В Казахстане заработал новый алгоритм спасения проблемных ЖК. Правительство утвердило порядок, по которому Единый оператор будет достраивать брошенные дома. Звучит многообещающе, однако в этих правилах скрыт ряд финансовых нюансов, которые напрямую касаются дольщиков.
Речь идет о приказе Министерства промышленности и строительства № 551. В нем детально прописано, как государство планирует привлекать инвесторов и застройщиков к завершению объектов. Чтобы выяснить, не приведут ли эти сложные процедуры к удорожанию уже оплаченных квадратных метров, Bizmedia.kz обратился за разъяснениями в профильное ведомство. Спойлер: без подводных камней не обошлось.
Второй шанс для застройщика
Одним из самых спорных моментов новых Правил стала возможность «перезаключения договора строительного подряда с текущим подрядчиком». На первый взгляд пункт выглядит парадоксально: зачем Единому оператору (КЖК) давать деньги компании, которая уже довела объект до статуса проблемного?
В ведомстве пояснили, что фильтром от откровенных банкротов станут жесткие квалификационные и финансовые требования. Чтобы получить второй шанс, старый подрядчик должен иметь действующую лицензию и не иметь предписаний. Но главное — он обязан вложить в достройку солидную долю собственных средств.
«В целях обеспечения добросовестного выполнения обязательств пункт 16 Правил предусматривает собственное участие генерального подрядчика в размере не менее 30 % от стоимости остаточных объемов работ, что включает не менее 10 % — в денежной форме и не менее 20 % — в виде залога», — говорится в официальном ответе Министерства.
Что это значит на практике?
Механизм не будет массовым. Он сработает только для тех компаний, у которых есть внушительные «живые» активы. Допустим, что остаточная стоимость завершения долгостроя оценивается в 1 миллиард тенге. То есть старому застройщику придется найти 100 миллионов наличными и предоставить залог еще на 200 миллионов. Компании-«пустышки» пройти этот барьер не смогут.
Придется ли дольщикам доплачивать за «квадраты»?
В правилах прописано, что услуги независимых аудиторов, техническое обследование недостроя и корректировка проектно-сметной документации (ПСД) оплачиваются из общего бюджета дополнительного финансирования объекта.
Учитывая, что услуги проектных институтов стоят дорого, возник резонный вопрос: не переложат ли эти издержки на плечи дольщиков? Например, потребовав с них доплату за уже купленные квадратные метры?
Министерство заверило, что на кошельках покупателей квартир это не отразится.
«Согласно пункту 3 Правил, указанные затраты включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства, и покрываются за счет средств Единого оператора в пределах утвержденного бюджета проекта. Таким образом, данные расходы не влияют на стоимость квадратного метра по ранее заключенным договорам долевого участия, и цена для дольщиков не подлежит изменению. Финансирование таких мероприятий осуществляется в рамках действующего долевого законодательства», — сообщили в ведомстве.
Что это значит на практике?
Изначальная цена в договорах долевого участия зафиксирована окончательно. Никаких дополнительных сборов на проведение экспертиз или оплату услуг аудиторов с дольщиков требовать не имеют права. Все издержки берет на себя Единый оператор.
Интересы инвестора: заберут ли чужие квартиры для окупаемости?
Еще один момент — привлечение сторонних инвесторов. Часто недобросовестный застройщик успевает распродать почти все квартиры еще на этапе котлована. Возник вопрос: если в долгострой зайдет новый инвестор, не попытается ли он забрать часть уже проданных квартир в качестве компенсации своих затрат?
Ответ Министерства однозначный: права первоначальных дольщиков неприкосновенны.
«Инвестор не вправе претендовать на реализованные доли (квартиры, переданные дольщикам по договорам о долевом участии). В случае, если проект окажется для инвестора экономически нецелесообразным, он вправе… отказаться от подписания договора о совместной деятельности до момента его заключения. Прибыль инвестора формируется исключительно за счет реализации нереализованных долей», — пояснили в ведомстве.
Что это значит на практике?
С одной стороны, дольщики могут быть спокойны. На их законную недвижимость никто не посягнет. Однако механизм «достройки за счет инвестора» сработает только в тех ЖК, где остался солидный запас нераспроданных квартир.
О сроках бюрократии
Редакция задала прямой вопрос: сколько времени отводится Единому оператору на все подготовительные процедуры до реального выхода рабочих на стройплощадку?
В ведомстве пояснили, что жесткого единого дедлайна нет, поскольку каждый этап подчиняется отдельным законам.
«Единый оператор не позднее следующего рабочего дня после принятия решения о наступлении гарантийного случая приступает к организации мероприятий <…>, включая аудит, техническое обследование, корректировку проектно-сметной документации и выбор подрядчика. Сроки выполнения каждого этапа регламентируются отраслевыми нормативными актами Республики Казахстан — законодательством о закупках отдельных субъектов квазигосударственного сектора, о градостроительной, архитектурной и строительной деятельности», — говорится в ответе ведомства.
Что это значит на практике?
Ожидать мгновенного возобновления стройки не стоит. Проведение аудита, корректировка ПСД, госэкспертиза и тендеры — это процессы, которые по закону требуют времени. Поэтому «бумажный» этап может занять от нескольких месяцев до полугода.
За чей счет банкет?
Откуда Единый оператор (КЖК) возьмет миллиарды тенге на спасение долгостроев? Важно понимать, что бюджет формируется из нескольких источников:
- Гарантийные взносы: Добросовестные застройщики платят взносы за право работать на рынке (и закладывают их в цену своих квартир). Это гигантский резервный фонд. По сути, за банкротство одного застройщика платят покупатели легальной первички по всей стране.
- Продажа остатков: КЖК продает свободные квартиры и коммерческие помещения в достроенном проблемном ЖК, возвращая деньги в резервный фонд.
- Взыскания через суд: Государство арестовывает счета, технику и имущество застройщика-банкрота, чтобы компенсировать затраты.
- Государственный бюджет: Если масштабы бедствия критические, фонд могут докапитализировать из республиканского бюджета, то есть за счет налогоплательщиков.
Взгляд Bizmedia.kz: Подводные камни, о которых не сказало Министерство
Официальные ответы ведомства безупречны с юридической точки зрения. Однако если переложить эти правила на реалии строительного рынка, становятся очевидны несколько серьезных рисков:
Иллюзия «богатого» старого застройщика: Откуда у компании, заморозившей стройку из-за нехватки средств, возьмутся свободные 10% наличными для возврата на объект? Скорее всего, это будут новые дорогие кредиты. А 20% в виде залога могут обернуться неликвидом, который годами невозможно продать.
Скрытая цена «бесплатного» аудита. Да, дольщики не будут доплачивать за аудит. Но бюджет достройки строго лимитирован. То есть часть денег уйдет на бумажную работу и услуги проектных институтов, которые недешевы. Нельзя исключать, что новый подрядчик начнет экономить на качестве.
Тупик распроданных ЖК. Инвесторы заберут только те объекты, где осталась солидная часть свободных квартир для продажи. Самые тяжелые долгострои (где на стадии котлована продано все) лягут исключительно на плечи государства. Это может растянуть сроки их завершения на годы.
Бюрократическая деградация недостроя. Пока месяцами длятся тендеры, аудиты и суды, недостроенный каркас здания стоит под дождем и снегом. Когда подрядчик наконец выйдет на площадку, может оказаться, что часть конструкций пришла в негодность. На их укрепление потребуются дополнительные средства.
Что в сухом остатке?
Новый механизм четко распределяет финансовую ответственность и, судя по официальным ответам, юридически защищает дольщиков. Однако казахстанцам, столкнувшимся с заморозкой строительства их домов, следует запастись терпением. Быстрого и идеального решения проблемы новые правила не гарантируют. Экономика стройки не терпит чудес, и за финансовые ошибки частных компаний так или иначе придется расплачиваться. Либо долгими сроками ожидания, либо снижением итогового качества жилья, либо резервами всего рынка.
