Пока в Дубае возвышаются подъемные краны, а дома премиум-класса меняют владельцев по рекордным ценам, появляются признаки затухания бума на рынке недвижимости этого государства-города, передает Bizmedia.kz.
Застройщики, инвесторы и брокеры задаются вопросом о скорости затухания одного из самых горячих рынков недвижимости прошлого года и возможности избежать болезненной коррекции, подобной кризису, который потряс эмират в 2008 году.
С тех пор Дубай реализует экономическую перезагрузку, основанную на устойчивом росте, включая 10-летний план, известный как D33, направленный на удвоение производства и превращение города в один из четырех ведущих мировых финансовых центров.
Тем не менее, ключевым показателем успеха остается индустрия недвижимости, которая составляет 8,9% экономики.
«Уязвимость Дубая перед коррекцией заключается в его зависимости от иностранного капитала, особенно из Китая и России», — отмечает Ронан Ханнан, директор консалтинговой компании Proven Partners, в интервью Reuters.
Обширные расходы на инфраструктуру, лояльная политика по налогообложению доходов и подход «открытых дверей» к иммиграции, усиленный после пандемии, привлекли тысячи иностранцев.
Согласно исследованию Betterhomes, в первом квартале 2023 года россияне занимали первое место среди покупателей недвижимости для нерезидентов, однако к концу года опустились на третье место, и большинство сделок за двенадцать месяцев пришлось на покупателей из Индии и Великобритании.
По данным компании, также заметно выросло количество покупателей из Египта, Ливана, Пакистана и Турции, что подчеркивает двойную роль города как безопасного убежища и магнита для ультрабогатых.
Хаким Абдельджауад, управляющий директор практики консультационных услуг по оценке в Kroll, считает, что, несмотря на постепенное сокращение притока инвестиций из России и Китая, повышенный интерес индийских инвесторов может смягчить любые негативные тенденции.
ОХЛАЖДЕНИЕ ЦЕН
В 2023 году в Дубае был установлен рекорд по продаже 431 дома стоимостью более 10 миллионов долларов, что почти вдвое превысило показатель предыдущего года, и этот рынок стал самым крупным в мире, согласно исследованию агентства недвижимости Knight Frank, результаты которого были представлены агентству Reuters.
Прогноз Knight Frank показывает, что цены на жилье в трех «престижных» жилых районах Дубая — Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jumeirah Bay Island — в 2024 году вырастут на более скромные 5%, после 15,9% роста за год до сентября 2023 года.
Цены на жилье за пределами этих элитных районов выросли на 19% за год до сентября и, согласно прогнозам, увеличатся на 3,5% в 2024 году.
«Меня беспокоит состояние мировой экономики», — сказал бывший финансовый директор Дубая Нассер аль-Шайх агентству Reuters. «Мы открыты для всего мира, и все, что происходит в других местах, влияет на нас».
Он добавил, что пока национальные и местные власти будут выполнять более широкие планы развития, будущий объем предложения жилья должен быть поглощен новыми жителями.
Однако другие высказывают менее оптимистичные прогнозы: высокопоставленный источник в крупной дубайской компании-застройщике заявил, что цены на жилье могут упасть на 10-15 % в течение следующих нескольких лет. Другой источник, близкий к ситуации, сообщил, что по крайней мере один крупный местный арендодатель стремится продать несколько гостиничных объектов, в том числе один на элитном курорте Palm Jumeirah, чтобы снизить риск для своего портфеля.
«В ближайшие два-три года предложение будет в определенной степени превышать спрос, особенно в сегменте роскоши, так что это, естественно, приведет к некоторому замедлению», — подчеркнула руководитель отдела стратегического консалтинга JLL на Ближнем Востоке и в Африке Мирей Аззам агентству Reuters. Она добавила, что некоторые жители ждут, когда цены станут более доступными, прежде чем переезжать.
ВНОВЬ ОБРЕТЕННАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ?
Воспоминания о крахе недвижимости в Дубае в 2008 году до сих пор беспокоят. Этот крах привел к спасению эмирата за счет 20 миллиардов долларов, предоставленных богатым нефтью соседом Абу-Даби. Однако аналитики утверждают, что были извлечены уроки, и риск распространения инфекции в случае любого кризиса снизился.
«Финансовые институты и крупные застройщики в регионе извлекли уроки из прошлых кризисов и хорошо подготовились», — сказал Абдельджауад из Kroll. «Рынок больше ориентирован на строительство жилья и инфраструктуры».
Экономические показатели остаются высокими: декабрьский опрос менеджеров по закупкам S&P Global зафиксировал самые высокие показатели за 16 месяцев, что свидетельствует о том, что не нефтяные предприятия Дубая находятся в режиме расширения.
Между тем, по прогнозам, в ближайшие шесть лет в Дубае будет строиться всего 13 000 домов в год, что значительно ниже показателя за последние 15 лет (30 000 в год). Это свидетельствует о нехватке средств, способных поддержать спрос, по мнению партнера Knight Frank и руководителя отдела исследований по Ближнему Востоку и Северной Африке Фейсала Дуррани.
Как сообщает консалтинговая компания Alvarez & Marsal, доля 10 крупнейших банков ОАЭ в секторе недвижимости, которая составляла более 30% во время финансового кризиса 2008-2009 годов, сократилась в течение последних девяти кварталов, снизившись с 22,3% в конце 2020 года до 16,2% в третьем квартале 2023 года.
Хотя банки и застройщики снизили свои риски, источники в отрасли предупреждают, что тысячи других участников рынка более уязвимы для длительного замедления темпов роста. Среди них — брокерские компании Дубая, число которых увеличилось до 4000 с 1200 в 2020 году, как сообщил исполнительный директор Betterhomes Ричард Уэйнд.
По словам восьми источников Reuters, наибольшую угрозу для сектора недвижимости Дубая представляют неожиданные скачки инфляции, непредсказуемая мировая политика процентных ставок и региональное заражение от войны между Израилем и Хамасом. Потенциальные последствия нарушения ключевых судоходных маршрутов в Красном море пока неясны.
Однако геополитические потрясения, такие как вторжение России в Украину, способствовали росту эмирата в последние годы, и некоторые полагают, что это может продолжиться.
«Дубай всегда будет в выигрыше, когда в стране царит хаос», — отметил источник в девелоперской компании.
