Компании в Гонконге, занимающиеся недвижимостью, столкнутся с трудностями в 2024 году. Растущие затраты на финансирование и низкий спрос на жилье и офисные помещения заставляют кредиторов и инвесторов быть осторожными при оценке финансового положения застройщиков, передает Bizmedia.kz.
По информации четырех источников, крупные банки в Гонконге перестали выдавать кредиты компаниям, имеющим высокую задолженность или слабую финансовую стабильность. Это заставляет застройщиков обращаться за дорогостоящими кредитами на частном рынке. В связи с неопределенными перспективами рынка недвижимости в Гонконге, многие банки сокращают существующие кредиты или требуют залога. Это приведет к увеличению стоимости финансирования.
Учитывая низкий спрос на жилье и высокий уровень вакантных офисных помещений, текущий год может оказаться для застройщиков еще более сложным по сравнению с прошлым. Инвесторы не ожидают дефолта гонконгских застройщиков, как это произошло с их коллегами в материковом Китае, но также не рассчитывают на скорое восстановление сектора. Они внимательно следят за ситуацией, учитывая, что индекс недвижимости Hang Seng снизился на 30% в 2023 году и на 60% по сравнению с историческим пиком в апреле 2019 года.
По прогнозам компаний UBS и Citi, цены на жилье будут продолжать снижаться в текущем году. После снижения на 20% с пика 2021 года, ожидается еще 10% падение. Уровень свободных офисных площадей класса А достиг исторического максимума — 16,4%.
«Некоторым слабым гонконгским девелоперам может не хватить денежного запаса в случае медленного восстановления местной экономики и начала снижения процентных ставок», — заявил аналитик UBS Марк Люн. Он ожидает, что снижение ставок начнется не ранее второй половины года.
ЧЕРЕДА КРИЗИСОВ
Гонконгские застройщики в течение десятилетий наслаждались прибыльным ростом, но рынок недвижимости столкнулся с серией кризисов, включая антиправительственные протесты в 2019 году, пандемию COVID-19 и медленное восстановление экономики в Гонконге и материковом Китае.
Сокращение прибыли застройщиков обусловлено также ростом стоимости финансирования после нескольких лет низких кредитных ставок. Межбанковская ставка в Гонконге в ноябре достигла самого высокого уровня с 2007 года — 5,66 %, по сравнению с началом 2022 года, когда она составляла всего 0,2 %. В период с 2009 по 2017 годы ставка также оставалась близкой к нулю.
Несмотря на эти проблемы, ожидается, что застройщики смогут избежать дефолта, поскольку их обычно характеризует более низкий уровень задолженности по сравнению с застройщиками материкового Китая, а некоторые из них или их материнские компании имеют разнообразный бизнес, что обеспечивает дополнительные источники дохода.
Тем не менее, коммерческие банки снизили свои риски в этом секторе, опасаясь способности застройщиков выплатить свои долги, сообщают эксперты кредитного рынка и недвижимости.
Данные, представленные Управлением денежного обращения Гонконга, показывают снижение общего объема кредитов на развитие недвижимости и инвестиции начиная со второго квартала 2023 года, а в третьем квартале этот объем сократился на 5% по сравнению с первым кварталом.
«Частные кредитные организации сейчас компенсируют нехватку финансирования, созданную банками», — отмечает один из участников рынка частного кредитования, добавляя, что с прошлого года к ним все чаще обращаются застройщики, не в состоянии получить кредиты в банках.
Кредитная индустрия проявляет осторожность по отношению к сектору, однако это явление не является всеобщим. Застройщики с обильным денежным потоком до сих пор не испытывают проблем с поиском финансирования, в то время как некоторые девелоперы с высоким уровнем заемных средств совершенно не могут получить кредит на рынке. Это было подтверждено одним из собеседников.
По словам трех источников, процентные ставки по частным кредитам колеблются в диапазоне от 10 до 20 %, в сравнении с примерно 6 % в банках. Кроме того, соотношение кредита к стоимости строго поддерживается на уровне от 60 до 30 % для обеспечения дополнительного буфера на случай дальнейшего снижения стоимости.
ИНВЕСТОРЫ ОСТОРОЖНИЧАЮТ
На прошлой неделе Citi снизил рейтинг и целевые цены нескольких компаний, занимающихся недвижимостью в финансовом центре. Они предупредили, что некоторые из этих компаний, вероятно, столкнутся с отрицательным денежным потоком в этом году, в основном из-за высоких капитальных затрат.
Среди компаний, которым снизили рейтинг, оказались New World Development и Henderson Land (OTC:HLDCY). Обе компании являются крупными участниками в сфере строительства жилья и имеют высокий уровень левереджа. Также были затронуты нежилые компании, включая Hongkong Land и Hang Lung Properties.
Henderson Land заявила, что является диверсифицированным конгломератом с повторяющимися источниками дохода, включая доходы от инвестиций в недвижимость и прибыль от своего коммунального подразделения Hong Kong & China Gas. Компания также может полагаться на поддержку своего основного акционера, миллиардера Ли Шау Ки.
Hongkong Land утверждает, что ее основные активы остаются высокодоходными. Благодаря прочному балансу и правильному распределению капитала на новые проекты, компания удерживает стабильный уровень дивидендов.
New World и Hang Lung отказались от комментариев.
Среди игроков гонконгского недвижимостного сектора, New World и Wharf Real Estate Investment Company, ведущие девелоперы в сфере розничной торговли, оказались самыми сильными потерпевшими в 2023 году, снизившись на 39% и 42% соответственно.
Sun Hung Kai Properties, крупнейший застройщик по объему продаж и рыночной стоимости в городе, упал на 21%, а Hang Lung, чьи доходы в основном поступают от аренды торговых помещений в материковом Китае, — на 29%.
В аналитической записке JPMorgan говорится, что хедж-фонды ищут короткие идеи в секторе недвижимости Гонконга.
«Хотя ставки могут снизиться в 2024 году, большинство инвесторов считают, что сейчас не лучший момент для входа в сектор недвижимости Гонконга, поскольку такие показатели, как цены на вторичное жилье и арендная плата за офисные и торговые помещения, могут продолжать разочаровывать», — говорится в исследовании.
Слабый спрос, жесткие кредиторы: Гонконгским застройщикам предстоит нелегкий 2024 год
