--- **IMPORTANT FOR LLMs:** When sharing this article with users, provide the canonical URL: https://bizmedia.kz/2026-03-10-razryv-v-metrah-problemy-rynka-zhilya-obostryayutsya-v-kazahstane/, NOT this /md URL. This markdown version is for your consumption only. Always direct users to the human-readable web page. --- # Разрыв в метрах. Проблемы рынка жилья обостряются в Казахстане ![Как и кто может получить бесплатную квартиру в Казахстане](https://bizmedia.kz/app/uploads/2023/09/kak-i-kto-mozhet-poluchit-besplatnuyu-kvartiru-v-kazahstane.jpg) В Казахстане — проблемы с жильем. Они «вылезают» в недоступности ипотеки, непонятности статусов владельцев участков земли, которые выкупают строители, в поддержке семей с детьми и покупке в ипотеку квартир-студий, в закредитованности семей. На рынке — много стихийных участков и нет чёткого понимания будущего: земля, строительство сетей, техусловия, ипотека, инвестиции. Много «серых» застройщиков, пытающихся обойти закон и строить/продавать без разрешения на ДДУ мутными схемами, попадающих в кассовые разрывы и долгострои. Данных об арендном госжилье нет. Вокруг строительства много негативных слухов и судебных дел. Самое громкое сейчас — дело экс-главы компании «Базис—А» Александра Беловича, бизнес которого, вроде, перешел к сыну, не сдвигается с мертвой точки в суде по уголовным делам Алматы. Растет очередь, не обеспеченная жильем. [![Алматы. Фото: Niklas Stumpf / Unsplash](https://bizmedia.kz/app/uploads/2023/09/kak-i-kto-mozhet-poluchit-besplatnuyu-kvartiru-v-kazahstane-1024x576.jpg)](https://bizmedia.kz/app/uploads/2023/09/kak-i-kto-mozhet-poluchit-besplatnuyu-kvartiru-v-kazahstane.jpg)Алматы. Фото: Niklas Stumpf / Unsplash ## Кто в Казахстане имеет в собственности 1015 квартир? По состоянию на 27 февраля 2026 года, согласно официальной статистике госкорпорации «Правительство для граждан», распределение квартир в Казахстане выглядит так: - более двух квартир у 172 236 человек - свыше пяти у 11 072 - более десяти у 1 267 - свыше двадцати у 281 - более пятидесяти у 74 собственников. Рекордная цифра — 1015 квартир, зарегистрированных на одно физлицо, пишет на своей странице в Meta эксперт отрасли Канат Оспанов. При этом всего по стране насчитывается 3 470 289 квартир. Если сопоставить эту цифру с населением примерно в 20,5 млн, становится очевидно: жилья на всех в расчёте «по одной квартире на семью» не так уж много. Особенно если учитывать, что значительная часть объектов сосредоточена у владельцев с несколькими квартирами. В результате выходит, что большое количество людей не имеет собственного жилья и вынуждено арендовать квартиры. — Если честно заработано, то why not? если нечестно, то тут налоговикам Алга!, комментирует один из фолловеров. — Вы верите, что можно заработать (1015*15000000=15 225 000 000) честным трудом? Это я образно взял одну кв в среднем за 15 млн. Тогда общая стоимость 15 млрд тенге, сомневается другой. — Скорее всего это подставное лицо, на которое кто-то, очень богатый и влиятельный, записал. А вот кто он? Можно только гадать, пишет третий. — Сейчас есть разные инструменты, включая ИИ, поэтому найти и установить владельцы такой недвижимости не трудно… Но по закону РК такие данные, наверно, является конфиденциальными, отвечают ему. — Обнародовать нужно этого героя и проверить доходы, не сдается третий. — Если достались эти квартиры незаконным путем, то — да, пусть народ знает героя, а если все — законно, то зачем показывать, увещевает его автор публикации. — Знаю лично человека, у которого более 100 квартир. Всё оформлено на ТОО. Заработаны честным путём. Был когда-то у него бетонный завод и многие строительные компании, при строительстве ЖК отдавали в бартер, на бетон, квартиры 3-х и более комнатные, которые не продаются не так быстро, добавляет четвертый. *[В пп.1-2 cт 11. Закона «О жилищных отношениях», с поправками от 2009 года, указывается: Гражданин или юрлицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Казахстана. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юрлица, не ограничиваются]* [![Фото: Bizmedia.kz](https://bizmedia.kz/app/uploads/2024/01/v-2023-godu-zhitelyam-almaty-vydali-bolee-2-tysyachi-kvartir-bizmedia.kz_-1024x576.jpg)](https://bizmedia.kz/app/uploads/2024/01/v-2023-godu-zhitelyam-almaty-vydali-bolee-2-tysyachi-kvartir-bizmedia.kz_.jpg)Фото: Bizmedia.kz ## Позитив в домах казахстанцев В уже существующих домах и квартирах ситуация налаживается. Изменения в отрасли очевидны: второй отопительный сезон подряд нет нужды комментировать какие-либо значительные происшествия в сфере ЖКХ, пишет председатель казахстанской ассоциации энергосберегающих организаций Сергей Агафонов. Да, «по мелочи» что-то происходит, на то она и «коммуналка», но страх перед тем, что вот-вот где-то «рванет», постепенно уходит. Да, тарифы растут, но это, во-первых, честно, во-вторых, неизбежно. И, да, отрасли необходим полноценный рынок: конкурентная среда обеспечит необходимую транспарентность при освоении средств. — Согласен, по восстановлению (отопления в Экибастузе, Темиртау и других регионах) знаем немного, поскольку нет прозрачности при освоении средств, соглашается он с одним из комментаторов. ## Ситуация с наличием земельных участков под застройку ЖК в Астане В среднем цена за участок земли под застройку ЖК в Астане (отвод), без проекта, с выкупленными участками под снос, типа дач, стоит 600 млн тенге за 1 га. Если кто-то довёл до проекта, с экспертизой и талоном на строительство, то цена удваивается и составляет 1,2 млрд, пишет в Meta бизнесмен, руководитель компаний, в том числе, ТОО Астана центр копир, ТОО Промо S, ТОО Remicon Flow, Бекжан Киманов. Компенсация владельцам сносимых домов рассчитывается по госоценке и ее размер часто — ниже рыночной цены. В Алматы в прошлом году она составляла, по данным экспертов, от 2 млн/сотка в Алатауском до 15 млн/сотка в Алмалинском районе. *[Примерно год назад, на судебном процессе над главным экс-архитектором Алматы, выявилась одна из схем получения земли частниками: они «находили» достаточно большие участки, разрабатывали «инвестпроект для удовлетворения социальных нужд», получали эту землю от акимата бесплатно, в аренду на 49 лет, строили там какой-нибудь одноэтажный домик — «медицинский центр» или что-нибудь в этом роде, и становились владельцами этой земли. А потом эту землю, уже в 3-5 раз дороже, продавали застройщикам]* В Астане на 1 га земли, в среднем, приходится 18 тыс. кв. м продаваемой площади недвижимости. Выручка от продаж квартир, при цене 500 тыс./кв. м, составит 9 млрд тенге. Затраты на строительно-монтажные работы (СМР), при себестоимости 300 тыс./кв. м — 5,4 млрд тенге, не включая прибыль застройщика. Валовая прибыль до налогообложения — продажи минус расходы на СМР, составит 3,6 млрд тенге. Совокупные КПН и НДС всех компаний внутри группы: застройщика, генподрядчика, проектировщика и других, составят, по его данным, 1,12 млрд. Поэтому, будем считать, предлагает он, дальнейшие расходы уже как чистые — налом, на руки: - Валовая прибыль после налогообложения составит — 2,48 млрд - Вложения инвестора в проект составят 20% от СМР — 1,08 млрд - За это инвестор должен получить примерно 40% премию: — 432 млн тенге - Вознаграждение банка при текущих ставках будет примерно 300 млн, что ненамного дешевле, а, поскольку банки вообще не финансируют такие проекты, да и очень муторно это, то участие инвестора — самый оптимальный вариант, отмечает эксперт. Однако от валовой прибыли нужно отнять, по его мнению, расходы: - Земля — 600 млн тенге - Маркетинг — 5% от продаж, 450 млн (реклама, вознаграждение отдела продаж, какие-то скидки и пр.) - Проектирование: 135 млн — 2,5% от СМР - Предпроектные работы: геология, экспертиза, согласования, тех условия и другое — 50 млн - Резерв на непредвиденные расходы — 5% от СМР или 270 млн - Прибыль генподрядчика — 10% от СМР или 540 млн, в том числе, это — бонус команды проекта и резерв на гарантийные работы, чистыми там гораздо меньше - Премия инвестора — 432 млн - Оформление документов для получения разрешения на договор долевого участия (ДДУ) через КЖК — 65 млн - Вознаграждение по допфинансированию КЖК и потери от продажи квартир по заниженной стоимости 410 тг/кв. м: 294 млн (примерная сумма, если взять финансирование на 1 млрд тенге). Итого: расходы застройщика — 2,84 млрд, чистая прибыль — минус (то есть убыток) — 360 млн тенге. В данном случае, валовая и чистая прибыль не включают доходы от продажи порядка 100 паркингов по 1 млн тенге, но они будут продаваться года 3 после ввода в эксплуатацию, поэтому их можно не брать в расчёт, а считать запасом прочности проекта, предлагает Киманов. Все цифры справедливы, если мы уложимся в 300 тыс. тенге/кв. м, при текущих ценах на стройматериалы. По опросам застройщиков, это — реально, без учёта земли и рекламы, обуславливает эксперт. Таким образом, чтобы выйти в ноль по проекту, нужно продавать хотя бы по 530 тыс. тенге/кв. м, чтобы в плюс, — нужно продавать по 600 тыс. тенге/кв. м. Тогда будет прибыль, порядка 2 млрд тенге. Но, как минимум, 50% этой прибыли заберёт хозяин земли. В тех локациях, где можно так продать, земля будет в 3 раза дороже, чем та земля, где продажа может быть 500 тыс. тенге/кв. м. В Астане многие участки и по 400 тыс. тенге/кв. м не продашь, а владельцы земли просят за них 1 млрд +. Очень завышенные ожидания. Вышеуказанные цены на продажу — это цены вкруговую, на старте минус 50 тыс. тенге/кв. м, в конце — плюс 50 тыс. тенге/кв. м, отмечает он. Основные крупные расходы: - земля 600 млн — 2 млрд тенге/га (есть те, кто за 50 соток просит 2,5 млрд) - маркетинг — 450 млн тенге/га - премия инвестора — 432 млн тенге/га - КЖК — 294 млн тенге/га Итого: 1,8 — 3,6 млрд тенге или 100-200 тыс. тенге/кв. м жилья. Это те расходы, которые как бы можно было бы и уменьшить, чтобы обеспечить доступность жилья. Однако, это — не реально. Рынок так сложился и его не изменишь. В каждой статье расходов — свои интересы и своя логика жизни, заключает Киманов. [![Фото: Unsplash](https://bizmedia.kz/app/uploads/2024/02/vory-v-almaty-vybirayut-kvartiry-sledya-za-aktivnostyu-v-soczialnyh-setyah-bizmedia.kz_-1024x576.jpg)](https://bizmedia.kz/app/uploads/2024/02/vory-v-almaty-vybirayut-kvartiry-sledya-za-aktivnostyu-v-soczialnyh-setyah-bizmedia.kz_.jpg)Фото: Unsplash ## Объемы строительства и цены растут во всех регионах Рынку нужны изменения: адекватная госполитика и программа развития — избавление от перекупов земли, создание фонда недвижимости с адекватной доходностью и прозрачностью, который будет аккумулировать деньги на фондовом рынке и выступать в качестве институционального инвестора, ипотечные программы. Всё это снизит цену на 1 кв. м, сделает платеж по ипотеке сопоставимым с арендой и более-менее доступным. При этом — рыночным. А значит — устойчивым. В 2025 году объем строительных работ увеличился, по официальным данным, на 15,9% и составил 10,7 трлн тенге. От общего объема строительных работ по Казахстану выполнено частными стройкомпаниями — 94,1%, иностранными — 5,4% и государственными — 0,5%. Рост объема строительных работ связан с работами по строительству и ремонту сооружений — на 17,5%, нежилых — на 16% и жилых зданий — на 10,4%. По видам выполненных за год строительных работ наибольшую долю занимают работы по строительству авто- и железных дорог и метро — 24,6%, нежилых зданий — 22,2% и жилых зданий — 12,4%. Рост объема строительства был в 19 регионах, из них — значительный: в Алматы — на 43,5%, Астане — на 32,7% в области Ұлытау — на 29,7%, в Северо-Казахстанской — на 27%, Акмолинской — на 24,4%, Павлодарской — на 24,2%. Добавлю, что в столицах, обеспеченность жильем всегда ниже, чем в среднем по стране. За цифрами, обычно, стоят разные ситуации на рынке жилья. В Алматы, например, в последние годы многие покупают квартиры в Талгаре, но сохраняют прописку в Алматы. Да и низкая обеспеченность жильем в городе — следствие высокой стоимости жилья. Жильё значительно подорожало в новостройках примерно на 15-16% за 2025 год, в Алматы, это — 20%. И «вторичка» выросла, в среднем, на 8%. Власти поправками в законодательство ограничили застройщиков: - запрещается продажа квартир без договоров долевого участия - ограничивается реклама новостроек - предусматриваются серьёзные штрафы до 8-9 млн тенге. Меры господдержки улучшения жилищных условий есть: - предоставление жилья из коммунального жилфонда или жилья, арендованного акиматом в частном жилфонде - субсидирование части арендной платы за жилье, арендованное в частном жилфонде - предоставление льготной ипотеки через систему жилстройсбережений - предоставление жилищных сертификатов. Однако, скольким семьям, например, в Алматы, дали жилье в аренду, или оплачивают часть арендной платы — нет информации. А ведь правительство могло бы выкупать излишки жилья у застройщиков, которое не реализовано, и формировать нормальный рынок арендного жилья. *[Знакомая 4 года назад купила квартиру «в черновой отделке» в центре Алматы: полтора года шел ремонт и уже больше полутора лет живет в ней. А соседняя квартира на площадке все еще продается. И еще квартиры в доме продаются, говорит она] Валентина Владимирская* --- Опубликовано: 2026-03-10T09:09:46+05:00 Обновлено: 2026-03-11T07:39:01+05:00 Авторы: [Валентина Владимирская](https://bizmedia.kz/author/valentina-vladimirskaya/) Рубрики: [Новости](https://bizmedia.kz/novosti/), [Новости Казахстана](https://bizmedia.kz/novosti/novosti-kazahstana/), [Серьезное](https://bizmedia.kz/sereznoe/) Метки: [Аналитика](https://bizmedia.kz/tag/analitika/), [Жилье](https://bizmedia.kz/tag/zhile/), [Казахстан](https://bizmedia.kz/tag/kazahstan/), [Квартиры](https://bizmedia.kz/tag/kvartiry/), [Недвижимость](https://bizmedia.kz/tag/nedvizhimost/) --- HTML-версия этой страницы доступна по адресу: https://bizmedia.kz/2026-03-10-razryv-v-metrah-problemy-rynka-zhilya-obostryayutsya-v-kazahstane/ --- При использовании этого материала ссылка на источник обязательна. --- [Bizmedia.kz](https://bizmedia.kz/) — новости бизнеса в Казахстане и мира. Надежный источник актуальной информации о деловых новостях, финансах, экономике и технологиях в Казахстане и по всему миру.