В информационном бюллетене Управление разъяснительной работы и call-центра Департамента государственных доходов Мангистауской области высвещается тема получения пассивных доходов через сдачу в аренду коммерческой недвижимости, сообщает Bizmedia.kz.
Несмотря на кажущуюся простоту и выгоду от сдавания в аренду коммерческой недвижимости, не все обладают знаниями о тонкостях данного вида инвестиций. В этой статье мы объясним основные преимущества и возможные подводные камни аренды коммерческой недвижимости, что крайне важно знать каждому владельцу таких объектов и как правильно выбрать объект, который принесет доход.
Владеть коммерческой недвижимостью возможно не только приобретя ее, но и получив в подарок, по наследству или в соответствии с завещанием. Возникает вопрос о дальнейшем использовании такой недвижимости. Решение о ее аренде вызывает больше вопросов, чем о продаже. Какой налоговый режим выбрать? Необходима ли регистрация в качестве ИП? И возможно ли законно сдать помещение в аренду, будучи физическим лицом?
Как показывает практика, попытки сдать помещение в аренду нелегально обречены на провал. Помимо рисков, связанных с сохранностью арендуемого объекта, стоит помнить, что скрывать от фискальных органов такой бизнес долго не удастся. В Казахстане занятие предпринимательством без официальной регистрации в соответствии со статьей 463 Административного кодекса влечет за собой наложение штрафа на физических лиц в размере 15 МРП, что составляет 55 380 тенге. При повторном нарушении размер штрафа увеличивается.
Для легального ведения арендного бизнеса на коммерческой недвижимости представлено пять различных способов оформления. Для владельцев предусмотрено три варианта налоговых режимов с регистрацией в качестве ИП, а также два других варианта для физических лиц.
Для физлиц
В прошлом в Казахстане физические лица могли выбрать один из двух налоговых режимов: единый совокупный платеж (ЕСП) или подачу декларации с расчетом индивидуального подоходного налога (ИПН). Сейчас обстановка изменилась, так как период действия статьи 89 Налогового кодекса, касающейся ЕСП, закончился 31 декабря 2023 года. Следовательно, начиная с 1 января 2024 года, физические лица имеют возможность, без необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, выплачивать ИПН из доходов от имущества по ставке в 10%, подавая налоговую декларацию по форме 240.00 до 31 марта каждого года. Налог необходимо оплатить до 10 апреля, при этом закон не ограничивает максимальный доход.
НАГЛЯДНЫЙ ПРИМЕР: Если арендная плата составляет 300 тысяч тенге в месяц, то налоговая нагрузка составит 30 тысяч тенге ежемесячно или 360 тысяч тенге за весь год.
В отдельных случаях арендатор и владелец договариваются о том, чтобы организация, арендующая помещение, самостоятельно удерживала налоговые отчисления из суммы арендной платы и перечисляла их в бюджет. Это распространённая практика при аренде, когда налог удерживается и выплачивается арендатором.
Ещё одной популярной моделью сдачи имущества в аренду является сотрудничество с агентством недвижимости. Владелец недвижимости может заключить договор с агентством, которое будет отвечать за поиск арендаторов и контроль за соблюдением условий аренды. Этот метод выбирают не так часто, но он предлагает определённые преимущества.
Для индивидуальных предпренимателей
Основываясь на нормах ст. 35 п.2 Кодекса о предпринимательстве, установлено, что определенная категория граждан обязана пройти процедуру официальной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. В частности, это касается лиц, задействующих наемный труд сотрудников на регулярной основе. В таком случае, возможность использовать декларацию формы 240 исключается, и становится обязательным оформление статуса ИП. Критерием для перехода к статусу ИП является также получение дохода от предпринимательской деятельности, который превышает годовой доход в размере, эквивалентном 12 минимальным месячным зарплатам. Например, в 2024 году сумма минимальной зарплаты составит 85 000 тенге, что подразумевает годовой порог в 1 020 000 тенге для перехода к ИП, не зависимо от характера имущества, используемого в коммерческих целях.
В ситуации, когда предприниматель зарегистрирован как ИП, он имеет несколько опций для сдачи в аренду своей коммерческой недвижимости. Возможности включают в себя аренду через патентную систему, использование упрощенной системы декларирования или сдачу через специализированное мобильное приложение предназначенное для этих целей. Однако стоит отметить, что при использовании патента или специального приложения, наличие наемных работников у индивидуального предпринимателя недопустимо.
Патент
Для получения права использования патента, индивидуальному предпринимателю необходимо не превышать лимит годового дохода в размере 13 025 376 тенге, что в 2024 году соответствует 3528 МРП, где МРП определено как 3692 тенге.
Процедура приобретения патента предусматривает предварительную оплату за период, который может составлять месяц, квартал или год, исходя из ожидаемых доходов. В случае их превышения, предприниматель обязан уплатить дополнительный налог.
Описываемый налоговый порядок подразумевает следующие характеристики:
- ставка налога составляет 1% от суммы дохода;
- необходимость внесения фиксированных социальных взносов, а именно 10% на обязательное пенсионное страхование, 3,5% на социальные нужды и 5% на медицинское страхование от величины 1,4 минимальной заработной платы;
- обязательность представления налоговой декларации в формате 911.00;
- при работе с наличным расчетом требуется установка контрольно-кассовой машины с функцией онлайн-передачи данных либо использование приложения e-Salyq Bussines для выдачи электронных чеков.
Например, при доходе в 200 000 тенге за месяц величина уплаченного налога будет 2000 тенге. Кроме этого, предприниматель вносит обязательные взносы: 8500 тенге на пенсионное обеспечение, 1275 тенге – пенсионные отчисления от работодателя, 2975 тенге – социальный налог и 5950 тенге на медицинское страхование.
Оформление статуса индивидуального предпринимателя осуществляется в течение одного дня через порталы eGov.kz, elicense.kz или с использованием мобильных приложений банков, после чего следует выбор налогового режима на основе патента и предоставление в налоговую службу расчета по форме 911.00 в срок до трех рабочих дней.
Приложение e-Salyk Business
Приложение e-Salyk Business представляет собой инновационный способ выбора налогового режима, альтернативный традиционному патенту. Основное отличие заключается в применении мобильного приложения для упрощения налогового процесса. Вместо составления расчетов, налогоплательщики осуществляют платежи, основываясь на данных чеков, полученных через приложение, или доходах, введенных в систему вручную, за каждый месяц.
При этом налог составляет 1% от суммы дохода, к которому добавляются стандартные отчисления. Преимущество использования данного приложения в том, что для него не требуется подачи деклараций. Оплату можно производить ежемесячно через налоговый электронный кошелек, где также можно получить чек. На основании этих чеков определяется общий оборот и рассчитывается налог. Приложение e-Salyq Business доступно для загрузки как в Аpp Store, так и в Google Play.
Модель упрощенного декларирования
В этом случае допускается наем персонала в количестве до 30 человек и годовой доход не должен превышать 24 038 МРП, что эквивалентно 88 748 296 тенге.
Детали налоговой схемы следующие:
- ставка налога устанавливается в размере 3% от всего дохода;
- включены обязательные социальные взносы, в том числе пенсионные взносы на уровне 10%, взносы работодателя — 1,5%, социальные отчисления — 3,5%, а также медицинское страхование, составляющее 5% от 1,4 минимума заработной платы;
- требуется наличие контрольно-кассовой машины с возможностью передачи данных или использование мобильного приложения E-Salyq Bussines, которое позволяет проводить выдачу чеков.
Исключения
В соответствии с разделом 2, абзацем 3, статьи 683 Налогового регулирования, определены ограничения на пользование специализированными налоговыми схемами предприятиями малого бизнеса (в том числе через использование мобильных приложений и упрощенного подхода к декларированию). Данные ограничения касаются индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающихся следующими видами деятельности:
- владение и управление коммерческими рынками;
- предоставление в пользование торговых помещений на коммерческих рынках, включая стационарные торговые точки категорий 1, 2, и 3, а также торговые зоны и общественные питательные заведения, расположенные на их территории.
Это означает, что собственникам объектов коммерческой недвижимости, предназначенных для рыночной торговли, как и предприятиям, сдающим такого рода помещения в аренду или субаренду, не разрешается использовать упрощенные налоговые регимы, предусмотренные для малого бизнеса. Однако, касательно остальных типов недвижимости, будь то жилые объекты, нежилые строения, коммерческие или офисные здания, принадлежащие на правах собственности, индивидуальные предприниматели могут применять данные льготные налоговые режимы.
Заключение
Существуют различные способы уплаты налогов. Варианты включают переводы средств через приложения банков второго уровня или через приложение e-Salyg Azamat, а также оплату наличными в отделениях «Казпочты».
Отсутствие представления налоговой отчетности в предусмотренные законодательством сроки может повлечь за собой административную ответственность. Согласно статье 272 Административного кодекса, за первичное нарушение предусмотрено предупреждение, в то время как за последующее – накладывается штраф в размере 15 МРП.
На рынке жилья Казахстана происходят заметные пертурбации. Отслеживание колебаний стоимости квартир в новостройках показало, что за последние двенадцать месяцев произошло повышение на 1,3% по всей стране. В то же время, в столичном регионе зафиксирован прирост на 0,6%, тогда как в Алматы прирост около 1,9%. Отчёты Бюро национальной статистики подчёркивают, что на вторичном рынке жилья цены в общенациональном масштабе упали на 2,3%. Конкретно в Астане обвал составил 2,3%, а в Алматы ситуация ещё более критичная с понижением в 6,7%.
В контексте стоимости за квадратный метр, в новостроях столицы данный показатель достигает отметки в 575 214 тенге, в то время как на вторичке — уже 613 593 тенге. В Алматы же за новое жильё ценник равен 573 352 тенге за квадрат, а вторичное жильё оценивается в 592 192 тенге за тот же метр.
Относительно арендного рынка недвижимости, здесь наблюдаются свои специфические колебания. В общеказахстанском масштабе наблюдалось повышение стоимости аренды на 2,3% за предыдущий год, с заметным увеличением в столице на 6,3%. В Алматы проявилась противоположная динамика с сокращением размещения на 2%. По состоянию на март, стоимость метра квадратного предложенного в аренду жилья в Алматы составила 5 123 тенге, а в столичной области этот показатель был ниже — 4 184 тенге.
