При продаже квартиры в 2026 году на срок владения будет влиять дата регистрации права собственности. Для жилья, которое оформили еще до 2026 года, действует правило одного года, для жилья после 1 января 2026 года — уже двухлетний срок. Как это узнать, разобралась корреспондентка Bizmedia.kz.
Допустим, квартиру вы купили в декабре 2025 года, а право собственности зарегистрировали уже в январе 2026-го. Может показаться, что через год ее можно продать без налога. Но отсчет идет именно от регистрации права, поэтому в таком случае нужно учитывать два года.
С какой суммы считают налог
При продаже купленной квартиры налог считают с положительной разницы между ценой продажи и стоимостью по которой она куплена. Это — доход от прироста стоимости.
Например, купили вы квартиру за 20 млн теңге, а продали за 25 млн. Доход для расчета — 5 млн, а не 25, порядок такой установлен статьей 383 Налогового кодекса.
Однако сначала лучше проверить срок владения. Если он уже истек, при продаже обычной жилой квартиры налог с прироста в цене не появится.
Когда можно продать без налога
Для физлиц, которые являются налоговыми резидентами Казахстана, в 2026-2027 годах два варианта:
- Право собственности зарегистрировано до 1 января 2026 года — достаточно владеть квартирой один год и более.
- Право зарегистрировано после 1 января 2026 года — нужно владеть квартирой два года и более.
Это уточняется в статье 841 нового Налогового кодекса:
«один год и более с даты регистрации права собственности, произведенной до 1 января 2026 года; два года и более с даты регистрации права собственности, произведенной после 1 января 2026 года».
Статья 842 дополняет правило: доход от прироста стоимости возникает при продаже раньше соответствующего срока. То есть формулировка «больше года» не совсем точная. В законе это «один год и более» (то же самое касается двухлетнего срока).
Какую дату смотреть
При обычной покупке готовой квартиры срок считают с даты государственной регистрации права собственности (это не дата подписания договора, оплаты или передачи ключей).
Сверьте данные о регистрации в документах на квартиру. На eGov есть услуг «Справка о правах на недвижимость (Форма-2)». Например, право зарегистрировано 10 июня 2025 года. При продаже в августе 2026 года — год уже прошел. Если регистрация была в феврале 2026 года, продажа в декабре того же года будет раньше двухлетнего срока.
Что изменится с 2028 года
Переходные положения статей 841 и 842 действуют до 1 января 2028 года. После этого будет учитываться общее правило двух лет, закрепленное в статьях 382 и 383.
Для понимания — срок не будут считать заново. Квартира, право на которую зарегистрировали до 2026 года, к началу 2028-го уже будет находиться в собственности не менее двух лет. Для продажи в 2026 году сначала смотрите, когда зарегистрировали право.
Сколько придется заплатить
По статье 363 Кодекса прогрессивная ставка:
- 10% с облагаемого дохода до 8 500 МРП включительно;
- 15% только с части, которая превышает этот порог.
При МРП 4 325 теңге в 2026 году порог будет: 8 500 × 4 325 = 36 762 500 теңге.
Нагляднее разобраться на примерах:
Представим, купили за 20 млн, продали за 25 млн до истечения нужного срока. Прирост стоимости — 5 млн. При ставке 10% расчетный налог — 500 тыс. теңге.
Или, допустим, купили за 20 млн, продали за 60 млн. Прирост — 40 млн. Тогда расчет такой:
- 36 762 500 × 10% = 3 676 250 теңге;
- оставшиеся 3 237 500 × 15% = 485 625 теңге;
- всего 4 161 875 теңге.
К слову, порог относится к годовому доходу, а не отдельно к каждой квартире. По статьям 411 и 412 при превышении порога в расчет могут включаться и доходы, с которых налог уже удерживал работодатель. Ранее исчисленный налог учитывается, чтобы не платить его снова.
Поэтому итоговая сумма в декларации может отличаться от обычного расчета «прибыль от квартиры × 10%».
Можно ли вычесть ремонт и другие траты
Для обычной купленной квартиры в статье 383 определена первоначальная стоимость как документально подтвержденная цена приобретения.
Добавить к ней любые расходы только потому, что сохранились чеки нельзя. Отдельного увеличения стоимости покупки на ремонт, мебель, услуги риэлтора или проценты по ипотеке эта статья не имеет.
Сохраните договор покупки, документы об оплате и договор продажи.
- Если квартиру купили по ДДУ, первоначальной стоимостью будет цена этого договора. Если право требования купили по переуступке, учитывается стоимость приобретения права.
- Если квартира получена в наследство или в дар — срок владения квартирой в общем случае также считают от регистрации права собственности.
Но стоимость для расчета определяется по-разному. Для квартиры, которая досталась в наследство статья 383 предусматривает рыночную стоимость на дату появления права собственности (ее подтверждают отчетом оценщика). Важно: определить такую стоимость нужно не позже срока подачи декларации за год продажи.
Для обычной квартиры (подаренной другим физлицом), будет применима оценочная стоимость, которая используется для налога на имущество.
Что касается супругов — при наследовании одним супругом прав на совместное имущество, а также при дарении в случае расторжения брака Кодекс позволяет считать срок от регистрации общей совместной собственности супругов.
Что с новостройками и переуступкой
Для жилья, которое купили по ДДУ или через переуступку, возможен дополнительный вариант освобождения. В переходной редакции статьи 841 учитывается не только срок после регистрации собственности, но и время с заключения ДДУ либо приобретения права требования:
- для договора или приобретения права до 1 января 2026 года хватит двух лет;
- после 1 января 2026 года нужно будет уже три года.
Это может быть резонно, если квартиру в собственность оформили недавно, но по ДДУ ждали ее несколько лет.
Если продается еще не квартира, а само право требования по ДДУ, применяются статьи 391 и 843. В 2026-2027 годах они еще разделяют двухлетний и трехлетний сроки по дате заключения договора или приобретения права.
Поэтому «три года для долей» лучше не принимать за общее правило для любой доли в готовой квартире, это больше об участии в долевом строительстве и правах по ДДУ.
А коммерческая недвижимость
Для коммерческой недвижимости срок владения не освобождает от налога с прироста стоимости, что следует из статьи 383 и разъяснения КГД.
Если продаете офис или магазин, переносить на него правило жилой квартиры нельзя. Для имущества, которое учитывается в предпринимательской деятельности, налогообложение нужно определять отдельно.
Когда сдавать декларацию и платить
Если при продаже в 2026 году появился облагаемый доход, резиденту нужно подать декларацию о доходах и имуществе по форме 270.00.
По статье 418 срок подачи за 2026 год заканчивается 15 сентября 2027 года.
На уплату статья 419 отводит 10 календарных дней после установленного срока сдачи декларации. Обычно это 25 сентября, но 25 сентября 2027 года выпадает на субботу. По статье 64 последний день переносится на ближайший следующий рабочий день. При обычном календаре это 27 сентября 2027 года (чтобы не зависеть от переноса, можно заплатить раньше).
Как подать онлайн
На eGov это услуга «Прием Декларации о доходах и имуществе физического лица (форма 270.00)».
Порядок такой:
- Войдите на портал и выберите услугу.
- Заполните декларацию за нужный год и укажите орган госдоходов.
- Подпишите ЭЦП или одноразовым смс-паролем.
- Проверьте уведомление о принятии отчетности.
Также можно и через новый кабинет налогоплательщика. КГД сообщил о переносе формы 270.00 из старого кабинета в новую систему.
Если продали без прибыли
Если цена продажи такая же, как и подтвержденная стоимость приобретения или ниже нее, в этом случае положительной разницы нет. Так что в такой ситуации налога с прироста стоимости не будет.
Одна такая продажа не обязывает подавать форму 270.00. Но декларация может быть нужна по другим причинам, перечисленным в статье 417, например из-за определенных зарубежных активов или статуса самого декларанта.
Если продавец нерезидент
Иностранное гражданство и налоговое нерезидентство — не одно и то же. По статье 222 один из основных критериев резидентства составляет не менее 183 дней пребывания в Казахстане в любом последовательном 12-ти месячном периоде, который заканчивается в соответствующем налоговом году.
Для нерезидента доход от прироста стоимости недвижимости в Казахстане облагается по 15%. Освобождение после года или двух лет владения, описанное выше для резидентов, на него не распространяется, основание уточнено в статьях 682 и 687.
Для доходов 2026 года не стоит ориентироваться на старые инструкции о форме 240.00. В действующей форме 270.00 включены расчеты доходов нерезидента.
Если нерезидент декларирует доход сам, то статья 697 устанавливает срок до 1 июля следующего года. Для продажи в 2026 году это 1 июля 2027 года. Сентябрьский срок резидентов здесь не актуален.
Что будет за просрочку
За непредставление декларации в установленный срок по статье 272 КоАП положено предупреждение. Если нарушение повторяется в течение года после взыскания — штраф для физлица будет уже 15 МРП.
Если будет просрочена оплата — начисляется пеня по правилам Налогового кодекса. Лучше проверить и принятие формы, и прохождение платежа.
Возможные вопросы и ответы на них
- «Если это единственная квартира, налог платить не нужно?»
Статус единственного жилья не дает освобождения по этим правилам. Проверяйте срок владения, как было куплено и есть ли прирост в цене.
- «Покупатель тоже платит налог с продажи?»
В обычной сделке между физлицами доход от продажи получает продавец. Покупатель не платит этот ИПН за себя.
