая отсрочка предоставляется банками крайне редко.

Вторым вариантом является снижение размера ежемесячного платежа. Осуществляется это в основном за счет того, что заемщик освобождается от выплат по основному телу кредита. Но необходимость выплачивать проценты по кредиту остается.

Но стоит помнить, что отсроченные платежи никуда не деваются. Банк с обязует вас выплатить сумму отсроченной задолженности сразу после окончания ипотечных каникул, или же пересчитает и внесёт ее в сумму оставшихся ежемесячных платежей.

Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей

Кредитная история клиента – информация по всем кредитам клиента, а также о его платежной дисциплине. Кредитная история, согласно Закону «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан», сохраняется в кредитном бюро на протяжении 10 лет с момента получения последней информации о субъекте кредитной истории.

Поэтому, если вы брали кредит в последние 10 лет, информация о вас, как о заемщике, хранится в кредитном бюро и доступна, при необходимости, банкам.

Если ранее взятые вами кредиты были погашены в полном объеме и без просрочек, тогда вам нечего переживать. А вот если у вас были просрочки, штрафы или случаи невозврата, тогда, скорее всего, возникнут трудности при получении ипотеки. Ибо, как правило, банки не особо доверяют таким заемщикам.

Исправить уже «испорченную» кредитную историю, к сожалению, уже нет возможности. Но вы всегда можете начать работать над улучшением своей репутации, как заемщика. Взять кредит, например, кредитную карту, и исправно платить по ней на протяжении нескольких месяцев.

На сегодняшний день принцип работы банковских учреждений заключается в индивидуальном подходе к каждому клиенту. Поэтому, можно смело считать, что наличие плохой кредитной истории – это еще не гарантия неполучения ипотеки. Для принятия окончательного решения банком будет рассматриваться и изучаться каждый конкретный случай.

Исламская ипотека

Мурабаха – это сделка по продаже товара, приобретенного банком по заявке клиента. Цена продажи товара клиенту определяется как сумма цены закупки и наценки. При этом клиенту известна стоимость товара и наценка банка.

Также через инструмент Мурабаха Вы можете рефинансировать свою действующую ипотеку в другом банке.

Основные условия:

• Доступные города: Алматы, Нур-Султан, Шымкент, Туркестан (введенное в эксплуатацию жилье);
• Первоначальный взнос: от 30%;
• Срок финансирования: от 3 до 15 лет;
• Сумма финансирования: от 3 до 200 млн тенге;
• Минимальный подтвержденный доход: 200 000 тенге (за вычетом налоговых и пенсионных отчислений);
• Возраст: от 23 лет (на момент окончания финансирования Клиент не должен достигать пенсионного возраста);
• Комиссия за рассмотрение заявки – 0 тенге;
• Комиссия за оформление сделки – 0,5% от суммы финансирования (мин 150 000 тенге, но не более 300 000 тенге). При рефинансировании комиссия не взимается.

Банк может установить иные дополнительные условия.

Досрочное погашение

Просим Вас ознакомиться со списком документов, предоставляемых для заявки на исламскую ипотеку.

Для получения более подробной информации Вы можете обратиться в Контактный центр или филиалы Банка.

Что такое ипотека в Казахстане?

Ипотечный кредит

Ипотека – это вид кредита, при котором заёмщик получает кредит на покупку недвижимости и при этом закладывает приобретаемую недвижимость или другое находящееся в его собственности недвижимое имущество.

Для кредитора такой залог является гарантией возврата кредита. Таким образом, подписывая договор ипотечного кредитования, вы получаете деньги на покупку недвижимости и ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре.

Если вы не сможете выплачивать кредит и тем самым нарушите условия договора, то банк становится собственником недвижимости и может её продать, чтобы вернуть свои деньги. 

Сам предмет залога – в данном случае недвижимость, принадлежит заёмщику, однако право распоряжения принадлежит банку. 

Кроме того, нарушение условий кредитного договора отрицательно отразится на вашей кредитной истории и вы не сможете получить другие кредиты.

Ипотечное кредитование в Казахстане

Самый распространённый вариант использования ипотеки в Казахстане это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Благодаря залогу ипотечный кредит является более безопасным для кредитора. Поэтому суммы, которые можно получить по ипотечному кредиту выше, а процентные ставки значительно ниже, чем по беззалоговому кредиту или потребительскому кредиту.

Как оформить ипотеку в Казахстане?

Инструкция: процедура оформления ипотеки в Казахстане

При оформлении ипотеки вам нужно учесть величину первоначального взноса, максимальную сумму займа, размер комиссии (не все банки требуют комиссию за организацию займа). Так же обратите внимание на страхование и условия досрочного погашения.

Узнайте, что будет, если вы просрочите платёж и каково максимальное время просрочки, а также можно ли получить отсрочку при непредвиденных обстоятельствах.

Иногда ипотеку можно получить без подтверждения дохода, если вы зарплату «в конверте» или ваш доход нерегулярен.

Шаги

1. Выберите жильё

2. Выберите жилищную программу

3. Выберите банк

4. Проведите необходимые процедуры

5. Внесите первоначальный взнос

6. Наслаждайтесь жильём

Шаг 1

Выберите жильё

Для начала выберите квартиру или дом, которые удовлетворяют вашим потребностям, и подходят вашему кошельку. Принимая решение, учтите, что ипотечный кредит — долгосрочное обязательство. Старайтесь здраво подойти покупке жилья. 

Шаг 2

Выберите жилищную программу

В Казахстане создано множество программ, для упрощения ипотечного кредитования. Тем не менее, у каждой программы свои условия. Выберите программу, требования которой, вы сможете удовлетворить. 

Шаг 3

Выберите банк

Не все банки Казахстана могут предложить вам жилищные программы, тем не менее, у многих банков есть собственные предложения по ипотечному кредитованию. Сравните предложения и выберите подходящий вам банк.

Шаг 4

Проведите необходимые процедуры

У каждого банка свои требования к покупаемому жилью. Наиболее вероятно, что нужно будет провести оценку жилья и застраховать его.

Шаг 5

Внесите первоначальный взнос

Вам нужно будет внести сумму, прописанную в договоре с банком и комиссии, если таковые имеются, а дальше вносить конкретную сумму ежемесячно, в соответствии с условиями, прописанными в договоре с банком.

Вывод

Наслаждайтесь жильём

После оформления всех необходимых документов, вы можете смело использовать приобретённую собственность. Не забывайте выплачивать кредит вовремя.

Документы, которые потребуются при оформлении ипотеки

• Удостоверение личности (копия и оригинал)
• Свидетельство о браке (оригинал и копия)
• Справка о заработной плате за последние 6 месяцев с подписью главного редактора и печатью
• Выписка с пенсионного счёта за последние 6 месяцев
• Информация о других кредитах (оригинал и копия договора)

Рассмотрение заявки может занять от нескольких дней до нескольких недель. Если ипотечный кредит был одобрен, банк проведёт оценку покупаемой собственности, жильё также нужно будет застраховать. 

Возможно, банку потребуются дополнительные документы, подтверждающие вашу платёжеспособность.

Оформить ипотечный займ можно на любой вид недвижимости: первичное жилье, квартиру на вторичном рынке, частный дом, коттедж или дачу.

Какие требования к недвижимости по ипотеке существуют?

Оценка недвижимости

Прежде чем выдать кредит под залог недвижимости на первом этапе предлагаемое имущество проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита.

Согласно закону об ипотеке, заёмщику дается право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент.

Стоит отметить, что банки при рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости занижают стоимость недвижимости и применяют скидку (дисконт). В нее закладываются риски. По квартирам размер скидки колеблется от 10 до 30%. 

Пример

Например, оценщик дает рыночную стоимость квартиры 20 миллионов тенге, при этом банковский дисконт составляет 20%. Тогда залоговая стоимость недвижимости составит 16 миллионов тенге, а значит размер ипотечного кредита под залог квартиры не превысит данную сумму.

Заключение договора

При заключении договора необходимо внимательно изучить все пункты, прописанные крупным и мелким шрифтом, тщательно вникая во все детали. 

Проверьте чтобы в договоре не было пункта, что банк, в одностороннем порядке без участия заёмщика, вправе изменять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки. Все комиссии должны быть четко прописаны в договоре.

Ставки вознаграждения

Ставку можно выбрать фиксированную на весь срок ипотеки или плавающую. При фиксированной ставке её размер прописывается в договоре, и меняться уже не должен.

Изменения могут быть в будущем, но они должны быть согласованы сторонами и закреплены дополнительным договором.

При плавающей ставке вознаграждения в договоре должны быть отражены такие нюансы, как сроки, периодичность и порядок ее изменения. Например, когда процент зависит от курса иностранных валют, это обязательно должно быть отражено в документе.

Как выплачивать ипотеку?

График платежей

Клиент должен погашать ипотечный кредит ежемесячно равными суммами. В эту сумму входит часть долга плюс проценты за пользование кредитом (аннуитет). 

Обязательно обратите внимание на этот пункт, перед тем как поставить подпись в договоре. Важно, чтобы график платежей был оформлен отдельным документом и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц.

Виды платежей по ипотеке

1. Аннуитетный платёж

Когда платёж аннуитетный, все платежи по кредиту будут одинакового размера в течении всего кредитного срока. 

При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы идущая на погашение процентов снижается. Например рассмотрим случай если ваш ежемесчный платеж по ипотеке равен 100 тысяч тенге. 

Вначале большая часть этой суммы (например — 80 тысяч тенге) будет идти на погашение процентного вознаграждения, а меньшая часть (например — 20 тысяч тенге) пойдет на погашение основного долга. 

Таким образом, вначале вы выплатите банку все обязательства по процентным вознаграждениям, а потом погасите основной долг. Но при этом каждый месяц вы будете платить одну и ту же сумму.

2. Дифференцированный платёж

Погашение равными долями (дифференцированный платеж) — платежи будут более высокими вначале, но будут постепенно снижаться в течении всего кредитного срока. 

При таком способе на равные части делится не весь долг по кредиту, а только та сумма, которую брал заемщик в кредит. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга.

В обоих случаях проценты начисляются на остаток основного долга.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Если у вас появится возможность досрочно выплатить ипотеку, то вы имеете на это право, что тоже должно быть отмечено в договоре. 

В некоторых банках есть штраф за досрочное погашение. Но, как правило, мораторий длится порядка 6 месяцев, после этого срока вы можете досрочно погасить весь кредит без штрафных санкций.

Штраф за нарушение условий договора

Если заёмщик допустит просрочку платежа, то за это начисляется пеня. Обратите внимание, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку. Вы можете не заметить этот пункт, а потом окажется, что вам нужно будет оплатить пеню за один день просрочки.

Страхование недвижимости

Обязательным пунктом договора ипотечного займа является страхование недвижимости, предоставляемой в залог.  

В данном случае страхование недвижимости выступает гарантией для банка (кредитора) при рисках: повреждения, уничтожения, утраты недвижимости в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств.

Предположим, что дом, приобретенный по ипотечному займу сгорел, либо стал непригодным для жизни из-за недочетов при постройке (поплыл фундамент, появилась огромная трещина в стене), но погашать кредит все равно придется. 

Страховка как раз нужна чтобы заемщику, который и так остался без недвижимости, не пришлось еще и выплачивать кредит.

Подобное требование банка о необходимости страхования ипотечного займа обосновано, поскольку это гарантия покрытия непредвиденных рисков банка при выдаче заемщику значительной суммы денег.

Однако в случае требования банком оформления договора страхования в определенной страховой организации заемщик (залогодатель) вправе отклонить предложение и застраховать объект недвижимости в приемлемой для себя иной страховой компании. 

Банк может потребовать страховку, но не может ограничить заемщика (залогодателя) заставить страховать объект в какой-то определенной страховой организации (поскольку это нарушение банковского законодательства Республики Казахстан).

Если имеются созаемщики, возможно потребуется личное страхование с каждым из них пропорционально их участию в погашении займа.

Расторжение договора и форс-мажор

Обратите особое внимание на такой пункт договора как право банка на расторжение ипотечного договора и требование полного погашения суммы займа. 

Как правило, это происходит, если клиент регулярно нарушает сроки выплат. У заемщика вообще могут забрать недвижимость. В этом случае он теряет выплаченный банку заем, проценты и остается без жилья.

Может ли банк забрать единственное жилье, являющееся залогом по ипотеке? Данный аспект регулируется статьями 317-321 Гражданского кодекса РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». 

В то же время особенности внесудебной реализации залога могут регулироваться договором о залоге. Банк получит право на внесудебную реализацию жилья, если это оговорено договором, который подписывал залогодатель.

Имейте ввиду, что ипотека — это публичный залог.

При ипотеке органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что недвижимое имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.