Жылжымайтын мүлік бағасы сарапшылардың болжамына бағынбай тұр. Осы сегменттің болашағына қатыстырылып айтылатын ҚҚС -на қатысты әңгімелер баға қымбаттайды деген пікірді қаулатып жіберген болатын.
2024 жылдың қорытындысы бойынша 2-4-санаттағы (жайлылық және эконом-класс) тұрғын үйлердің құнын бастапқы және қайталама тұрғын үйлерге де төмендету жағына қарай түзету жүргізілді. Бұл түзету жыл бойы 10-15 пайызға бірқалыпты өтті.
2025 жылға арналған Krisha.kz болжамы:
- 1. Жаңа тұрғын үй тапшылығы әсіресе Астана, Алматы және Шымкент қалаларында күшейе түседі.
- 2. Тұрғын үй бағасы жоспарлы түрде өсуін жалғастырады.
- 3. «Қаладағы шетіндегі қала» тұжырымдамасымен тұрғын үй кешендерінің саны артады.
- 4. Ең танымал пәтерлер 60 шаршы метрге дейін болады.
- 5. «7-20-25» ипотекасы қолжетімді болмайды, бірақ «Отау» және «Наурыз» бағдарламалары оның елеулі бәсекелестеріне айналады.
- 6. Банктер мен құрылыс салушылардың бiрлескен ипотекалық бағдарламалары неғұрлым кең тарайтын болады.
- 7. Исламдық ипотеканы іске қосу мүмкін.
Жақында Премьер-министрдің орынбасары, Ұлттық экономика министрі Серік Жұманғарин журналистермен кездескен кезде Серік Жұманғарин құрылыс компаниялары үкіметтен ҚҚС-тан босатуды сұрағанын, бұл идея оған ұнағанын, ҚҚС-ты инфрақұрылымдық алыммен алмастыру мүмкіндігі қарастырылып жатқанын мәлімдеді. Оның айтуынша, парламентте жаңа Салық кодексінің жобасы бар, оған сәйкес жылжымайтын мүлік енді жеңілдетілген санатқа жатпайды және ҚҚС салынады.
«Дегенмен бұл мәселе үкімет пен президент әкімшілігі деңгейінде қызу талқыланып жатыр. Оның көптеген қарсыластары бар, өйткені бұл жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне әкелуі мүмкін. Тұрғын үй бағасының көтерілуіне жол беруге болмайтынын түсінеміз және олай болмайтын шығар», — деді ол.
Ол құрылыс секторы ҚҚС және қосымша төлемді де төлеуге мәжбүр болатын жағдай мүмкін емес деп түсіндірді. Инфрақұрылымдық төлемді енгізу арқылы ҚҚС нөлдік мөлшерлемесі белгіленетін шығар. Не ҚҚС төмендейді, бірақ ол бастапқыда болжанғандай 20%-ға жетпейді, деп түсіндірді Жұманғарин.
Алматы тек қаржылық орталық емес, елдің аймағы үшін инвестициялық жайлы аймақ, миграциялық тартылыс нүктесі Қазақстанда баспана бағасы бастапқы және қайталама нарықта өсіп жатын. Қазақстанда тұрғын үй мәселесінің өзектілігі артып келе жатқаны анық, бұл мәселе әсіресе халқы тығыз орналасқан Алматы үшін өзекті. Алматы тек қаржылық орталық емес, елдің аймағы үшін инвестициялық жайлы аймақ, миграциялық тартылыс нүктесі.
Сарапшы Олжас Байділдинов ҚҚС үкіметтің ұстанымы әлі нақтыланбағанын айтады. Қазір құрылыс салушылардан бастапқы жылжымайтын мүлікті сатуға ешқандай ҚҚС салынбайды. Бірақ баға бәрібір өсті. Егер 10-20% болса, баға осы деңгейге көтерілуі мүмкін. Себебі құрылыс материалдар мен персоналға кететін шығындар көлемі көп. Оған қоса үстеме шығындар, энергия, бағаның жалпы өсуі де әсер етеді. Одан бөлек нарық теңге, доллар және импорттың қысымында тұр. Теңге құнсызданса да доллармен есептелген баға сол қалпында қалады.
«Егер ҚҚС немесе инфрақұрылымдық алым енгізілсе, өсім одан да көп болуы мүмкін. Мұндай алым туралы вице-премьер Серік Жұманғарин құрылысшылар шаршы метрі үшін $40-60 төлейтынын айтты», — дейді О. Байділдинов,
Сарапшының айтуынша, құрылыс салушылар мұның бәрін тұрғын үйдің құнына көшіреді, сәйкесінше, 100 шаршы метр үшін сатып алушылар 2,2-3,3 млн теңге (егер 550/$ бойынша есептесек) төлей бастайды. Бірақ долларлық эквивалентте таяудағы 2-3 жылда баға бірқалыпта болады. Сол себепті нарық құрылыс сегментінде отандық өнімдерді шығаратын жауаттыр үшін ҚҚС жеңілдіктерін де қарастыру қажеттігін тағы да қаперге салып тұр.
«2007 мен алматылық Көктемде Марков-Тимирязевте 1 шаршы метрді 60 мың теңгеге жалға алдым. Қазір олар Шатырда 250 мыңнан тұрады Бұл — 4 есе өсу сияқты. Алайда, сол бағам бойынша ол $500 болды», — дейді сарапшы БҚА президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко.
Тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайға әсер ететін факторлар өте көп. Мен факторларды толығымен атап өтпеймін, оны оқиға деп атайық. 2024 жылғы бірінші оқиға — жылдың басында азаматтардың барлық санаттары үшін жеңілдетілген несиелеу мөлшерлемесі төмендетілген ипотекалық бағдарламаларды іске қосуды күту. Бұл кейінге қалдырылған сұранысты қалыптастырды, бірақ нарық мұндай ипотеканы көрген жоқ.
Үкімет – монополист
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайға әсер ететін факторлар өте көп. 2024 жылғы бірінші оқиға — жылдың басында азаматтардың барлық санаттары үшін жеңілдетілген несиелеу мөлшерлемесі төмендетілген ипотекалық бағдарламаларды іске қосуды күту. Бұл кейінге қалдырылған сұранысты қалыптастырды, бірақ нарық мұндай ипотеканы көрген жоқ. Жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар іске қосылды, бірақ олар азаматтардың белгілі бір санаттарына ғана қатысты болды. Екінші маңызды сәт — құрылыс салушылардан сатып алудың қолжетімді тетіктерінің пайда болуы — белгілі бір банктерден белгілі бір объектілерге кредит берудің бірлескен жеңілдікті бағдарламалары, ұзақ мерзімді бөліп-бөліп төлеу, бастапқы жарнаны төмендету. Іс жүзінде ескі тұрғын үйді жаңа тұрғын үйге немесе машинаны шаршы метрге айырбастауға болатын trade-in бағдарламалары пайда болды. Жылдың соңында нарыққа әсер еткен үшінші оқиға — доллар бағамының көтерілуіне байланысты бағаның көтерілуіне қатысты ақпараттық шу.
«Мен атап өткен оқиғалардан басқа, мемлекеттік органдардың құрылыс салушылар мен құрылысшыларға баса назар аударуын, Алматыдағы 69 нысанның бұзылуын атап өтейін, бұл облысқа да әсер етті. Салынып біткен көпқабатты үйлер бұзылды. Бұл қалада алғаш рет болып отыр», — дейді ол.
Сонымен, 2025 жылғы бағам белгісіздіктің қыспағында тұр. Сарапшылардың тоқтамды пікірі үкіметтің бұл сегменттен кезең -кезеңімен шыққанын қалайды. Нарықтың беталысын нарықтағы ойыншылылардың өзі реттеп отырса, баға нарық заңы бойынша реттеледі.
