На рынок жилья в Казахстане за последнее время сильно повлияли снятие пенсионных денег и спекуляции. По мнению экспертов, это создало «пузырь», который вызывает опасение у народа. Многие ждут снижения стоимости жилья, но этого не происходит.
А ещё, если вы не в курсе, недвижимость дорожает во всём мире. Об этом пишут везде. Но особенно почему-то выделяют Германию. И поэтому корреспондент Bizmedia.kz решил провести сравнение рынков жилья.
Рынок жилья в Германии
В этой стране в последнее время финансовые органы обеспокоены ростом цен на квартиры и дома. Прирост составил 12 процентов за 2021 год. По оценкам Федерального Банка Германии (Bundesbank), рынок недвижимости переоценен на 15–30 процентов.
Главной причиной такого роста цен называют ипотечное кредитование. Дело в том, что банки ослабили критерии по выдаче ипотеки. Жителям Германии стало гораздо легче брать заем на дом или квартиру. Это вызвало рост сделок купли-продажи, и, соответственно, повышение цен.
Сейчас в Германии пытаются взять под контроль кредитование. По мнению властей, банки через-чур оптимистичны в выдаче ипотек. Также Федеральная служба финансового надзора заявила о том, что банки недооценивают кредитные риски и макрориски.
Как пандемия повлияла на рынок недвижимости в Германии?
Ну и как без пандемии? Она тоже вносит свой вклад в рост цен. По информации AUSSIEDLERBOTE ZEITUNG, в отчете официальных комитетов по оценке приводятся такие данные: с 2010 по 2020 года бывшие в употреблении кондоминиумы подорожали на 85%. Стоимость одно- и двухквартирных домов выросла на 75%. Земля под застройку – на 65%. «Ценовая спираль» на немецком рынке недвижимости развивается по нарастающей.
Где цены на недвижимость выше всего
На стоимость жилья влияет региональная принадлежность объектов недвижимости.
Например, если в Мюнхене и его окрестностях дома стоят в среднем около 11 000 (5 445 002 тенге) евро за квадратный метр жилой площади, в Тюрингии в районе Kyffhäuserkreis эта сумма снижается до 500 евро, также как и в районе Мансфельд-Зюдхарц в Саксонии-Анхальт.
Цены особенно выросли там, где и раньше они были высокими. Резкий скачок на недвижимость наблюдается в мегаполисах, а также в предгорьях Альп.
Для сравнения с Баварией цены на землю под застройку в Нижней Франконии все еще довольно низкие. В среднем квадратный метр в Баварии в 2021 году стоил 249,22 евро. Это означает рост на 15% всего за один год. Квадратный метр земли под застройку в столице земли в 2021 году стоил в среднем 2 698,30 евро (1 335 792 тенге).
Другие причины роста и можно ли это изменить
К другим факторам продолжающегося роста цен на немецком рынке недвижимости эксперты относят следующее: это низкие процентные ставки для инвесторов, недостаточное количество земли и квартир под строительство, узкие места в строительной отрасли, увеличение затрат на строительство.
Маттиас Вальтерсбахер, эксперт по рынку жилья в Федеральном институте строительства городских и пространственных исследований, прокомментировал ситуацию. Решающим фактором для изменения тенденции на рынке жилья является расширение предложений жилья. Это можно сделать не только путем строительства новых квартир, но и за счет ремонта и расширения старого.
Он пояснил, что существующие в больших городах пустующие офисы и другую коммерческую недвижимость можно преобразовать в жилые помещения.
Рынок жилья в Казахстане
А теперь к главному для нас. Опасения по поводу рынка недвижимости есть и в нашей стране. Если в Германии рост цен связан с ростом ипотечных кредитов, то у нас на это повлияло снятие пенсионных накоплений. Также на рост стоимости повлияли спекуляции.
Более того, в Казахстане в начале января прошли митинги, переросшие в беспорядки. Это, скорее всего, тоже повлияет на наш рынок. Только как? Подешевеет жильё или подорожает? Покажет время. Сейчас пока можно делать прогнозы. А мы займёмся фактами.
Влияние беспорядков
По данным сайта «Крыша», число объявлений на их сайте растёт. Но это вовсе не означает, что люди массово продают квартиры, как предположили некоторые наблюдательные пользователи.
«Активность действительно возросла, но это обычное явление в январе, после новогодних праздников. В выходные специалисты и владельцы отдыхают и реже подают объявления. В этом году восстановление рынка началось позже, чем обычно, из-за блокировок интернета. Сейчас объявлений всё ещё чуть меньше, чем было в декабре», — сообщается у них на сайте.
Цены
Что касается цен, то, по последним данным, квадратный метр в Алматы стоит 625 100 тенге, это на 1,6 процента дороже, чем месяц назад.
Цены всё равно растут. Факт есть факт. Цифры не врут. Но некоторые ждут, что стоимость, если не уменьшится, то хотя бы остановится в росте. По их мнению, цены на квартиры в Алматы упадут после беспорядков. Но давайте приведём такое сравнение.
Что влияет на увеличение цен на жильё в Алматы? Первое – снятие пенсионных накоплений. У людей есть деньги, значит, есть спрос. А это вызывает рост.
Второе – жилья в посёлках и сёлах по-прежнему не хватает, в принципе, как и везде в нашей стране. Из-за этого люди едут в крупные города, потому что там можно больше заработать. Как раз и наш пример – Алматы. Приезжие тоже хотят обосноваться в мегаполисе. Они тоже пытаются, если не купить, то хотя бы арендовать дом или квартиру. Тоже есть спрос. Тоже есть рост.
Третье – подорожание стройматериалов. В последнее время об этом не писал только ленивый. Все об этом слышали и знают. Наверняка вы видели, какие сейчас цены на базарах. Это тоже влияет на стоимость.
А что может сыграть на снижение стоимости? На ум приходят только, возможно, беспорядки. На это, кстати, многие надеются. Но опять же. Они длились всего 5 дней. И глобально на рынке ничего не поменялось. И сейчас мы приведём примеры других стран.
Опыт Беларуси
Как мы упоминали выше, люди надеются и ждут, что цены на жильё начнут падать после беспорядков. Но вряд ли это произойдёт. И вот почему.
Аналитики сравнили январские события текущего года в Казахстане с массовыми волнениями 2020-2021 годов в другом постсоветском государстве – Беларуси. Но характер этих событий отличается, поэтому и сравнение является относительным. Однако все же можно выделить некоторые важные моменты.
В Беларуси из-за митингов рынок жилья в 2020 году продемонстрировал снижение количества сделок по купле-продаже на 19 процентов. В самой столице страны падение достигло 15,2 процента от показателей 2019 года. Это рекордный минимум за последние 7 лет.
Однако уже в 2021 году был зафиксирован резкий рост и достижение докризисных значений. То есть восстановление заняло некоторое время. Также цены на жилье в этом государстве в период пандемии и волнений сокращались примерно на 1,5 процента в месяц. Но это было связано с тем, что стоимость недвижимости на местном рынке привязана к доллару США.
Как только протесты утихли, рынок снова восстановился и начался рост долларовых цен. В то же время следует помнить, что волнения в Беларуси были продолжительными. А события в Казахстане имели иной характер, из-за чего и влияние на стоимость жилья может отличаться.
Мнение экспертов
Вот что говорит Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана.
«В целом строительная отрасль РК не претерпела резких изменений: стройка в регионах продолжалась. В Алматы по причине более сложной ситуации часть объектов была приостановлена, но в ближайшую неделю, думаю, все вернётся в обычное рабочее русло. Если сравнивать события в РК с аналогичными в других странах мира, в Украине, Беларуси, Грузии, то там экономическая обстановка не претерпела колоссальных изменений. Даже в кратко- и среднесрочной перспективе не было огромных стрессов», — сказал он.
По его словам, если говорить о стоимости жилья, то она исключительно связана с фактором цен на стройматериалы. Рынок будет продолжать расти. Строить будут много, это отразится на цене материалов и квадрата в сторону повышения.
«Что касается изменений в целом, то мы провели несколько встреч с Минфином уже после этих событий. Думаю, за счёт снижения барьеров снизятся издержки застройщиков, что позитивно скажется на ценах. Это будет держать застройщиков в тонусе, и не будет необходимости поднимать цены, поскольку стройкомпании смогут работать проще, легче и удобнее», — заключил он.
А другой эксперт в этом деле — Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology, говорит вот так.
«Моё мнение: спрос на несколько месяцев значительно просядет. Немногие захотят вкладывать большие суммы денег, пока ситуация не стабилизируется окончательно. Людям, которые реально хотят продать жильё, придётся снизить свои запросы, чтобы компенсировать риски покупателей», — говорит он.
Он отметил, что то же самое касается и застройщиков. У многих из них крупные займы в банках, которые обеспечивались постоянным притоком денег. Если покупательский спрос снизится, то застройщикам придётся идти на уступки, договариваться с кредиторами об отсрочках, либо они пойдут просить помощи у государства.
«Надеяться на то, что стоимость квартир упадёт из-за массового оттока населения в другие страны, тоже не стоит. Пока в мире бушует «ковид», переезд крайне тяжёлая процедура, если ты не высококлассный специалист. Тенденции на рынке жилья определённо изменятся. Покупатели теперь будут смотреть не только на близость к центру, но и на безопасность района, закрытые от посторонних дворы, сплочённость и добрососедство. Мы слишком долго жили, ограничиваясь дверьми наших квартир», — подытожил эксперт.
Читайте также:
Как Германия обходится без АЭС: опыт для Казахстана
