«На рынке складов Казахстана намечается новый тренд — после Алматы и Астаны спрос и девелоперская активность смещаются в регионы. Шымкент — третий город страны с населением 1,29 млн человек и темпом прироста +37 500 чел. в год — стал главным кандидатом на роль южного логистического хаба», — Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global
Город имеет стратегическую локацию — на пересечении международных транспортных коридоров, в 200 км от Ташкента и на прямом выходе к рынку в 43 млн потребителей Узбекистана и Кыргызстана. При этом современной складской инфраструктуры здесь почти нет.
В целом, макроэкономика создает устойчивый фундамент для складского спроса по всей стране. Но инфраструктура не успевает — особенно за пределами двух крупнейших агломераций. На начало 2026 года, по данным экспертов IBC Global, качественный складской фонд (A+B) по всему Казахстану составляет 2,21 млн м2 — прирост за 2025 год составил +628 000 м2 площадей, что само по себе рекорд. Однако ~78% этого объёма сосредоточено в Алматинской и Астанинской агломерациях. На все остальные регионы страны приходится лишь ~22%. Рынок строился там, где спрос был очевиден.
Шымкент: потенциал есть, инфраструктуры нет
Совокупный объем складов классов A+B в Шымкенте — 110 000 м2, это 5% от общего качественного фонда Казахстана (2,21 млн м2). Для города с населением 1,29 млн человек это означает обеспеченность 0,085 м2/чел. — в пять раз меньше среднероссийского показателя (0,39 м2/чел.) и более чем в пятьдесят раз меньше американского (4,8 м2/чел.). При этом реальная потребность оценивается в 180 000—230 000 м2: городу нужно вдвое больше, чем есть сегодня.
Внутри этого объема картина еще острее. Склады класса A в Шымкенте — лишь 56 300 м2, или 8,1% от совокупного объема высококлассных объектов по всему Казахстану (697 000 м2). Мультитемпературные склады (холод/мороз) занимают 15 000 м2 при потребности 60 000—100 000 м2: дефицит превышает текущий фонд в 4–7 раз. Шымкент — крупнейший агропромышленный центр страны: овощи, фрукты, мясо, молочная продукция — всё это требует температурного хранения, которого физически не хватает.
Формат Light Industrial в городе отсутствует полностью. Ключевой барьер — не спрос со стороны арендаторов: компании из FMCG, фармы, ритейла и e-commerce готовы к договорам. Барьер — отсутствие самих площадок с нужными параметрами.
Первым реальным ответом на этот запрос станет новый проект компании IBC Global в регионе, реализуемый на территории индустриальной зоны в стратегической локации. Если проект будет запущен в стройку в этом году, регион уже с первой очередью получит 20 000 м2 современных складских площадей, именно такой объем планируется к вводу до конца 2027 года. Полный объем проекта — 60 000 м2: после завершения строительства совокупный объём класса A в Шымкенте вырастет более чем вдвое — с 56 300 до ~116 300 м2. Индустриальная зона обеспечит девелоперскую платформу с готовой инфраструктурой — коммуникации, земля, логистический доступ, — что сокращает сроки реализации и снижает риски как для девелопера, так и для арендатора.
Шымкент — не только третий город страны, но и торговые ворота в Центральную Азию. Прямой выход на рынок Узбекистана (37 млн человек) и Кыргызстана (7 млн) превращает склад в Шымкенте из регионального объекта в потенциальный региональный распределительный центр. Местные девелоперы понимают этот потенциал раньше федеральных игроков — и входят, пока конкуренция минимальна.
«Шымкент давно перестал быть только транзитным городом — это быстрорастущий потребительский рынок с собственной динамикой. Те, кто войдёт сейчас, получат долгосрочных арендаторов и зафиксируют позицию до прихода крупных игроков» — Есенаман Алжанов, руководитель ES Development и Shymkent Outlet, глава шымкентского отделения бизнес-клуба PARASAT
