Предложение растет, а качественные площади остаются в дефиците
Складской рынок Казахстана проходит через период заметной перестройки. В Алматы одновременно растут объемы нового строительства и вакантность, снижаются арендные ставки, но при этом компании продолжают искать современные складские площади. Главными драйверами спроса становятся 3PL-операторы (Third Party Logistics — логистический оператор, работающий с хранением, обработкой и доставкой), e-commerce и торговые компании.
О том, как меняется рынок и почему рост предложения не снимает дефицит качественных объектов, говорили 3 сентября в Алматы на международной конференции «Логистика Будущего». Она собрала ведущих игроков логистического рынка Казахстана. В обсуждении приняли участие Сергей Федоров из COMITAS, Виталий Тырин из группы компаний Continental Capital, Роман Жужлев из «Евразийского логистического парка», Ольга Белова из Ala Customer и Артемий Пестовский, партнер Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan.
Одной из главных тем конференции стал рынок складской недвижимости Центральной Азии. Актуальную аналитику по складскому рынку Казахстана представил Руслан Сарбасов, старший консультант департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan.
Алматы наращивает складские площади
По данным Руслана Сарбасова, общий объем складского рынка Алматы составляет около 1,2 млн кв. м. За 2025 год и первое полугодие 2026 года в городе было введено еще 379,2 тыс. кв. м новых складских площадей.
Рост предложения уже отразился на вакантности. Она достигла 12,2%, увеличившись за год на 6,1 процентного пункта. Свободное предложение составляет 145,1 тыс. кв. м — примерно в три раза больше, чем годом ранее.
На этом фоне снизились и ставки. По данным г-на Сарбасова, аренда складов класса А в Алматы подешевела на 19,5% — до 4 265 тенге за кв. м в месяц.
Однако увеличение свободных площадей не означает, что проблема дефицита складов решена. Наоборот, рынок столкнулся с новой ситуацией: квадратных метров становится больше, но подходящих бизнесу объектов по-прежнему недостаточно.
Это связано с тем, что современному арендатору нужен не просто склад определенной площади. Важны его класс, технические характеристики, расположение, транспортная доступность и возможность эффективно организовать хранение и обработку товаров.
Кто формирует спрос
Как сообщил на конференции Руслан Сарбасов, основными драйверами складского рынка остаются 3PL-операторы, e-commerce и торговые компании.
Для 3PL-компаний склад давно перестал быть просто местом хранения. На объекте происходит приемка товара, его размещение, комплектация, сортировка, упаковка и подготовка к дальнейшей доставке.
Еще более высокие требования предъявляет электронная торговля. Рост количества онлайн-заказов заставляет компании ускорять обработку товаров и сокращать сроки доставки. Поэтому им нужны современные объекты, способные выдерживать высокий объем операций.
Именно этот дисбаланс стал одной из тем дискуссии на конференции — «Складской парадокс Казахстана: маркетплейсы наступают, вакансия растет, а качественных складов не хватает».
Участники обсуждали, почему часть свободных площадей не подходит арендаторам, какие объекты нужны маркетплейсам и способен ли рынок Казахстана обеспечить необходимый объем современной складской инфраструктуры.
Маркетплейсы меняют требования к складам
Развитие электронной торговли становится одним из ключевых факторов трансформации логистики. Иван Федяков, основатель INFOLine и бизнес-комьюнити iGlobal, на конференции говорил о потребительском рынке Центральной Азии и влиянии текущих трендов на развитие логистики.
Для Казахстана это означает не только рост грузопотоков. Меняется сама логика размещения складов. Компаниям необходимо быть ближе к рынкам сбыта и одновременно обеспечивать высокую скорость обработки заказов.
В результате наиболее востребованными становятся не любые свободные площади, а объекты, которые позволяют выстроить эффективную цепочку от поставщика до конечного покупателя.
При этом спрос остается высоким. По более свежей оценке Bright Rich, в первом полугодии 2026 года спрос на складскую недвижимость в Алматы и Алматинской области достиг 136,3 тыс. кв. м — вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года. Логистические компании обеспечили 32% спроса, торговые сети — 27%, интернет-ритейл — 24%.
Так, рост вакансии связан не с исчезновением спроса, а во многом с большим объемом нового строительства. Более того, Bright Rich отмечает, что с начала 2026 года вакантность в регионе уже снизилась на 2,9 процентного пункта, что говорит о постепенном поглощении свободных площадей.
Астана пока остается более дорогим рынком
Отдельная ситуация складывается в Астане. По информации Руслана Сарбасова, рынок современной складской недвижимости здесь еще формируется, а качественных объектов недостаточно.
В результате ставки на склады класса А в Астане примерно на 25% выше, чем в Алматы. В итоге, два крупнейших города Казахстана сегодня находятся на разных этапах развития складского рынка. Алматы переживает период масштабного ввода новых площадей и роста конкуренции между объектами. Астана по-прежнему испытывает недостаток современной инфраструктуры.
Не просто строительство, а эффективность
Еще один важный вывод конференции — склады в Казахстане все активнее переходят на автоматизацию. Роботы и WMS (система управления складом) помогают быстрее обрабатывать товары, сокращать ошибки и расходы. О роботизации в Казахстане говорили Сергей Федоров из COMITAS и Сергей Деев, руководитель DSM-Logistics. О WMS — Владимир Лыков, коммерческий директор EME, о складском оборудовании — Даниил Детиненко из SOLOS.
Получается, современный склад в Казахстане — это уже не просто площадь для хранения, а технологичный объект, эффективность которого определяют оборудование и цифровые решения.
На фоне роста e-commerce и 3PL бизнесу нужны именно такие площадки. Поэтому конкуренция на рынке будет идти не только за квадратные метры, но и за качество, расположение и технологичность складов. Главный вопрос теперь — не сколько складов построено в Казахстане, а сколько из них действительно отвечает требованиям бизнеса.
