В Уральске продолжается судебный спор между собственником частного дома и его арендатором. История вызвала широкий резонанс на фоне обсуждения статьи 28 Конституции, согласно которой лишить человека жилища можно только по решению суда, сообщает Bizmedia.kz.
При этом Верховный суд отдельно разъяснял: эта норма не создаёт для арендаторов новых прав и не даёт им возможности бесконечно пользоваться чужим жильём без законных оснований.
Как начался конфликт
По словам собственника, его семья сдала частный дом в аренду, после чего переехала в Усть-Каменогорск из-за работы. Первое время арендатор исправно вносил плату, но затем платежи начали задерживаться.
Когда владелец вернулся, он обнаружил, что замок на воротах был заменён. Попав внутрь, собственник, по его словам, обнаружил пропажу части мебели и бытовой техники.
На просьбы освободить дом арендатор не отреагировал. В суде он заявил, что якобы приобрёл недвижимость за наличные деньги, однако документов, подтверждающих такую сделку, нет.
Судебное разбирательство по делу продолжается.
Может ли арендатор отказаться освобождать жильё
Главный вопрос в этой ситуации связан со статьёй 28 Конституции и тем, как она применяется к спорам между собственниками и арендаторами.
Чтобы разобраться в ситуации, корреспондент Bizmedia.kz поговорил с юристом компании Zan Support Радмиром Бадиковым. Он объяснил, может ли арендатор ссылаться на статью 28 Конституции, какие права есть у собственника жилья и какие законные шаги необходимо предпринять, если арендатор отказывается освобождать помещение.
Может ли арендатор действительно отказаться освобождать жильё, ссылаясь на статью 28 Конституции?
Согласно статье 8 Конституции Республики Казахстан, собственность всех форм признаётся, гарантируется и равным образом защищается. Эта норма не вступает в противоречие со статьёй 28 Конституции, которая признаёт за человеком и гражданином право на жилище, находящееся в его собственности. Таким образом, арендатор не вправе ссылаться на статью 28 Конституции при незаконном нахождении в чужом жилище.
Распространяется ли эта норма на арендаторов, которые нарушают условия договора и не платят за жильё?
В данном случае мы имеем дело с гражданско-правовыми отношениями, предусмотренными Гражданским кодексом Республики Казахстан. В случае нарушения условий договора наступают предусмотренные договором и законодательством последствия, вплоть до одностороннего расторжения договора арендодателем и последующего выселения арендатора.
Может ли арендатор использовать статью 28 Конституции, чтобы продолжать жить в чужом доме после окончания или расторжения договора аренды?
Данная статья Конституции носит скорее рамочный характер и определяет права собственника жилища. Договор аренды, как я уже говорил выше, — это гражданско-правовые отношения, определяемые в рамках письменной формы сделки между сторонами. Арендатор не является собственником жилища и по окончании срока действия договора обязан либо перезаключить договор на новый срок, либо освободить занимаемое жилище.
Если арендатор не платит и отказывается съезжать, какие законные шаги должен предпринять собственник?
В первую очередь направить досудебную претензию в адрес арендатора с указанием конкретных сроков выселения. В случае если решить вопрос в досудебном порядке не представляется возможным, направить заявление в суд о принуждении недобросовестного арендатора к выселению.
Может ли собственник самостоятельно войти в своё жильё, если арендатор сменил замки?
В случае если данное жильё сдано в аренду, то на период действия договора аренды арендодатель вправе попасть в жилище лишь по согласованию с арендатором. Взлом замков и проникновение в жилище могут быть расценены как самоуправство. Кроме того, существует риск, что арендатор может заявить о пропаже принадлежащего ему имущества и предъявить арендодателю обвинения в хищении.
Что делать собственнику, если договор аренды был заключён устно? Можно ли доказать факт аренды другими способами?
В случае устной формы сделки арендодателю желательно фиксировать переписку с арендатором в мессенджере, чтобы при необходимости доказать факт наличия правоотношений с арендатором. Кроме того, отсутствие договора аренды не прекращает прав арендодателя на принадлежащее ему жилище. Он всё так же имеет право обратиться в суд с требованием к арендатору об освобождении жилплощади.
Какие доказательства собственнику нужно собрать, чтобы взыскать ущерб и задолженность по аренде?
При наличии договора аренды необходимо предоставить сам договор, а также фиксировать каждую оплату по аренде в мессенджере. Ещё лучше определить в договоре порядок внесения оплаты — например, чётко прописать, что ежемесячная арендная плата должна поступать на конкретный расчётный счёт, а подтверждающие документы об оплате должны направляться арендатором посредством того или иного средства связи (электронной почты, мессенджера и т. д.). Чтобы взыскать задолженность по аренде, этого будет достаточно.
Чтобы взыскать ущерб, нанесённый арендатором, необходимо фиксировать передаваемое вместе с жилищем в аренду имущество по акту приёма-передачи к договору, а также указывать его стоимость. Желательно прописывать стоимость непосредственно в самом акте.
Что бы вы посоветовали собственникам, которые сдают жильё знакомым или родственникам без договора, чтобы избежать подобных споров?
Я бы посоветовал всё-таки заключать договор. Так будет спокойнее и понятнее всем. Доверие доверием, а имущественные отношения лучше фиксировать на бумаге.
Что важно сделать арендодателю заранее
Юристы рекомендуют заключать письменный договор аренды, подробно описывать состояние жилья и находящееся внутри имущество, а также фиксировать передачу ключей и оплату.
Фотографии и видео помещения до заселения, переписка с арендатором и подтверждения платежей могут помочь в случае возникновения спора.
История в Уральске показывает, что отсутствие письменных документов способно серьёзно осложнить защиту прав собственника. Поэтому даже при сдаче жилья знакомым или родственникам лучше заранее зафиксировать условия договорённости.
Ранее мы писали, что инвестированные в 3 300 проектов 112 трлн тенге сопровождают в Казахстане прокуроры.
