Дивиденды квазигоскомпаний — дочек АО «ФНБ «Самрук Казына», поступают в фонд. Отсюда часть денег переходит в АО «НУХ «Байтерек», который выкупает облигации акиматов, а также — в АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК) для покупки в 2024 году, например, более 1 млн кв. м. арендных квартир с правом приватизации для социально уязвимого населения. КЖК гарантирует, субсидирует проекты комплексной застройки. Акиматы получают деньги, объявляют конкурсы, выкупают квартиры. Схема эта — непростая и непрозрачная, требующая времени и «подъедающая» на каждом этапе деньги. Кроме того, все еще нет механизма, например, по заключению договоров долевого строительства, без рисков для дольщиков и налогоплательщики Казахстана расплачиваются за граждан, попавших в сети недобросовестных застройщиков.
Десятилетний план включает еще не решенные проблемы
На конец 2023 года в Казахстане насчитывалось 646 тыс. очередников на жильё. К концу 2033 года, при сохранении среднего ежегодного темпа прироста 6,9%, это число может вырасти до 1,3 млн и нужно построить 79,3 млн кв. м. или ежегодно строить 7,9 млн кв. м. Такой план.
«Множество застройщиков, в обход установленного порядка, продолжают привлекать средства дольщиков, заключая договоры без предоставления гарантий. Мажилисом разработан законопроект по долевому строительству. Минпромстрой должен с депутатами выработать механизм по заключению договоров, чтобы исключить риски для граждан, — сказал премьер-министр Казахстана Олжас Бектенов на заседании правительства, рассматривавшего эти вопросы 10 декабря 2024 года. — Также, должны актуализироваться списки очередников на жильё, инвентаризацию списков нужно ускорить»
Министр промышленности и строительства Канат Шарлапаев доложил на заседании, что в жилищной и строительной политике Казахстана принят в 2024 году закон, по которому функции акиматов по постановке на учет и распределению жилья передаются в Отбасы банк.
Жилье будет распределяться по дате постановки на учет и уровню доходов граждан. Вводится право приватизации арендного жилья без выкупа, которое затронет 50 тыс. человек. Нормы по приватизации жилья вступили в силу с 4 декабря, а другие новеллы закона начнут действовать с мая 2025 года.
Министр также сказал о внедрении института градостроительной экспертизы в начале года, чтобы предотвращать отклонения от архитектурных норм на стадии градостроительного планирования. Проекты до утверждения будут проверяться в РГП «Госэкспертиза». Это снизит коррупционные риски, например, при выдаче исходно-разрешительной документации.
В 2024 году на господдержку покупки более 22 тыс. арендных квартир предусмотрено 330 млрд тенге. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию более 10 тыс. квартир кредитного жилья за счет выпуска ГЦБ на 165 млрд тенге. За счет льготных ипотечных займов под 2-5%, уже выдано 7 861 займов на 94,5 млрд тенге. На строительство инженерных сетей к районам жилой застройки выделено 83 млрд тенге.
С мая 2024 года запущена новая жилищная программа «Наурыз». Планируется выдача 12 тыс. займов на 300 млрд тенге. Уже выдано более 6 тыс. займов на 172 млрд тенге.
Объем строительных работ в Казахстане за 11 мес. 2024 года вырос достиг почти до 7 трлн тенге. Доля отрасли составляет, по данным Шарлапаева, 5,6% от ВВП страны. Работают около 670 тыс. человек, действуют 53 тыс. предприятий, 2 903 из них производят строительные материалы.
За январь-ноябрь 2024 года построено 16,3 млн кв. м. До конца 2024 года будут введены рекордные 18 млн кв. м. жилья, прогнозирует министр.
«Министерством приняты беспрецедентные меры по стимулированию жилищного строительства. В 2024 году за счет всех источников на эти цели запланировано порядка 965 млрд тенге, которые обеспечат заселение в 41 тыс. новых квартир более 160 тыс. граждан», — сказал Шарлапаев.
Быстро только сказка сказывается
Общий план финансирования за счет выкупа облигаций акиматов для размещения средств в арендное жилье с правом приватизации, составляет 272 млрд тенге на покупку 17,3 тыс. квартир.
Таким образом, одна средняя квартира обойдется Казахстану в 16 млн тенге.
По программе кредитного жилья, финансируемой через выкуп облигаций, акиматам на 10 декабря предоставлено 100% фондирования или 165,1 млрд тенге. Ожидаемый план ввода жилья — 10 тыс. квартир, из которых сдано 5,7 тыс. квартир.
Также государство гарантировало в 2024 году долевое строительство и субсидировало кредиты застройщиков на 165,6 млрд тенге или 93% от запланированного объема. До конца года эта сумма должна была вырасти до 178,2 млрд тенге и защитить средства 7 тыс. граждан, участвующих в строительстве коммерческого жилья.
Акиматы в Казахстане из 17,3 тыс. квартир по плану выкупили на 10 декабря всего 9,2 тыс. квартир или 53% для арендного жилья с правом приватизации, хотя денег им предоставлено 91% от плана, заявил председатель правления АО «НУХ «Байтерек» Рустам Карагойшин.
«По арендному жилью МИО с правом приватизации, общий план финансирования за счет выкупа облигаций МИО составляет 272 млрд тенге для покупки 17,3 тыс. квартир», — сказал Карагойшин, выступая с докладом на заседании правительства. — На 10 декабря выкуплены облигации акиматов на 248,5 млрд или 91% от годового плана. Последний транш акиматам на 23,5 млрд тенге был запланирован на 17 декабря 2024 года, после получения средств от АО «Самрук Казына».
Акиматами освоено 169,4 млрд тенге или 68% от выделенных средств. Акиматы с низким освоением средств: Алматинская область — освоено 16% или 2,5 млрд из 16,2 млрд тенге, СКО освоено 32% или 1,2 млрд из Т3,9 млрд тенге, Алматы — 32% или 8,2 млрд из 25,4 млрд тенге, Актюбинская — 34% или 4,4 млрд из 13,2 млрд тенге и Карагандинская — 35% или 4,6 млрд из 13,2 млрд тенге.
По состоянию на 6 декабря 2024 года акиматами объявлены конкурсы на покупку 16,9 тыс. квартир (98% от плана), по факту куплено 9,2 тыс. квартир или 53% от плана.
Таким образом, из 17,3 тыс. квартир по плану акиматы выкупили на 6 декабря всего 9,2 тыс. квартир. Акиматы с наименьшим числом купленных квартир: Астана — 0 из плана 1 500 квартир, Алматы — 88 квартир или 6% из плана 1 500, Алматинская область — 16% или 155 квартир из 989.
Из 10 000 квартир кредитного жилья по плану акиматы сдали 5 700
Ожидаемый план ввода кредитного жилья в Казахстане составляет 10 тыс. квартир (0,7 млн кв. м), из которых акиматы сдали 5,7 тыс. квартир (457 тыс. кв.м), хотя фондирование акиматам предоставлено на Т165,1 млрд или 100% от плана, доложил Карагойшин.
Всего выкуплены облигации 17 акиматов на Т165,1 млрд, из них: за счет средств Нацфонда РК Т104,2 млрд под 0,35%, за счет средств Нацбанка — Т60,9 млрд под 4,25%. Из Т165,1 млрд акиматы освоили 74% или Т121,5 млрд. Атырауская, Мангистауская и Восточно-Казахстанская области отказались от финансирования в 2024 году.
Также, в июле 2024 года для финансирования реновации Астаны выкуплены облигации акимата на 25 млрд тенге.
Микшировать (объединить – Bizmedia.kz) уже выделенные средства Нацбанка — под 8,74% и возвратные средства Нацфонда — под 0,35%, для сохранения темпов строительства социального жилья в 2025 году, предложил Карагойшин:
«Это позволит через облигационные займы направить в регионы порядка 160 млрд тенге по средневзвешенной ставке 4,25% годовых», — добавил глава Байтерека.
Всего, в 2024 году общая сумма поддержки жилищного строительства составит, по его данным Т640,3 млрд.
В Астане 16 тысяч семей проблемных дольщиков получили квартиры за счёт налогоплательщиков
В столице 16 тыс. семей проблемных дольщиков получили квартиры за счёт помощи республиканского и местного бюджетов, заявил аким Астаны Женис Касымбек.
«Вторая волна проблемных дольщиков включала в себя 16 тыс. семей, порядка 140 недостроенных домов. На сегодня осталось три-четыре недостроенных дома. (…) Эта проблема нашла своё решение (…) за счёт помощи республиканского и местного бюджетов, проблемные дольщики получили свои квартиры» — сказал Касымбек на брифинге, в прошедшую пятницу.
Фактически, эта проблема уже решена.
«Вчера только мы сдавали ещё два проблемных дома: один из них строился почти 19 лет», — добавил Касымбек.
В январе-ноябре 2024 года общая площадь введенного в эксплуатацию в Казахстане жилья превысила 16 млн кв. м., сообщило бюро национальной статистики (БНС) агентства по стратегическому планированию и реформам (АСПиР) РК. На строительстве жилья объем работ составил 1,17 трлн тенге. Закончено строительство 34 289 новых жилых зданий. Всего за 11 мес. года на строительство жилья направлено 2,9 трлн тенге, а доля освоенных средств составила 18,4%. Финансировали жилищное строительство сами застройщики, удельный вес денег которых составил почти 88%. Сдано 145 929 новых квартир, 22 дошкольные организации, 67 школ, 1 больница и 36 поликлиник.
В Алматы запретят строительство жилья эконом класса
В Алматы вводится запрет на строительство жилья эконом класса и жилья выше 9 этажей в центре города, заявлял аким города Ерболат Досаев на брифинге. Это указано в новых правилах застройки и градостроительного регламента.
«Больше не будет строиться жилье ниже III класса. Точечное размещение зданий в существующих жилых кварталах и дворовых территориях будет невозможно. Строительство (жилья выше 9 этажей между проспектами Абая и Аль-Фараби – Bizmedia.kz) будет допускаться лишь при наличии архитектурно-градостроительного обоснования их общественной значимости, обеспечения устойчивости и экологичности проектных решений, включая применение энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий, минимизации негативного воздействия на окружающую среду», — сказал Досаев.
Также, южнее ВОАД, проспекта аль-Фараби, улиц Саина и Жандосова будет запрещено строительство зданий в полосе горных прилавков, в том числе на площадках с крутизной склона от 15 градусов. Не будет допускаться переоборудование террас и тех этажей при реконструкции.
Правила застройки и градостроительный регламент размещены в открытом доступе. Их рассмотрят депутаты маслихата и, в случае утверждения, правила вступят в силу в начале 2025 года.
Недвижимость — реальный актив
«В 2021 году строители ввели в эксплуатацию около 17 млн кв. м жилья, — говорит глава Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков. — Но в 2022 году мы увидели снижение показателей».
В 2022 году объем инвестиций заметно сократился, по его данным, и темпы строительства снизились по всему Казахстану, даже в таких крупных городах, как Астана, Алматы и Шымкент.
«В 2023 году рынок начал постепенно выправляться, а в 2024 году казахстанцы стали активнее скупать жилье во втором полугодии. На мой взгляд, этому способствует нестабильная геополитическая ситуация, неуверенность людей в курсе тенге, усиливающиеся слухи о том, что будут перекрыты изъятия из ЕНПФ. В такие моменты казахстанцы привычно конвертируют свои денежные активы в нечто более устойчивое. И недвижимость весьма подходящий для этого актив», — считает Микрюков.
Инвестируя в недвижимость, стоит помнить, насколько она вырастет в цене со временем. Нужно оценивать не только район, качество коммунальной инфраструктуры, близость к школам, больницам и детсадам, но и репутацию управляющей ЖК компании.
«Введенное в эксплуатацию здание лет через пять может стать обветшалым, а двор и придомовые пристройки превратятся в полупустыню. Если же дом будут внимательно обслуживать, то через несколько лет вы в любом случае выйдете в плюс. Сегодня грамотные инвесторы на рынке недвижимости выбирают не столько застройщика, сколько сервисную компанию», — говорит эксперт.
Без руля и ветрил
По словам Микрюкова, сегодня ситуация в секторе строительства жилья в Казахстане выглядит даже стагнирующей, потому что компании не видят продуманной стратегии и даже плана правительства для динамичного развития отрасли. Все предложения и решения выглядят спорадическими и временными, а порой противоречащими друг другу.
«В 2023 году мы отмечали, что новых ЖК вводится заметно меньше. Темпы строительства снижаются даже в Алматы и Астане. В этих городах объемы строительства сокращаются не только на фоне уменьшения инвестиций в строительный сектор, но и из-за административного влияния.
Здесь строили бы гораздо больше, но администрации этих городов дают понять, что строить так быстро не стоит: инфраструктура, например тепловые и энергосети, пока не успевает за темпами строительства», — объясняет Микрюков.
Кроме того, чтобы в ближайшие годы в Казахстане вводилось по 17–18 млн кв. м жилья, как рассчитывает правительство и прогнозировал министр Шарлапаев, рынку нужен запуск новых доступных ипотечных программ и рост доли долевого строительства.
Микрюков согласен с тем, что в Казахстане были и есть неудачные примеры долгостроев с участием дольщиков, однако считает, что этот инструмент не стоит недооценивать.
«Закон о долевом участии действует с 2016 года, другой вопрос — как он работает. 70 % застройщиков относится к этим правилам, можно сказать, пренебрежительно. А акиматы нередко бездействуют. И это — повсеместно. У нас есть города, где возводятся строительные объекты с участием дольщиков, в которых не получено ни одного разрешительного документа. При этом жилье строится и продается, — фиксирует Микрюков. — Этот рынок можно регулировать, и я уверен, что он будет работать, если регулирование изменить. Например, если застройщик не имеет долгов и платит налоги, есть все разрешительные документы на строительство объекта, на привлечение средств дольщиков, получена экспертиза — то есть, пройдены все этапы, то компании должна иметь приоритет в привлечении средств дольщиков, право на предоставление более низких ставок по кредитам, на доступ к льготным ипотечным программам. Это — стимул строительных компаний для соблюдения регламентов. И так мы сможем обеспечивать казахстанцев жильем по доступным ценам. Нельзя идти на поводу у тех, кто нарушает закон. Нужно сделать так, чтобы соблюдать закон было в разы выгоднее, чем его нарушать».
