Тенге в очередной раз рухнул. Из-за санкций и обвала тенге жильё дорожает. Более того, прошлый санкционный кризис вызвал серьёзный рост цен на «квадрат» жилплощади.
Корреспондент Bizmedia.kz узнал все подробности. Но начнём с главного. На 5 марта 2022 года официальный курс доллара США в РК достигал 499,2 тг, 9 марта — уже 510 тг. Для сравнения: средний февральский курс составлял всего 434,4 тг за доллар. В текущей ситуации возникает множество вопросов, среди которых один из важнейших — чего ждать от рынка жилья.
Заметим: с учётом проведения «специальной военной операции» России в Украине и хода действий РФ, включая ядерную угрозу, прописать однозначный сценарий сейчас не возьмётся ни один аналитик в мире. Но можно предсказать общие тренды с учётом прошлого схожего кризиса 2014 года, который растянулся на 2015-2016 годы (Крым и последовавшие санкции, ожидаемо затронувшие Казахстан как страну ЕАЭС).
В РК мы видим ситуацию, когда рынок жилья достаточно чутко откликается на курс национальной валюты относительно мировых — доллара США и евро. Отклик может быть запоздалым, несколько сглаженным — без резких скачков, — но, так или иначе, стоимость жилья неотрывно следует за стоимостью тенге. На графике корреляция очевидна. Об этом сообщается в исследовании Energyprom.kz.
Жильё дорожает: пример 2014 года
Поэтому на вопрос о том, будут ли расти цены на жильё, ответить можно достаточно однозначно: да, будут. На примере 2014 года: доллар США и евро тогда подорожали в тенге на 17,8%, квадратный метр нового жилья — на 15,2%, а «квадрат» жилья на вторичном рынке — сразу на 19,9%. По итогам же девальвации в 2016 году жильё на первичном рынке прибавило в цене почти 10%, на вторичном — 7,9%.
Несмотря на то, что все расчеты в РК проводятся в тенге, у казахстанских застройщиков просто не будет альтернативы, учитывая, что большинство стройматериалов на рынке РК напрямую зависят от импорта, а значит, от импортных цен, то есть цен в валюте.
Достаточно взглянуть на товарную матрицу стройматериалов по РК, чтобы понять: даже там, где у РК всё обстоит действительно хорошо с собственным производством — в сегментах огнеупорных цементов и растворов (рынок перекрыт местным производством на 70,1%), изделий из бетона (98,1%), портландцемента (86,8%), строительных растворов (99,8%), красок и лаков (66%) и прочего, — в составе казахстанских товаров велика доля импортных компонентов. Например, в РК практически не производятся необходимые химикаты для строительных растворов и красок, а значит, цена таких продуктов, хотя и произведённых в РК, будет, опять же, серьёзно зависеть от импорта — в основном из стран ЕС (Германии, Англии, Франции и т. д.).
Фактически это значит, что с очередным скачком курса себестоимость строительства в РК вырастет, а с ней автоматически вырастут и цены на жильё. Любое другое развитие событий маловероятно: иначе застройщики просто не смогут даже достроить уже существующие объекты, а не то что начать новые.
Что со стройматериалами
К слову, о стройматериалах: зависимость стройсектора от импорта наглядно проявилась в прошлом, 2021 году. Валютные курсы оставались в целом стабильными: официальный курс доллара США на конец января составлял 422 тг, на конец декабря — 431,6 тг, то есть всего плюс 2,3%. Однако стройматериалы подорожали по всему миру, и цены на них в РК отреагировали соответственно, «потянув» за собой цены на жильё.
В текущем году, с учётом очередных кризисных девальвационных явлений и, соответственно, удорожания всех импортозависимых групп товаров, можно ожидать заметного дальнейшего роста цен и в жилищной сфере.
В целом на фоне роста цен и нескольких волн кризисов в РК покупательную способность в секторе поддерживают жилищные госпрограммы — льготные ипотеки, система жилстройсбережений, частичное использование пенсионных накоплений. Напомним: сроки действия прежних порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений действуют до 1 апреля текущего года, после чего ожидается повышение, отложенное ранее. Пока неизвестно, есть ли шансы того, что с учётом сложившейся ситуации повышение вновь отложат, хотя на текущий момент это было бы логично.
Инвестиции в недвижимость в Казахстане — один из самых беспроигрышных вариантов. Цены на недвижимость, особенно на долгой дистанции, рано или поздно планомерно догоняют дорожащие евро и доллар, и жильё остаётся надёжной инвестицией даже без учёта витальной потребности населения в комфортном месте проживания.
В текущей же ситуации спрос на рынке жилья может дополнительно вырасти уже не только за счёт местных госпрограмм, но и из-за иммиграции россиян в РК, о которой уже говорят — особенно с учётом закрытого для российских авиакомпаний неба над Евросоюзом и приостановки виз для россиян по большинству направлений.
Что может сбить цену на жилье в Казахстане
Снижение цен на недвижимость будет. Эти золотые слова в конце прошлого года произнес министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов. С тех пор многое изменилось, даже сам глава ведомства. Но стоит ли ожидать снижения цен в этом непростом году после многих событий в Казахстане и мире?
Понятно то, что рынок жилья ожидает много испытаний и изменений. И эти испытания начались, можно сказать, прямо после боя курантов и новогоднего салюта.
Как только Отбасы банк перед Новым годом ввел специальную депозитную систему для денег из ЕНПФ, ажиотаж на рынке недвижимости вроде бы успокоился. Хотя бы до апреля текущего года, думали мы. Потому что именно на этот срок отложили рост порогового показателя для снятия излишних денег из пенсионного фонда. Но близится апрель, и думаешь, какой еще шторм может взбаламутить казахстанский рынок жилья после «черного января» и антироссийских санкций в феврале?
После январских событий народ почти полмесяца был в шоковом состоянии.
Хоть и пытались хозяева квартир от продажи выручить побольше денег, покупательский спрос диктовал свои правила. Несмотря на всю эту шумиху, в январе по республике было совершено 33 365 сделок — на 54,6% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Но по сравнению с декабрем 2021 года этот показатель меньше аж на 64,9%.
По данным сайта Krisha.kz, цены на вторичном рынке РК в феврале успели вырасти до 342,8 тыс тенге за квадрат. Это на 2% больше, чем в январе. Ну а первичный рынок пока в недоумении от дисбаланса на валютном рынке. По словам главы федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, из-за волатильности валюты порядка 30% застройщиков уже приостановили свои объекты. Они ждут, когда курс тенге стабилизируется, чтобы заложить новые показатели на импортные составляющие.
Из-за того что курс доллара вырос, ожидается рост цен на жилье I и II категорий (элит и бизнес). Там большая доля импорта. Поэтому стоимость увеличится в соотношении к стоимости американской валюты. Что касается III и IV классов (комфорт и эконом), то девальвация не будет оказывать на них сильное влияние, так как казахстанская составляющая имеет большую долю. Помимо этого, последние два-три месяца стоимость таких квартир была спекулятивно завышена на 15-20%.
Падение тенге повлияло не только на строительный спектр, но и на банковский. В конце февраля Нацбанк принял решение о повышении базовой ставки с 10,25% до 13,5%.
В связи с этим некоторые банки второго уровня подняли свои ставки по ипотечному кредитованию, а некоторые и вовсе приостановили выдачу.
По данным сайта Dom.kz, с 1 марта БанкЦентрКредит повысил ставки ипотечных кредитов сроком до 10 лет с 14% до 16%, а кредиты сроком до 15 лет — с 14,5% до 17,5%. Народный банк в настоящее время не повышал ставки по ипотеке. Сбербанк Казахстана не принимает заявки и пока работает только по госпрограмме «7-20-25». Банк RBK приостановил выдачу ипотечных займов.
Также работает только госпрограмма «7-20-25». Forte bank не поднял ставки по ипотеке, они остались на прежнем уровне — 17%. Зато повысились ставки по потребительскому кредитованию. В настоящее время они составляют от 21,99 до 33,49% вместо прежних 18-24,99%. Нурбанк повысил ставки по ипотеке с 14,99% до 17-22%.
В последней декаде февраля некоторые люди подавали заявку через Алтын банк на ипотеку до 25 млн тенге сроком на 15 лет по процентной ставке 14%. Пока ждали одобрения, Нацбанк повысил базовые ставки на 3,25%. В связи с этим срок одобрения продлился, и почти через неделю менеджер заявил об изменениях ставок от 14% до 16-17%.
Как говорит специалист по недвижимости, от ипотеки пришлось отказаться, так как ежемесячный платеж превысил 300 тыс тенге. Такая сумма накладна для любой среднестатистической семьи в нашей стране. При этом за 25 млн тенге в Нур-Султане не купишь даже нормальной «двушки».
В стране есть все предпосылки для снижения цен на жилье.
Деньги из ЕНПФ давно уже использованы или лежат на депозитах в Отбасы банке, в связи с ростом ставок и усложнением условий и ипотека становится труднодоступной, что понижает покупательский спрос.
Но ситуацию осложняет повышение курса доллара. Некоторые строительные компании из-за этого приостановили продажу квартир, а другие успели поднять цену примерно на 5%. Но этот прирост вряд ли спасет, так как строительный сектор почти на 70% зависим от импорта.
Сегодня доллар превысил 500 тенге. При самых пессимистичных прогнозах этот показатель намерен расти до 700 тенге за доллар. К тому же санкционные меры против России краем коснулись и Казахстана. Поэтому есть опасения, что часть импортных строительных материалов может не поступить в страну. Если прогнозы свершатся, это может конкретно сбыть с толку весь строительный потенциал страны, вместе с тем и цену на жилье.
Как говорит глава федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов, из-за геополитической ситуации текущая ситуация на рынке жилья пессимистична.
Читайте также:
