Рост торговли и дефицит складской инфраструктуры
Казахстанский рынок розничной торговли демонстрирует уверенный рост, создавая повышенный спрос на складскую и логистическую инфраструктуру. По данным базы INFOline «200 крупнейших торговых сетей Казахстана. 2025 год«, число универсальных и специализированных продовольственных магазинов в 2024 году увеличилось на 13%, превысив 70 тысяч точек.
Т.е. в численном эквиваленте мы наблюдаем увеличение на 9100 торговых точек с 60900 в конце 2023 года. Это хороший показатель, больше чем в 2023 году когда рост количества магазинов составлял около 10% год к году. При этом, порядка 2.000 торговых точек из 70 000 — это сетевые магазины сетей FMCG, которые работают в современном формате самообслуживания, а остальные — это магазины предпринимателей.
Такое соотношение числа сетевых магазинов к числу торговых точек предпринимателей объясняется тем, что, как правило, магазины сетей берут объемом, развивают крупные форматы (супермаркеты или гипермаркеты) и обслуживают большое количество потребителей, в то время как магазины «у дома» имеют меньшую площадь и меньшие обороты.
Прогноз INFOLine на 2025 год остается позитивным с потенциалом для дальнейшего роста и увеличения объемов потребления. Однако высокий уровень закредитованности населения и риски нестабильности в динамике доходов могут повлиять на развитие рынка.
По данным IBC Global также торговлю сдерживает фактор ограниченной складской инфраструктуры, которая особенно важна для игроков, развивающих цивилизованный формат сетевой розничной торговли. Темпы развития складской недвижимости существенно отстают от роста оборота розничной торговли, что, по данным аналитиков IBC Global, приводит к увеличению логистических издержек и росту арендных ставок. По аналогии с соседней Россией, где за последние 10 лет доля ритейла в общем объеме спроса на складскую недвижимость составляла в среднем около 50%, казахстанские ритейлеры также являются основными потребителями складских помещений. В России общий объем складской недвижимости достиг 58 млн м², из которых порядка 30 млн м² приходятся на торговые сети. В Казахстане же объем качественных складских помещений не превышает 1,5 млн м², а доля ритейла в спросе составляет всего 25-30%, что указывает на значительный потенциал роста.
Темпы развития складской недвижимости существенно отстают от роста оборота розничной торговли, что, по данным аналитиков IBC Global, приводит к увеличению логистических издержек и росту арендных ставок. По аналогии с соседней Россией, где за последние 10 лет доля ритейла в общем объеме спроса на складскую недвижимость составляла в среднем около 50%, казахстанские ритейлеры также являются основными потребителями складских помещений. В России общий объем складской недвижимости достиг 58 млн м², из которых порядка 30 млн м² приходятся на торговые сети. В Казахстане же объем качественных складских помещений не превышает 1,5 млн м², а доля ритейла в спросе составляет всего 25-30%, что указывает на значительный потенциал роста.
«Несмотря на уверенный рост розничной торговли в Казахстане и увеличение числа магазинов, развитие складской инфраструктуры существенно отстает, что приводит к увеличению логистических издержек и потенциальному росту цен для потребителей, — комментирует Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. — Это говорит о критической необходимости развития складской недвижимости для поддержки растущего ритейла, как базового инфраструктурного элемента».
Географическая концентрация торговых точек
Наибольшая динамика роста магазинов зафиксирована в крупнейших городах Казахстана:
— Алматы — 8 тыс. магазинов (+12% за год);
— Астана — 6,6 тыс. (+8%);
— Шымкент — 4,9 тыс. (+11%).
Высокая концентрация магазинов усиливает нагрузку на существующую логистическую инфраструктуру, что делает проблему дефицита складских площадей особенно острой.
Мировой опыт распределения складов
Логистические стратегии ритейлеров зависят от плотности населения, географии и уровня развития инфраструктуры. В странах с развитой сетью дорог и логистических хабов используется централизованная система распределительных центров:
- США: Walmart и Kroger применяют распределительные центры, обслуживающие от 50 до 150 магазинов в радиусе 250-500 км.
- Европа: В странах с высокой плотностью населения (Германия, Великобритания) один РЦ обслуживает 80-200 магазинов в радиусе 150-300 км.
- В России видно, что торговые сети нуждаются в обширных складских мощностях. Например, X5 Group управляет 24 тыс. магазинами, используя 72 распределительных центра (примечание: рц — это крупный объект, рассчитанный на хранение и обработку товара, каждый ритейлер в своей инфраструктуре имеет склады разного формата), а «Магнит» при 29 165 магазинах имеет 47 распределительных центров площадью около 2 млн м², а у “Ленты» для обслуживания порядка 3500 точек (не считая 1663 «дрогери») потребовалось 22 распределительных центра.
В Казахстане же торговым сетям приходится конкурировать за складские помещения с e-commerce и дистрибьюторами.
Соотношение торговой и складской площади: данные INFOLine
Согласно данным INFOLine, российские сети используют разные логистические модели в зависимости от масштаба деятельности:
- «Пятерочка»: В среднем 550 магазинов на один склад,
- «Магнит»: 400 магазинов на один распределительный центр.
- «ВкусВилл»: 350 магазинов на один склад.
- Региональные сети: в среднем 250-440 магазинов на один склад, что объясняется их локальной концентрацией.
Размер распределительных центров также варьируется: у федеральных сетей от 20 000 до 40 000 м², у региональных сетей: 7 000 – 23 000 м².
Одним из ключевых показателей эффективности складской логистики является соотношение торговых и складских площадей. По данным INFOLine, в среднем на 1 м² склада приходится 3-4 м² торговой площади. Однако этот показатель сильно варьируется в зависимости от формата магазинов:
- Супермаркеты: из-за широкого ассортимента требуется больше складских площадей. На 1 м² склада приходится менее 2 м² торговой площади.
- Гипермаркеты: меньше зависят от складов, так как запасы продукции хранятся непосредственно в магазине. На 1 м² склада может приходиться 6-8 м² торговой площади.
- Магазины у дома: из-за ограниченного количества SKU, но более высокооборотного характера бизнеса требуют частых поставок, поэтому соотношение составляет до 5 м² торговой площади на 1 м² склада.
Тренды крупнейших ритейлеров и роль малого бизнеса
Крупнейшие розничные сети Казахстана не демонстрируют активного расширения торговых точек, предпочитая стратегии оптимизации и развития e-grocery. В то же время малый и средний бизнес продолжает доминировать в ритейле, пользуясь налоговыми льготами. Несмотря на повышение розничного налога с 3% до 4% в 2023 году, условия остаются привлекательными для предпринимателей, что способствует дальнейшему росту числа магазинов.
Перспективы развития складской недвижимости
В условиях роста и развития современной торговли необходимо активное развитие складской инфраструктуры. В приоритете:
— строительство современных распределительных центров первого уровня — в Алматы, Астане и второго уровня — в Шымкенте;
— развитие сети распределительных-центров и дарксторов для поддержки сегмента сетей FMCG и e-grocery во всех регионах присутствия потребителей — городах 3, 4 и 5 логистического уровня;
— внедрение бондовых складов и фулфилмент-центров для эффективного обеспечения товарами электронную торговлю и транзит в другие страны;
— Внедрение высокотехнологичных и автоматизированных систем складской логистики.
Иван Федяков, основатель аналитической компании INFOLine: «По данным INFOLine, на современную розницу в Казахстане приходится лишь 30% от общего розничного товарооборота. В росте этой доли нет никаких сомнений, однако этот процесс невозможен без современной логистической инфраструктуры, которой уже сейчас катастрофически не хватает. Активное развитие e-commerce, который уже занимает 12% розничного товарооборота, только усилит этот спрос, требуя новых решений в складской недвижимости и логистике.
Мы активно работаем с ведущими европейскими и международными брендами, знаем их планы и цели, и это только подтверждает наши оценки. Крупные игроки заинтересованы в расширении своего присутствия в регионе, но для этого необходима развитая логистическая база, обеспечивающая надежные и оперативные поставки».Отсутствие сбалансированного развития складской недвижимости может привести к росту логистических издержек, что негативно скажется на конечной стоимости товаров и «бьет» по кошельку потребителя. В ближайшие годы рынок складской недвижимости Казахстана станет ключевым направлением инвестиций, требующим активного участия девелоперов, логистических операторов и государственных институтов.
