Частные кредиторы занимают выгодную позицию, поскольку высокие процентные ставки делают их единственным вариантом для многих участников рынка коммерческой недвижимости (CRE). Они становятся более избирательными и усугубляют ситуацию с ликвидностью в секторе, столкнувшемся с триллионами долларов долга, срок погашения которого наступил, передает Bizmedia.kz.
В последние месяцы банки стремились пересмотреть условия погашения задолженности по кредитам на рынке коммерческой недвижимости, чтобы предотвратить дефолт по кредитам, но при этом требовалось дополнительное вливание акционерного капитала, что давало возможность частным кредиторам обеспечить финансирование в виде мезонинного долга, привилегированных акций или нового обыкновенного капитала, сообщают источники в отрасли.
Первоначально эти меры были направлены на офисный сектор, но теперь они распространяются на многоквартирные дома, промышленные объекты и гостиницы. И эти меры становятся математически несостоятельными даже для частных кредиторов. Это происходит потому, что доходы от аренды в разных секторах не успевают за ростом расходов на обслуживание долга, говорят несколько участников отрасли.
«Долг есть, но не в том объеме, как раньше, и к тому же значительно дороже. Остается несколько вариантов, и ни один из них не является идеальным», — говорит Майк Компарато, президент компании Franklin BSP Realty Trust.
Стоимость заемных средств на рынке CRE выросла больше, чем доходы, что было вызвано самым резким за последние десятилетия скачком процентных ставок. Усугубляющими факторами являются ужесточение стандартов кредитования после мартовского банкротства региональных банков и падение уровня занятости офисных помещений после событий COVID.
«Сейчас фантастическое время, чтобы быть частным кредитором», — говорит Джефф Хольцманн, главный операционный директор техасской компании RREAF Holdings, занимающейся инвестициями в недвижимость. «Но это не означает, что каждая возможность, которая вам представится, будет удачной».
Есть объекты, которые могут никогда не восстановиться даже при снижении процентных ставок, поскольку они находятся в городах, где рынок ухудшается из-за преступности и ухудшения демографической ситуации. По его словам, некоторые из них также потребуют больших инвестиций, что снизит их доходность.
РЕАЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ НЕТ
Растущая осторожность частных кредиторов усугубляет нехватку ликвидности для владельцев недвижимости, у которых нет реальных вариантов выхода из сложившейся ситуации.
Двухлетние лимиты процентных ставок, защищавшие от роста ставок, истекают в ближайшие годы, а новые лимиты, которые раньше стоили тысячи, теперь обходятся в десятки миллионов долларов, говорят некоторые участники отрасли.
По мере того как стоимость недвижимости снижалась на фоне ослабления фундаментальных показателей, заемщики также могли претендовать на получение более мелкого старшего кредита на рефинансирование по ставкам, которые были как минимум на 500 базисных пунктов выше.
Размиг Боладьян, один из управляющих партнеров Rubicon Point Partners, говорит, что даже если кредиторы будут убеждать владельцев офисной недвижимости получить кредит под любую процентную ставку для рефинансирования, они не смогут этого сделать, поскольку заемщики не в состоянии выплачивать свои кредиты, а кредиторы не имеют баланса для предоставления кредитов.
«Рынок испытывает дефицит ликвидности, это абсолютный тупик. Даже при значительном снижении стоимости пустующих зданий нет никакой гарантии, что вы получите доходность, оправдывающую инвестиции», — добавил он.
Продать актив также становится сложнее. По словам Клаудии Фауст, соучредителя и управляющего партнера компании Hawkeye Partners, занимающейся инвестициями в недвижимость, либо нет покупателей, либо их число ограничено, и они требуют настолько низкую оценку, что существующие владельцы могут остаться без средств после выплаты кредитов.
Хотя оценки разнятся, ожидается, что только в ближайшие два года срок погашения долговых обязательств в сфере недвижимости составит около 2 трлн. долларов США, что увеличит спрос на частную ликвидность.
«На рынке наблюдается нехватка кредиторов. Если в прошлом году мы регулярно конкурировали с 5-10 кредиторами при выдаче нового предложения, то в этом году мы часто оказываемся единственным кредитором, подавшим предложение», — говорит Алекс Хорн, управляющий партнер компании BridgeInvest, частного кредитора по ипотечным кредитам CRE.
В 2023 году они планируют получить заявки на кредиты на сумму 40 млрд. долл. по сравнению с чуть более 20 млрд. долл. в 2022 году, но только 2% могут получить кредит, поскольку некоторые из них имеют чрезмерную долговую нагрузку и, скорее всего, будут испытывать трудности с выплатами по обслуживанию долга, сказал Хорн.
Джей Хайменц, президент и главный операционный директор Alliance Residential, считает, что в зависимости от сектора недвижимости на восстановление может уйти 3 года и более.
По его словам, некоторые частные кредиторы рискуют в конечном итоге сократить свои портфели, которыми дорого управлять.
По данным Moody’s Analytics, текущий уровень просрочки по кредитам в коммерческих ипотечных ценных бумагах составляет 4,76%, но ожидается, что в ближайшие годы он приблизится к 10,51% — пику, достигнутому во время мирового финансового кризиса.
Однако глава отдела экономики коммерческой недвижимости компании Томас ЛаСальвиа считает, что вероятность заразительного эффекта невелика.
«Произойдет очистка от избыточного предложения активов, которые больше не работают в текущей экономике, но нет достаточных оснований для того, чтобы это привело к системному кризису», — добавил он.
